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Finanzierungsmöglichkeiten eher hochpreisiges EFH

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Allgemeines zu Euch:
  • Wie alt seid Ihr? Beide 35
  • Gibt es Kinder? 1 (1 Jahr alt)
  • Sind Kinder geplant? 2. Kind geplant
  • Was macht Ihr beruflich?
    • Er angestellt Vollzeit in der IT
    • Sie vermutlich bis mindestens 1 Jahr nach Geburt von Kind 2 in Elternzeit (Betrieb (Reiseveranstalter) ist Corona-bedingt quasi pleite)
Einkommen- und Vermögenssituation:
  • Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)?
    • Netto Er: 4600€
    • Mieteinnahmen Sie: 1400€
    • Netto Sie im Beruf vor Elternzeit: 1700€ -> nach Elternzeit vermutlich Teilzeit - wir wollen erst einmal nicht damit rechnen.
  • Wie viel Kindergeld gibt es?
    • 204€ / Monat
  • Wie viel Eigenkapital habt ihr?
    • Wir besitzen durch eine Schenkung 2 EFH, die vermietet sind - Wert jeweils ca 300k
    • Cash ~200k + noch nicht bezifferter Zuschuss von beiden Elternparteien
  • Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken?
    • es stehen erstmal keine größeren Anschaffungen an -> bis zu 90% vom Cash, evtl 1 Haus (s.u.)
Ausgabensituation:
Ausgaben, die bereits in anderen Positionen enthalten sind, können natürlich weg gelassen werden. Diese Liste ist nicht endlich und kann beliebig erweitert, aber auch zusammengefasst werden. Achtet bitte darauf, alle Kosten monatlich anzugeben, auch wenn diese nur jährlich anfallen!

Wohnkosten:
  • aktuelle Kaltmiete - 950€
  • aktuelle Warmmiete - 1120€
Mobilitätskosten:
  • Monatsticket für Bus und Bahn (auch für die Kinder!) -
    • 1xBahncard 100 -> 350€ pro Monat vor Steuerrückerstattung
  • Kfz-Kredit (oder Sparrate für neues Auto) -
    • Auto gerade neu (3 Monate) und bar bezahlt
  • Versicherung + Steuern - 40€ / Monat
  • Kraftstoff
    • momentan fast keine Kosten (vllt 50€ / Monat) - wird sich ändern, wenn Frau arbeiten geht, aber dann gehen auch die Einnahmen hoch
Lebenshaltungskosten:
  • Wir zahlen von unserem Einkommen jeden Monat 1800€ auf ein gemeinsames Konto und zahlen davon Miete, Lebensmittel, Strom, Gas, Internet, Essen gehen, Versicherungen, Sprit usw. In 3 Jahren haben sich dort ~4000€ angespart, also kommt das ganz gut hin.
  • Ab September kommen dazu ~600€ für die Kita
Sparleistungen:
  • Wir fahren gerne weg und würden dafür mal 500€ pro Monat an Budget einplanen

Einnahmen- und Ausgabensummen:
  • Einnahmen gesamt: 6000€ + Kindergeld, Tendenz definitiv steigend
  • Ausgaben gesamt: 3000€, mit 2. Kind grob überschlagen: 3700€ (?)
  • Davon Kaltmiete: 950€
  • Saldo: 3000€ / ab 2. Kind 2300€
Hallo zusammen,

wir sind seit kurzem auch auf der Suche nach einem Haus, aber noch komplett unwissend in dieser ganzen Sache :) Bevor wir uns mit irgendeinem Banker treffen würden wir uns gerne erstmal ein Bild machen. In unserer Wunschgegend sind Verkäufe selten und die Häuser gehen dann innerhalb von Tagen für ca 500-600k€ (160-180qm mit 700-1000qm Grundstück) weg. Dazu kommen dann noch Sanierungsarbeiten usw, also würden wir realistisch von einem Vorhaben von 700-900k€ reden.

Wir haben bereits 200k Eigenkapital, werden ca 100k Zuschuss von unseren Eltern bekommen. Dazu besitzen wir eben 2 Einfamilienhäuser (1x Stadt, 1x Dorf), die momentan defintiv unter Wert vermietet sind, aber dennoch 1400€ Kaltmiete pro Monat einbringen. Meine Freundin ist momentan in Elternzeit, wird aber definitiv spätestens wenn das 2. Kind in die Kita geht, wieder arbeiten. Dazu werden wir langfristig für die Altersvorsorge noch 2 weitere Häuser erben, die momentan jeweils ca 350.000€ wert sind.

Die Angaben oben sind alle sehr konservsativ gerechnet, d.h. die Ausgaben sind eher über- als untertrieben.
Ein potentielles neues Gehalt bei beruflichem Wiedereinstieg meiner Freundin ist z.B. noch gar nicht einberechnet, ebenso wenig Mieterhöhungen in den Häusern, eine Hochzeit, die unser Netto auch erheblich erhöhen würde usw.

Jetzt gibt es folgende Fragen:
1) Am liebsten würden wir natürlich die Häuser behalten. Wie sehen Banken üblicherweise Mieteinnahmen (wir leben in einer gefragten Studentenstadt)? Können wir z.B. 400€ der Mieteinnahmen zur Seite legen und 1000€ für die Rate einplanen?
2) Ist es vielleicht schlauer, eins der Häuser zu verkaufen, wenn man weiß, dass man langfristig gesehen noch weitere Immobilien (Elternhaus, Freundin ist Einzelkind) bekommt? Dadurch hätten wir natürlich eine wesentlich niedrigere Rate und wesentlich weniger Kredit aufzunehmen. Außerdem würden wir ein wesentlich höherwertiges Haus dazu bekommen, während wir ein günstigeres abgeben würden. Machen die entgangenen Mieteinnahmen in Bezug auf Altersvorsorge dann noch den großen Unterschied? Andererseits können wir natürlich die Mieteinnahmen nicht mehr benutzen, um die Rate zu zahlen.
3) Welche monatliche Rate würdet ihr bei unseren Einnahmen/Ausgaben als vernünftig sehen? 1300€, 1500€, 1700€?

Vielen Dank für euren Input!
 
Schon mal vorab: Die Bank wird Euch immer fragen, ob es nicht noch ein wenig mehr Kredit sein darf.

1. Mieteinnahmen werden i.d.R. zu 80% angesetzt, 20% sind (theoretische) Bewirtschaftungskosten
==> bei lastenfreien Immobilien werden Ihr auch Steuern drauf zahlen müssen, also für Euch selbst lieber vorsichtiger rechnen
2. Neben dem Ansatz der Mieteinnahmen könnt Ihr auch die Häuser als Zusatzsicherheit zur Verfügung stellen und eine bombige Kondition erwarten
3. Bei einem Verkauf eines Hauses beachten, ob Spekulationssteuer anfällt

Die Bank würde eine Rate von rd. € 3.000 mtl. als noch gesund betrachten. € 2.000 finde ich absolut im Rahmen, also lockere T€ 600 zu finanzieren, so dass Ihr mit Mitte 60 schuldenfrei seit und bis dahin eine gleichbleibende Rate.
Dann verbleiben Euch mtl. 4.400€ (inkl. Kindergeld, aber noch Steuern für V+V berücksichtigen), also € 2.650 Lebenshaltung zzgl. NK fürs Haus und Ansparung Rücklagen. Potential aus der Heirat, Mietsteigerungen und Wiedereintritt Deiner Frau ins Berufsleben. Wenn Ihr Euch der Entwicklung sehr sicher seid, dann kann die Rate auch auf € 2.500 - € 3.000 gehen ==> also in den Vertrag eine Tilgungsänderung aufnehmen lassen und nicht zwingend extrem lange Festschreibung wählen (also z.B. 20 Jahre fest, mit 3% Tilgung starten und wenn Ihr der Ansicht seid, dass finanziell auf Dauer mehr drin ist, die Tilgung erhöhen.

Somit sind die T€ 900 für Euch locker zu stemmen. So eine schöne Bonität sieht man hier ganz selten.
 
P.S. T€ 900 für ein EFH finde ich nicht besonders hochpreisig. Je nach Region eher gehobener Durchschnitt - und danach hört es sich bei Euch ja an.
 
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Die Frage ist was sich mehr lohnt? Wenn ihr nicht beabsichtigt die Miete zu erhöhen wäre evtl. sogar ratsamer die Häuser zu verkaufen und alles aus dem Eigenkapital zu bezahlen? So würde bei Euch die ca. 1.000 € Kaltmiete wegfallen ggü. von 1.400 € Mieteinnahmen und ihr/Du hättest mehr Zeit für die Familie. Denn zwei Häuser kosten bestimmt auch Zeit. Ist nur ein Gedanke.
 
Bei der Finanzierung sieht mit den gegebenen Daten alles sehr solide aus.

P.S. T€ 900 für ein EFH finde ich nicht besonders hochpreisig. Je nach Region eher gehobener Durchschnitt - und danach hört es sich bei Euch ja an.
So weit sind wir schon in unserer Einschätzung gekommen... Verlieren wir so langsam alle Maßstäbe? Woran orientieren wir uns?

900T€ für ein EFH ist hochpreisig - das Segment ist eben recht breit geworden. Manche Regionen sind inzwischen ausschließlich hochpreisig. Das ist ein soziales Problem, dem man nicht mit einer Anpassung der Definition für "hochpreisig" entgegentreteen kann.
Die Hauspreise sind laut Index des statistischen Bundesamtes von 2015 bis 2019 um 28% gestiegen. Nun kann man sagen, dass damit auch die Grenze zu "hochpreisig" gestiegen ist oder man kann konstatieren, dass das Angebot im unteren und mittleren Preissegment sehr knapp geworden ist.
 
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