Finanzierungsvolumen für unser Bauvorhaben realistisch?

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Guten Morgen zusammen,

wir haben ein Grundstück gekauft und rechnen gerade, in welchem Umfang wir ein Bauvorhaben umsetzen können. Dazu würden wir uns sehr über Einschätzungen und Tipps freuen!

Allgemeines zu Euch:
  • Wer seid ihr? zwei Erwachsene, in wenigen Wochen drei Kinder.
  • Wie alt seid Ihr? 39 und 37
  • Gibt es Kinder? ja, 2, 1 und bald 0 Jahre
  • Sind Kinder geplant? nein
  • Was macht Ihr beruflich? Geschäftsführer (ohne Gesellschaftsanteile, unbefristeter Arbeitsvertrag) und Vertriebsmitarbeiterin
  • Wie viele Stunden arbeitet Ihr? beide Vollzeit, bei meiner Partnerin bis Juni 2022 unterbrochen durch ein Jahr Elternzeit. In dieser Zeit sinkt das Netto auf monatlich ca. 7.500 Euro. Meine Partnerin hat auch mit zwei kleinen Kindern bis zum Mutterschutz des dritten Kindes ein paar Monate Vollzeit arbeiten können, ihre Tätigkeit ist da sehr flexibel. Der Reflex ist natürlich auch bei uns "Vollzeit mit drei kleinen Kindern - keine Chance", einige Monate hat das jedoch zumindest mit zwei kleinen Kindern gut funktioniert.
Einkommen- und Vermögenssituation:
  • Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? pro Monat ca. 9.100 Euro netto inkl. Kindergeld und p.a. im Bereich 10.000 - 25.000 Euro netto variable Bestandteile.
  • Wie viel Eigenkapital habt ihr? 120.000 Euro.
  • Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? 120.000 Euro, da wir in der Haushaltsrechnung das Glück eines guten Überschusses haben und weiter ansparen können
Ausgabensituation:

Wohnkosten:

  • aktuelle Kaltmiete 1.580 Euro
  • aktuelle Warmmiete mit allen Nebenkosten inklusive Strom, Heizung und Internet ca. 2.200 Euro. Die Nebenkosten sind recht hoch, darunter sind jedoch Kosten, die später entfallen (vollständiger Winterdienst, Gärtner für Vorgarten und Heckenschnitt).
Mobilitätskosten:
  • Kfz 1: unser Hauptfahrzeug ist ein Dienstwagen, dessen Kosten inkl. Kraftstoff auch für die private Nutzung der Arbeitgeber komplett trägt, die Versteuerung ist beim o.g. Gehalt schon berücksichtigt.
  • Kfz 2: ein zweites Auto (keine Finanzierungsrate, Wert ca. 14.000 Euro, der jedoch im o.g. Eigenkapital nicht berücksichtigt wurde), das noch etwas über zwei Jahre Herstellergarantie hat. Versicherung und Steuer ca. 350 Euro p.a., Kraftstoff etwa 60 Euro pro Monat. Meine Partnerin hatte bis zum ersten Kind ebenfalls einen Dienstwagen, den der Arbeitgeber vollständig bezahlt hat, wahrscheinlich wird das selbst bezahlte zweite Auto in den nächsten Jahren wieder zugunsten eines Dienstwagens wegfallen.
Versicherungskosten:
  • Versicherungen ca. 300 Euro p.a. für das Zweitauto (siehe oben unter Kfz) und ca. 1.000 Euro p.a. für weitere Versicherungen, z.B. Haftpflicht, Hausrat, Risikoleben und Rechtsschutz.
Lebenshaltungskosten:
  • Lebensmittel: das ist recht schwer zu schätzen, inklusive Kindergartengebühren, die gerade bei kleinen Kindern teuer sind, schätzen wir Lebenshaltungskosten von ca. 2.200 Euro pro Monat.
  • Sonstige Ausgaben gibt es nicht, wir haben keine Kredite, Finanzierungen, Unterhalte, o.ä.
Einnahmen- und Ausgabensummen:
  • Einnahmen gesamt: aktuell ca. 7.500 Euro
  • Ausgaben gesamt: aktuell ca. 4.500 Euro
  • Saldo +3.000 Euro
  • davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus): zieht man von den Kosten die aktuelle Kaltmiete und noch 50 Euro für Gärtner und Winterdienst ab, steigt das Saldo auf ca. +4.630 Euro pro Monat. Die einmalig p.a. anfallenden Kosten wie Versicherung oder Urlaub rechne ich nicht, das verrechne ich eher mit den jährlichen Sonderzahlungen
Einnahmen- und Ausgabensummen nach der Elternzeit und nach dem Wechsel in das Haus (im Laufe des Jahres 2022):
  • Einnahmen gesamt: ca. 9.100 Euro
  • Ausgaben mit drei Kindern dann gesamt: ca. 2.500 Euro Lebenshaltungskosten und 500 Euro Nebenkosten
  • Saldo +6.100 Euro
  • Davon müsste dann die Kreditrate abgezogen werden, wir würden gerne in Richtung 3.000 Euro Rate pro Monat gehen. Das wäre dann ein Saldo von ca. +3.100 Euro pro Monat.
Allgemeines zur Immobilie:
  • Wie groß ist das Grundstück? 2.600 m²
  • Welche Maße hat es? ca. 38x75 Meter, nach hinten im Garten wird es etwas schmaler (auf ca. 28m)
  • Wie hoch ist der Bodenrichtwert? ca. 95 Euro
  • Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Neubau
  • Garagen? noch nicht entschieden, wenn möglich eine 6x9m Betonfertiggarage
  • Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) noch nicht entschieden, 180-200 m²
  • Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? das ist eine sehr spannende und wichtige Frage, auf die ich leider noch keine richtige Antwort habe
Bau- oder Kaufkosten:
  • Grundstückskosten inkl. Erschließungskosten und Erwerbsnebenkosten: 290.000 Euro
  • Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker): Schätzung 515.000 Euro (inkl. 15.000 Euro Puffer für die Bemusterung), Keller ist eher nicht geplant
  • Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.): Schätzung 60.000 Euro
  • Außenanlagen/Terrasse, Wege, Gartengestaltung, Zäune etc... Schätzung 170.000 Euro inkl. Garage, Carportelement, Terrasse, Zäunen, etc.
  • Gesamtkosten ca. 1.050.000 Euro
sonstige Kosten:
  • Küchenkosten: wir schätzen 15.000 Euro
  • Möbel, Lampen, Deko: wir werden v.a. ein neuen Esstisch mit Stühlen einplanen, ansonsten benötigen wir kaum Möbel. Das würden wir aus dem laufenden Gehalt machen und nicht finanzieren.
Kostenzusammenstellung:
  • Gesamtkosten: 1.050.000 Euro
  • abziehbares Eigenkapital: wir können die nächsten Monate noch ansparen, daher 150.000 Euro
  • Finanzierungssumme: 900.000 Euro
Notwendige Kreditangaben:
Wir ermitteln gerade noch die Gesamtkosten und haben positive Rückmeldungen von Banken und Kreditvermittlern bekommen. Die Details der Finanzierung stehen noch nicht fest, da gerade das Haus selbst noch eine Kostenvariable ist. Das ist auch genau mein Anliegen, wir würden gerne einen externen Blick bekommen, ob ein 500.000 Euro Haus und das Gesamtvolumen möglich sind oder wir eben etwas kleiner planen sollten.

Wie gesagt streben wir ca. 3.000 Euro Rate im Monat an, ich würde die Finanzierung gerne zum Renteneintritt in 27 Jahren abbezahlt haben. Dafür wollen wir aus unseren Sonderzahlungen auch 5.000 - 10.000 Euro p.a. mit einbringen.

Das war jetzt viel Text, wir freuen uns aber sehr, wenn sich jemand die Mühe macht, alles zu lesen und uns eine Einschätzung gibt. Danke!
 
Also 170k für Außenanlagen klingt extrem, wenn kein steiler Hang vorhanden ist.

- 30k Doppelgarage
- 15k Wege und Terrasse pflastern (vernünftige Qualität)
- 5k Hauseingang
- 15k Terrassenüberdachung
- 15k größere Hofeinfahrt pflastern
- 10k Zaun und Garten
= 90k

Damit würde eure Finanzierungssumme auf 820k sinken, was ich für euch jetzt machbar fände.
900k wären mir auch bei eurem hohen Einkommen in Bezug auf das Alter zu krass. Die 3 Kinder werden teurer und Vollzeit im Grundschulalter vielleicht eher schwieriger als einfacher als im Krippenalter.

Ansonsten ist deine Frage insgesamt natürlich "lustig". Wenn man sich mit einem Einkommen von über 7k netto bei einem billigen Bodenrichtwert kein Haus mehr bauen kann, dann weiß ich auch nicht. Wir haben 5k netto und schaffen es bei einem Bodenrichtwert von 1000€/qm (Allerdings ist unser Grundstück natürlich entsprechend kleiner, sodass wir wieder nur bei den gleichen Grundstückskosten landen...)
 
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Wie gesagt streben wir ca. 3.000 Euro Rate im Monat an, ich würde die Finanzierung gerne zum Renteneintritt in 27 Jahren abbezahlt haben. Dafür wollen wir aus unseren Sonderzahlungen auch 5.000 - 10.000 Euro p.a. mit einbringen.
Rate passt m.E, da seid ihr bis zur Rente durch.

Die Rate ist natürlich (bemessen am Durchschnitt) recht hoch. Das ist in Ordung da ja auch ein gutes Einkommen da ist. Es liegt an euch zu beurteilen, wie sicher das Einkommen über die nächsten 27 Jahre ist.

Ich muss zugeben, dass mir das Verhältnis von Grundstück+Außenanlage Kosten zu Haus Kosten überhaupt nicht gefällt. Solltet ihr mal in eine finanzielle Schieflage kommen, dann ist euer Garten daran schuld... Evtl. erzählst du etwas über das konkrete Bauvorhaben dann lässt sich das ingesamt besser einschätzen.
 
Eure Kostenaufstellung ist irgendwie nicht rund.
Für das Haus empfinde ich 500k€ als deutlich zu wenig, 15k€ Aufmusterung auch. 15k€ Küche reichen auch nicht. Aber 170k€ Außenanlangen kommt dagegen hoch vor. Das hängt natürlich aber auch vom Zustand des Grundstücks ab. Bei der Größe kann es reinhauen wenn es noch gerodet und geebnet werden muss. Oder eingefriedet.
Vollzeit mit 3 Kindern geht sehr gut wenn beide Eltern flexibel arbeiten können und idealerweise eine umfangreiche Kinderbetreuung durch z.B. eine nanny oder AuPair gewährleistet ist.
Da geht aber auch wieder entsprechend Geld im Monat hin.

Ich finde die Kredithöhe insgesamt zu hoch für euer Einkommen.
 
Vielen Dank für die bisherigen Einschätzungen!

Also 170k für Außenanlagen klingt extrem, wenn kein steiler Hang vorhanden ist.

- 30k Doppelgarage
- 15k Wege und Terrasse pflastern (vernünftige Qualität)
- 5k Hauseingang
- 15k Terrassenüberdachung
- 15k größere Hofeinfahrt pflastern
- 10k Zaun und Garten
= 90k
Also bei knapp 10k netto/Monat ist ein schönes Haus sicher im Budget. Was mich bisschen dabei irritiert, sind die Verhältnisse (170k für Garten und 15k für Küche), ...
Ich muss zugeben, dass mir das Verhältnis von Grundstück+Außenanlage Kosten zu Haus Kosten überhaupt nicht gefällt.
Beim Garten war ich eventuell zu unpräzise, auch in Abgrenzung der Außenanlagen. Ich schätze gerade wie folgt:
- Garage mit Fundament 25.000 Euro
- Carportdach (montiert an Hauswand und Garage, ohne Fußstützen) 5.500 Euro
- Pflastern Zufahrt 80 m² 9.000 Euro
- Podest am Haus 5.000 Euro
- Terrasse 110 m² mit Untergrund (idealerweise Bodenplatte) 17.000 Euro
- Stabiler Gartenzaun 120 cm hoch, etwa 200 Meter lang, 20.000 Euro
- Rasen etwa 1.500 m² ansäen 7.000 Euro
- Hecke 8.000 Euro
- Regenwaserzisterne 5.000 Euro
- Pool mit Einbau 55.000 Euro
- Einfacher Holzstall für bis zu zwei Pferde (das ist eine Auflage, um das Grundstück zu bekommen) 10.000 Euro
- plus knappe 5.000 Euro als Puffer. Wahrscheinlich werden es auch etwa 6.000 Euro für Gartenbewässerung und einen Rasenroboter, das mache ich jedoch aus dem laufenden Gehalt und kaufe es den nächsten Winter über dann, wenn ich ein gutes Angebot sehe.

Rasen, Zaun und Hecke stammen von Schätzwerten verschiedener Gartenbaubetriebe, die Werte für Pflasterarbeiten von verschiedenen Internetseiten und Konfiguratoren u.a. von Baumärkten. Der Pool treibt die Gesamtsumme natürlich deutlich, das wäre ein Streichkandidat, falls das Budget an anderer Stelle zu groß wird. Wir hatten schon einmal drei Jahre einen Pool in einem Mietobjekt und würden das gerne wieder machen - sofern es möglich ist.

Eure Kostenaufstellung ist irgendwie nicht rund.
Für das Haus empfinde ich 500k€ als deutlich zu wenig, 15k€ Aufmusterung auch. 15k€ Küche reichen auch nicht. Aber 170k€ Außenanlangen kommt dagegen hoch vor. Das hängt natürlich aber auch vom Zustand des Grundstücks ab. Bei der Größe kann es reinhauen wenn es noch gerodet und geebnet werden muss. Oder eingefriedet.
Das Grundstück ist absolut flach, deutlich teurer als zunächst vermutet ist jedoch der Gartenzaun, wenn man Doppelstabmatten möchte, die wir wegen unserer Hunde wohl benötigen.

Ich finde die Kredithöhe insgesamt zu hoch für euer Einkommen.
Gibt es da Daumenregeln? Ich meine mal vom Hundertfachen des Nettogehaltes gehört zu haben?

Haltet ihr 515.000 Euro nur für das Haus (ohne Küche) nicht für realistisch? Bei 200 m² wären das 2.575 Euro pro m², da hätte ich gedacht, dass das nicht zu niedrig geschätzt ist. Wenn ihr sagt, dass z.B. unter 3.000 Euro pro m² nichts geht muss ich natürlich anfangen zu streichen, Pool, Garage o.ä.

Andererseits ist es so, dass wir selbst mit den deutlich reduzierten Einkünften meiner Partnerin im letzten Jahr Elternzeit normal leben konnten und jeden Monat immer noch einen Haushaltsüberschuss von 2.600 bis 3.000 Euro hatten.
 
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