Grundstücksplanung Eckgrundstück Ortskern ohne Bebauungsplan (§34)

[ganner]

Hallo zusammen, ich lese schon nun eine Weile mit und bin begeistert wie groß die Teilname in diesem Forum ist. Ich hoffe dass ihr auch mir mit meinen Anliegen weiterhelfen könnt / wollt.

Vorab soll es hier erst einmal um die Grundstücksplanung gehen ohne großartig auf einen Grundriss einzugehen. Sprich, wie ist das Grundstück am sinnvollsten zu bebauen, welche Ausrichtung und Lage des/r Gebäude ist sinnvoll.

Das Grundstück liegt im Ortskern, und aktuell mit einem alten kleinen Einfamilien-Eckhaus (BJ unbek. 19. Jh.) bebaut, welches ich und meine Freundin aktuell bewohne. Im mittleren Bereich befindet sich ein halboffener Schopf/Schuppen/Stall welcher aktuell nur als Autounterstand dient. Dieser ist zum Nachbar hin komplett gemauert. Im hinteren (westlichsten) Bereich des Grundstückes war bis vor ca. 15 Jahren eine Scheune gestanden welche abgerissen wurde. Aktuell sind hier nur ein Carport und eine alte Blechgarage aufgestellt. Die Straße im Osten ist die Hauptstraße des Ortes (30er Zone) und im Berufsverkehr doch stark befahren. Des Weiteren fährt hier eine Straßenbahn (Haltestelle direkt nebenan). Die Straße im Norden ist nicht ganz so stark befahren, aber dennoch gut frequentiert.


Da wir beiden nun so langsam eine Familie gründen wollen. Wollen wir uns wohnlich verändern. Das bestehende Haus müsste dazu kernsaniert werden und besitzt einen unvorteilhaften Grundriss. Deshalb, und aufgrund der für uns unvorteilhaften Straßenlage ist unsere Idee dem Schopf im Mittleren Bereich des Grundstückes abzureißen und ungefähr an dieser Stelle ein Einfamilienhaus zu bauen. In der Bauphase können wir somit im Haus wohnen bleiben. Das alte Wohnhaus könnte dann im Anschluss abgerissen werden um als Schallschutz ein weiteres Haus mit zwei Wohneinheiten zu erstellen.


Nun zum Fragebogen:


Bebauungsplan/Einschränkungen

- Bundesland: Baden Württemberg

- Größe des Grundstücks: 445m2 (ca. 10x45m)
- Hang: Nein
- Grundflächenzahl/ Geschossflächenzahl: kein Bebauungsplan vorhanden
- Baufenster, Baulinie und -grenze: Generell gilt, dass bei Neubauten Abstandsflächen zum Nachbar einzuhalten sind (mind. 2,5m). In Richtung der Straßen sind keine Abstandsflächen einzuhalten. Das Grundstück kann auf der kompletten Breite Ost / West bebaut werden.
- Randbebauung: Es ist durchaus denkbar mit dem Nachbar im Süden über eine gegenseitige Anbaubaulast zu sprechen. In einem kurzen Gespräch haben wir hier schon einmal vorgefühlt.
- Anzahl Stellplatz: Es gibt eine Stellplatzsatzung die 1,5 Stellplätze je Wohneinheit vorschreibt.
- Geschossigkeit: Nach Nachbarschaftsbebauung: 2 Vollgeschoss mit Keller und Ausgebautem Dachgeschoss
- Dachform: keine Einschränkungen
- Stilrichtung: keine Einschränkungen
- Ausrichtung: keine Vorgaben, Belichtung sollte natürlich ausreichend vorhanden sein.
- Maximale Höhen/Begrenzungen: Nach Nachbarschaftsbebauung: Traufhöhen ca. 7,5m

Anforderungen der Bauherren
- Stilrichtung, Dachform, Gebäudetyp: Klassisch, einfach, würfelförmig, Satteldach.
- Keller, Geschosse: kein Keller, 2 Vollgeschosse mit Dachgeschoss (als Lagerraum / Ausbaureserve)
- Anzahl der Personen, Alter: Aktuell 2 Erwachsene (28 + bald 32) + Familienplanung 2 Kinder wenn alles klappt.
- Raumbedarf: EG: Küche mit Speisekammer, Essen, Wohnzimmer, Technikraum/ Abstellraum, kleines Duschbad. OG: 3 Zimmer + Badezimmer DG: Ausbaureserve, Lagerraum.
- Balkon, Dachterrasse: nicht gewünscht da Garten vorhanden.

Grundstücksentwurf:
Von wem stammt die Planung: eigene Gedanken.

Was gefällt besonders? Warum?:
Optimale Platzausnutzung. Viel Wohnraum kann geschaffen werden. Abschirmung des Lärmes durch das 2 Parteienhaus.
Mögliche Mieteinnahmen welche den Neubau des 2 Parteienhauses selbst finanzieren.
Eingang in das Einfamilienhaus vom Innenhof aus. Kinder springen so nicht direkt auf die Straße.
Direkter ebenerdiger Ausgang in den Garten.

Was gefällt nicht? Warum?:
Kein Licht in Einfamilienhaus von Süden, wenig Licht von Osten.
Es besteht mit Anbaubaulast das Risiko das im Süden an das Einfamilienhaus ein Haus angebaut wird, welches den Baukörper nach Westen um 2-3 Meter überschreitet -> weniger Licht im Haus.

Persönliches Preislimit fürs Einfamilienhaus, inkl. Ausstattung: Wünschenswert aber wohl nicht realisierbar ca. 350k€

Warum ist der Entwurf so geworden, wie er jetzt ist?:
Generell gibt es zwei Überlegungen die uns Beschäftigen:

1. Mit oder Ohne Grenzabstand zum Nachbar im Süden Bauen?
Pro Grenzabstand:
- Licht auch von Süden, da Fenster möglich
- keine Anbaubaulast -> Nachbar müsste beim Bau ebenfalls Abstandsflächen einhalten.
Pro direkte Grenzbebauung:
- Nachbar kann nicht direkt in Haus/Garten schauen.
- kein schmaler Gartenstreifen welcher kaum benutzt werden kann.
- größere Gartenfläche
- bessere Raumausnutzung
- Lärmabschirmung zur Hauptstraße

2. In die Mitte des Grundstückes oder zum Nachbar im Westen:
Pro Westen:
- Schopf kann bestehen bleiben.
Pro Mitte:
- Lärmabschirmung zur Hauptstraße
- Nachbar kann nicht direkt in Haus/Garten schauen.
- Westsonne im Garten

Was ist die wichtigste/grundlegende Frage zur Planung in 130 Zeichen zusammengefasst?
Was haltet ihr von der Geplanten Bebauung mit vorderem 2 Parteienhaus.
Was ist eure Meinung zum Thema Grenzbebauung ja oder nein?

Grüße Gunnar.

 

[11ant]

Mögliche Mieteinnahmen welche den Neubau des 2 Parteienhauses selbst finanzieren.

Das soll in Ausnahmefällen möglich sein, in der Regel halte ich das jedoch für Wunschdenken.

Ansonsten gefällt mir das Vorhaben - gibt es schon eine Idee, wie das Einfamilienhaus aussehen soll, oder zumindest zur Aufteilung des Raumprogramms ?

 

[haydee]

Ich würde kein 2. Haus bauen

1. Wie sind bei euch die Mieten. Bei uns würdest du das vermietet bekommen, aber sehr niedrige Mieten

2. der wichtigste Punkt, das Grundstück ist Mini. Finde das schon für ein Einfamilienhaus Grenzwerten

3. Schallschutz
Moderne Häuser haben einen besseren Schallschutz. Unser Neubau ist viel weniger vom Verkehr zu hören, als der Altbau davor. Da hätte man öfter das Gefühl der Lkw sitzt in der Küche.
Wie ist das Verkehrsaufkommen? Bei uns ist es Abends deutlich ruhiger und Nachts können die Fenster offen bleiben.
Du kannst Schallschutzmaßnahmen treffen.

Ich würde die Garage an Stelle des jetzigen Wohnhauses setzen und wie ihr eingeplant habt das Wohnhaus.
Privatsphäre können auch Büsche schaffen.

Abbruch und Neubau wird nichts mit dem Budget.

Fangt jetzt schon an euch nach Abbruchunternehmen und Baufirmen umzuschauen. Wir haben über 12 Monate gesucht bis uns jemand alles zum vernünftigen Preis abgerissen hat.

 

[ganner]

Das soll in Ausnahmefällen möglich sein, in der Regel halte ich das jedoch für Wunschdenken.

Ansonsten gefällt mir das Vorhaben - gibt es schon eine Idee, wie das Einfamilienhaus aussehen soll, oder zumindest zur Aufteilung des Raumprogramms ?

Hi 11ant, ja es gibt eine grobe Vorstellung. Dafür würde ich dann aber gerne einen Separaten Beitrag machen.
Grundsätzlich soll Küche und Essen offen sein. Küche mit Speisekammer im Nordosten, Essen im Nordwesten Richtung Garten. Wohnen eher halboffen bzw wenn möglich abtrennbar im Südwesten. Eingang im Osten zum Hof. Positionierung und Form der Treppe noch sehr unklar. Im OG zwei Schlafzimmer Richtung Westen. Ein weiteres Zimmer (als Hauswirtschaftsraum bzw. auch mögliches zusätzliches Schlafzimmer nutzbar) und Badezimmer nach Osten. DG wie gesagt Ausbaureserve für zukünftiges Elternschlafzimmer mit eigenem Bad und Lagerraum. Wollten für die weitere Planung dann auch zum Architekten gehen.

Ich würde kein 2. Haus bauen

1. Wie sind bei euch die Mieten. Bei uns würdest du das vermietet bekommen, aber sehr niedrige Mieten

2. der wichtigste Punkt, das Grundstück ist Mini. Finde das schon für ein Einfamilienhaus Grenzwerten

3. Schallschutz
Moderne Häuser haben einen besseren Schallschutz. Unser Neubau ist viel weniger vom Verkehr zu hören, als der Altbau davor. Da hätte man öfter das Gefühl der Lkw sitzt in der Küche.
Wie ist das Verkehrsaufkommen? Bei uns ist es Abends deutlich ruhiger und Nachts können die Fenster offen bleiben.
Du kannst Schallschutzmaßnahmen treffen.

Ich würde die Garage an Stelle des jetzigen Wohnhauses setzen und wie ihr eingeplant habt das Wohnhaus.
Privatsphäre können auch Büsche schaffen.

Abbruch und Neubau wird nichts mit dem Budget.

Fangt jetzt schon an euch nach Abbruchunternehmen und Baufirmen umzuschauen. Wir haben über 12 Monate gesucht bis uns jemand alles zum vernünftigen Preis abgerissen hat.

1. Mieten sind so zwischen 7 und 13 € pro m2 kalt für Wohnungen zwischen 60 und 90 qm, je nachdem ob Altbau oder Neubau und welche Lage. Die Mietsituation ist angespannt, da wir im direkten Einzugsgebiet von Karlsruhe sind. 15 min mit S Bahn oder Auto in die Innenstadt. Denke nicht dass es Probleme gibt diese Wohnungen zu vermieten.

2. Bei uns sind aktuell Grundstücke für Einfamilienhaus in der Regel eher 200 m2 bis Max 300 m2 in Neubaugebieten. Daher sind die 450 m2 doch eher großzügig da wir ja mit Grenzbebauung arbeiten können. Es bleibt uns ein Garten von über 150 m2 was uns reicht. Die 2 Parteien brauchen keinen Garten.

3. Bei Geschlossenem Fenster stimme ich dir zu. Da mache ich mir keine Gedanken. Der Verkehr ost natürlich nachts viel geringer. Leider gibt es vor allem im Sommer viele Halbstarke mit Lauten Autos sowie laute Motorradfahrer die meinen mitten in der Nacht oder früh Morgens mit 60khm oder mehr durch die Straße zu rasen und an der Kreuzung direkt vorm Haus noch mal extra zu beschleunigen. Auch die S Bahn auf der anderen Straßenseite ist nicht gerade leise. Sie fährt auch nachts jede Stunde
Da ich im Sommer gerne auch mit offenem oder gekipptem Fenster schlafe ist das ein echtes Problem. Da wir aber unser Schlafzimmer eher Richtung Westen planen evtl ein nicht ganz so großes.

 

[kaho674]

Ich würde es auch so machen, wie Ihr es geplant habt. Das Vorderhaus zur Straße als Schallschutz und dahinter neu bauen. Die Gefahr der Bebauung an der Südseite besteht - aber die schätze ich als nicht akut ein. Zumindest ist nach den Bildern keine Zufahrt für eine eventuell weitere Bebauung im hinteren Bereich des Nachbarn auszumachen. Auch will nicht jeder gleich bauen.

Schallschutz würde ich in die gesamte Planung mit einbeziehen. Auch für Terrasse, Fenster, Anordnung der Räume usw.

Es ist eine enge Bebauung und es sind kleine Grundstücke. Das sieht mir aber ortstypisch aus und ist ok. Wer mehr will, muss auf's Land ziehen.

Budget ist bei 2,5 Geschossen + Abbruch vermutlich utopisch. Aber das wissen andere besser. Vielleicht verkauft man das Vorderhaus besser?

 

[haydee]

Die 13 Euro reichen für den Kapitaldienst und Instandhaltung für mehr nicht viel mehr.
Würde keine Mieter nehmen

S Bahn haben wir nicht, Halbstarke ja vor allem einer zur Zeit hält er sich zurück - wurde etwas nachdrücklich um Ruhe gebeten.

Baue mit Lüftungsanlage und Berücksichtigung von Schallschutz