Hauskauf Einfamilienhaus BJ. 77 wie bewerten?

[KarstenausNRW]

Das sind die beiden Meinungen, zwischen denen wir uns entscheiden müssen.

Die erste Meinung gilt allerdings dann für alle Altbauten (Pi mal Daumen älter als 20 Jahre). Der Wert allerdings nicht gegen 0 gehen, dafür ist der Druck zu hoch und beim aktuell diskutierten Objekt ist der Wert des Hauses am Kaufpreiswunsch bereits heute mehr als klein - der Kaufpreis liegt doch nur beim Grundstück zzgl. Keller. Oberirdisch gibt es geschenkt. Oder rechne ich falsch?

Der zweiten Meinung würde ich mich vollumfänglich anschließen. Wer will heute schon bis zum Tod in nur einer Immobilie wohnen? Die Zeiten sind genauso vorbei wie der Job beim ersten Arbeitgeber bis zum Lebensende. Ein Haus ist ein Gebrauchsgegenstand, wie z.B. ein Auto. Nur mit geringerem Wertverlust.

 

[Sunshine387]

Naja es ist schon ein Unterschied, ob ich ein massiv gemauertes Haus aus 1980 mit 42,5cm dicken Wänden und Dreifachverglasung oder ein Fertighaus mit Holzwänden und den damaligen Standard aus 1977 vergleiche. Googelt mal nach Schadstoffen, krebserregend und OKAL Häusern. Wenn ich das alles lese könnte ich nicht ruhigen Gewissens in so seinem Haus gerade mit Kindern leben. Da man ja nicht nur eine Verantwortung für die Gesundheit von sich selbst sondern gerade seiner Kinder hat, die nichts dafür können in so einem Haus mit Schadstoffen zu leben. Das erst genannte Haus hat auch einen normalen Energieverbrauch während das Fertighaus ja katastrophale Energiewerte aufweist.

 

[KarstenausNRW]

Naja es ist schon ein Unterschied, ob ich ein massiv gemauertes Haus aus 1980 mit 42,5cm dicken Wänden und Dreifachverglasung oder ein Fertighaus mit Holzwänden und den damaligen Standard aus 1977 vergleiche.

Na super, Du vergleichst Äpfel (unsaniertes Fertighaus) mit Birnen (teilsaniertes Massivhaus). Letzteres wird auch deutlich teurer im Kaufpreis sein.
Davon abgesehen ist der Energieverbrauch gem. Energieausweis für den "Apfel" gar nicht schlecht. Meiner Erfahrung nach sogar besser als die meisten vergleichbaren (bitte nicht das teilsanierte Haus heranziehen) Massivbauten. Die 42,5cm dicken Wände helfen beim Altbau übrigens gar nicht. Wohne selbst drin und vor der Sanierung war der Energieverbrauch (Baujahr Ende 60er) deutlich höher als beim "Apfel".

Googelt mal nach Schadstoffen

Nicht googeln. Das ist Unsinn. Fachmann mit ins Haus nehmen. So macht man es richtig. Du hast absolut keine Ahnung, was in diesem konkreten Haus an konkreten Schadstoffen enthalten ist oder nicht. Oder würdest Du jeden Altbau meiden, weil man ja früher für alles Asbest genommen hat?

Das erst genannte Haus hat auch einen normalen Energieverbrauch während das Fertighaus ja katastrophale Energiewerte aufweist.

Siehe oben. Dein Vergleich hinkt und das Fertighaus ist schlecht, aber bei Weitem nicht katatrophal.

Also bitte etwas mehr faktenbasiert argumentieren und nicht aus dem Bauch heraus.

Und noch einmal, der Kaufpreis repräsentiert Grundstück + massiven Keller. Den Rest des Hauses bekommt der TE geschenkt.

 

[Myrna_Loy]

Das sind die beiden Meinungen, zwischen denen wir uns entscheiden müssen. Und nichts ist schwerer als das..

Ich sehe nicht, was so schwierig sein sollte. Ihr sucht seit mehr als fünf Jahren, ihr habt sehr spezielle Wünsche und alles wird davon erfüllt, außer dass das Haus nicht neuwertig oder massiv ist (was bei Eurem Budget illusorisch ist und anscheinend eh nicht auf den Markt kommt) und der Garten nicht >1000 qm hat. Aber das Grundstück ist nicht klein und wie gesagt, Häuser kann man aus- oder neubauen. Da gibt es aktuell sogar gute Förderkonditionen und noch mehr wird vermutlich in naher Zukunft kommen.
Wenn die Raumluftanalyse ok ist, zuschlagen. Oder meint Ihr, dass eine Traumimmobilie auf einmal in genau Eurer Wunschlage billig auf den Markt kommt und ihr dann keine Konkurrenz habt?

 

[11ant]

Einen Hund haben wir nicht (und wenn würde er wie Herrchen und Frauchen nicht schwäbisch sprechen und somit keinen Mehrwert bieten)

Onsr Hond belld au koi schwäbisch, des däd es badische Frauli au garned meega ;-)
Aber er ist in Stadt, Land und Urlaub ein erstklassiger Kuppler für Gespräche mit Eingeborenen, an die man als unbehundeter Noigschmeckter niemals herankäme.

Das sind die beiden Meinungen, zwischen denen wir uns entscheiden müssen. Und nichts ist schwerer als das..

Mir scheint daran nichts schwer,

Grundrisse sind top. Es ist ausreichend Platz im OG und EG für Arbeitszimmer, Kinderzimmer etc. Nur die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer soll noch raus

lese ich als im Grunde bereits "gebongte" Verlobung mit dem Haus. Lediglich

Gebaut wurde das Haus in Holzständerbauweise im September 1976 von der Firma "Neue Heimat Baden-Württemberg"

wirft noch einen kleinen Klärungsbedarf auf. Ich wäre gerade überfragt, ob die NH (die nur vertrieben, aber nicht selbst gebaut hat) die Häuser wie Neckermann bei Streif bezog, oder bei Okal oder bei sonstwem. Zumindest ein Okal kann ich auf Bildern (Ansichten und Grundrisse) recht sicher erkennen, ein Streif oder andere eventuell nicht. Den Fertighausexperten hatte ich Dir ja bereits empfohlen, der wird auch zu älteren Fertighäusern mehr wissen. Gewiß ist, es handelt sich noch um ein Modell älterer Generation (wie gesagt nur wenige Jahre später waren die "Fertig"häuser den "Massiv"häusern wertmäßig schon ebenbürtig, und energetisch sogar voraus - dieses eben wohl noch nicht). Bringe den Wandaufbau in Erfahrung. Ob Dämmung abgesackt ist, zeigt eine Aufnahme mit der Wärmebildkamera (guckstdu Energiesparkommissar), und ein Schimmelbefall macht sich bei der Raumluftmessung bemerkbar. In meinen Beiträgen zu Kampa / Okal mit ähnlicher Fragestellung wie deiner kannst Du lesen, weshalb ich vom Austausch der "Spanplatten" eher abrate. In den beiden Threads von @HarvSpec findest Du die Entkernung eines "Fertig"hauses beschrieben.

Ich sehe insofern kaum wesentlich "unbekannt" bleibende Faktoren Deiner Entscheidung. Worst Case ist, der Invest in das Bestandsgebäude wäre unwirtschaftlich, und das Grundstück böte so gesehen nur einen etwas zu großen Keller. Wahrscheinlicher sehe ich nach Deiner bisherigen Beschreibung aber eher, daß ihr die Verhältnisse als passendmachbar empfindet. Fazit: der Verkäufer läßt sich darauf ein, das Geschäft bis nach der Wandaufbauklärung (nötigenfalls siehe Bauakte), Raumluftmessung und Thermografie aufzuschieben und Ihr kauft - oder nicht, und Ihr sucht weiter und lebt damit, daß ich an die Erfolglosigkeit dieser Weitersuche nicht glaube :)

 

[AndreasB.]

Anbei ein paar Bilder..

Wir haben heute bei drei Gutachtern angerufen.
Der erste klang unglaublich wissend. 73 Jahre alt, Zimmereimeister. Sachverständiger seit 1978. Wusste genau, wer der Hersteller Neues Wohnen ist. Meinte, dass die im Saarland in Neunkirchen produziert haben lassen. Hat mich dann gefragt, wie das Haus verputzt ist und wo das Dach wie runterkommt usw. und wusste anhand der Bauart dann genau, welche Stoffe wie verwendet wurden. Er rät auf jeden Fall dringend ne Schadstoffmessung an. Er weiß nicht, wie man bei einem Fertighaus dieser Art auf 150.000€ Renovierungskosten kommen soll. Das müsste dann aus Gold sein. Z.B. dürften ja allein schon keine 3-fach-verglasten Fenster eingebaut werden, wegen 25% Grenze im Vergleich zur Außenwand, wenn ich das richtig verstanden habe. Hat generell die Dämmung kritisiert wegen Schimmelgefahr, ohne dass ich seinen Ausführungen im Detail folgen konnte. Auch das Zahlen der Strafe, wenn man das Dach nach aktuellem Hauskauf nicht entsprechend dämmt - festgestellt durch den Schornsteinfeger - hält er für Quatsch. Es werde viel erzählt heutzutage usw.
700€ für die Schadstoffmessung, 1700€ inkl. Feststellung Bauzustand, Beratung und Sanierungskostenabschätzung.

Der Zweite klang weniger versiert. Ausgewiesener Fertighausspezialist, langjähriger Oberbauleiter in der Fertighausbranche usw.
Schadstoffe messen kann er nicht, das macht jemand externes mit zwei Monate Ergebnis-Wartezeit. Feststellung Bauzustand, Beratung und Sanierungskostenabschätzung vor Ort mündlich 120€ pro Stunde bei geschätzten 2-3h Aufwand. Kosten schriftliche Dokumentation müsste man vor Ort klären.

Der Dritte kannte den Hersteller ebenfalls nicht. Auch Holzhäuser seien nicht sein Fachgebiet. Meinte, dass man enorm vorsichtig sein muss bei Fertighäusern in Holzständerbauweise in diesem Zeitraum. Man muss in der Regel die Außenwand von innen aufmachen, alte Mineralwolldämmung etc. rausholen und das Haus so neu aufbauen. Er sagt, dass man gemessen an dem Preis unbedingt warten soll. In den nächsten 5 Jahren versterben unglaublich viele alte Leute und das Angebot würde wieder deutlich zunehmen.
Feststellung Bauzustand, Beratung und Sanierungskostenabschätzung vor Ort mündlich je nach Paket 400€ - 850€, wird aber mit dem Verkäufer abgerechnet, bei dem für den Käufer in der Regel ca. minus 20-30% Kaufkosten rausgehandelt werden. Die Abrechnung habe ich nicht ganz verstanden.

PS: Wir sammeln ja nebenher Erfahrungswerte wegen Sanierungskosten... Ein Kollege meinte heute Morgen, er habe vor 2 Monaten für 2 Fenster 100 x 40 cm und eine insg. 5 Meter breite bodentiefe Schiebetür-Konstruktion, die um die Ecke geht alles in Holz-Aluminium 3-fach verglast knapp 60.000€ bezahlt. Ein anderer habe vor 12 Monaten 7 Fenster Kunststoff 100 x60 knapp 12.000€ bezahlt.