Finanzierung Neubau - Was können wir uns leisten?

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P

Papierturm

Hallo!

Ich hätte nie gedacht, mal solche Fragen zu stellen - oder mich mit dem Thema Hausbau zu beschäftigen. Nun aber doch, und ich bin vom Thema Finanzierung mehr als ein wenig überfordert.

Mich treiben insbesondere folgende Fragen um:
1. Was ist eine für uns realistische Monatsrate?
2. Übersehe ich etwas?
3. Wie lange finanzieren?
4. Wie viel können wir uns überhaupt leisten?

Da schwanke ich zwischen euphorischen "sollte alles passen" bis hin zu ängstlichem "viel zu gewagt". Daher würde mich eure Meinung sehr interessieren!

Rahmendaten:
- zwei Erwachsene (45, 42), keine Kinder (auch keine geplant)
- fest angestellt, beide in Vollzeit
- Netto als Grundgehalt 4100 & 2700 => 6800
- 12,5 bis 13,5 Monatsgehälter (0,5 als Weihnachtsgeld fest, dazu variabler zusätzlicher Bonus - würden jedoch konservativ rechnen mit 12,9 Monatsgehälter. 0,4 war der niedrigste variable Bonus der letzten 10 Jahre).
- Steuerrückzahlung von mindestens 4000€ pro Jahr.
=> mit Boni und Steuerrückzahlung insg. etwa 7600€ pro Monat Netto
- Kaltmiete 660€*
- Nebenkosten 500€
- Mobilität (einschl. Wartung, Wertverlust, Steuer, Versicherung): 800€
- Altersvorsorge 900€ (überwiegend steuerlich absetzbar)
- Telekommunikation 120€*
- GEZ 38€*
- Versicherungen: 270€
- Strom 100€
- Lebenshaltung: ca. 500€
- sonstige Ausgaben**: ca. 1000€

Ländlicher Bereich in Nordrhein-Westfalen, zurzeit in der größten Stadt der Umgebung.

* = aktuell werden zwei Wohnungen bewohnt, daher sind mehrere Kosten gedoppelt bzw. höher, als sie bei einem gemeinsamen Haushalt wären. Kurz gesagt, würden wir in eine ausreichend große Wohnung zusammenziehen, wären wir in der Region bei einer Kaltmiete, die sich eher im Bereich 1500 bewegt. Mit einer der Gründe, weshalb wir nun über ein Haus nachdenken.

** = Durchschnitt 2023. Etwas erschreckend, was da alles zusammen kam. Urlaub, Kontoführung, Fitness-Studio, Fortbildungen, Berufsverbände, Kultur, Essen gehen, oder auch so Gesundheitskosten wie Brillen (die waren echt teuer...). Manches davon war bzw. ist steuerlich absetzbar. Hier ist sicherlich auch eine gewisse Einsparmöglichkeit vorhanden. Bzw. manche Posten dürften sich hoffentlich nicht so schnell wiederholen.

Bedeutet insgesamt eine Sparquote/Saldo von:
- ohne Boni & Steuerrückzahlung: 1862€
- mit Boni & Steuerrückzahlung: 2662€

(Insgesamt lagen wir quasi immer darüber, ich habe hier u.a. mit Wertverlust des Autos und dem doch sehr teuren Jahr 2023 sehr konservativ gerechnet. Ich möchte uns da einfach nicht übernehmen!)

Zusätzliche Kaltmiete, Halbierung GEZ und Telekommunikation (ohne/mit Boni & Steuerrückzahlungen): 2590 / 3390€

Eigenkapital: 320 000€
Zusätzliche Reserve: 35 000€ (soll nicht eingebracht werden, sondern für Notfälle aller Art zur Verfügung stehen.)

Grundstückszusage mündlich liegt bereits vor.
Baulücke, 630m². Keine Hanglage. Bereits erschlossen. Keine Altlasten oder Baulasten.
Kosten: 52 000€ (mit Nebenkosten sollten es etwa 60 000).
Deutlich dichter am Arbeitsplatz, aber dafür sehr ländlich. (Für uns in Ordnung, daher aber auch der niedrige Quadratmeterpreis. Hier in der Stadt kosten übelste Hanglagen oder Sumpfgebiete mehr als das Doppelte. Vergleichbare Baugebiete schnell das Fünffache.)

Nun unser Wunschhaus:
Etwa 140-150 m², Einfamilienhaus oder Bungalow. Kein Keller.
Wir wollen noch Angebote einholen, von verschiedenen Fertighaus- und Massivhaus-Anbieter.
Uns wurden bei eher unverbindlichen Anfragen (Musterhaus-Besichtigungen) ungefähre Preise schlüsselfertig von ca. 350 000€ bis 450 000€ genannt. Inwieweit das realistisch ist, kann ich nicht beurteilen. Ich befürchte, dass die Preise zu gering angegeben werden. Insbesondere alles unter 400 000 kommt mir sehr wenig vor.
(Von meiner besseren Hälfte geht eine Präferenz hin zu einem verklinkerten Einfamilien-Fertighaus, das der Vertreiber schlüsselfertig mit 430 000 für 160m² angegeben hat.)

Rechne ich jetzt hoch (Baunebenkosten, beschönigte Preise und was sonst noch so kommen könnte?) und gehe von 500 000 aus, hätten wir insgesamt 560 000 zu stemmen. Abzüglich Eigenkapital also 240 000€.

Frage 5: Ist die Annahme von 500 000 für ein schlüsselfertiges Haus der Größe 150m² realistisch? Oder zu niedrig angesetzt?

Frage 6: Für was auch immer realistisch ist, an sich wollen wir das Haus schnellstmöglich abbezahlen. Sollten wir da eher 10 Jahre anpeilen (würde sich für uns besser anfühlen)? 15 Jahre?

Frage 7, weiterer Gedanke: Bei geschätzten 12 Monaten Bauzeit kämen ja auch wieder etwa 30 000€ Lohn herein. Könnten hierdurch etwaige Arbeiten gestemmt werden, die typischerweise bei "schlüsselfertig" nicht inklusive sind?

Daraus ergibt sich dann die Fragen aller Fragen 8:
Mit was für Raten könnten wir ungefähr rechnen?

Und damit zurück zur Frage 4, sind die für uns unter oben aufgeführten Rahmenbedingungen stemmbar?

Klar, Glaskugel hat niemand.

Für Erfahrungswerte wären wir extrem dankbar - denn wirklich Ahnung haben wir nicht. Und bei Gesprächen habe ich die Befürchtung, dass uns primär etwas verkauft werden soll - egal, ob es nun stimmig und sinnvoll ist oder nicht.

PS: Das sind Zahlen, da wird mir echt schwindlig.
Und gleichzeitig höre ich regelmäßig von meiner besseren Hälfte "du tust doch eh fast jeden Monat 2000€ allein von deinem Gehalt anlegen? Und mein Gehalt ist auch noch da!"

PPS: Wir haben die letzten 2 Jahre auch nach Bestandsimmobilien im Umkreis geschaut. Da war entweder ein riesiger Sanierungsstau, oder Preise über 500 000. Nicht unbedingt der entspannteste Immobilienmarkt hier leider.

Herzliche Grüße
Papierturm
 
Zuletzt bearbeitet von einem Moderator:
Y

ypg

PS: Das sind Zahlen, da wird mir echt schwindlig.
Eigenkapital: 320 000€
Von Deinem Eigenkapital werden fast alles Köpfe hier im Forum beim Lesen vom Schwindel befallen.
Sorry, aber wo lebst Du? Die meisten haben gerade mal 1/10 gespart und wollen mit gleichem Gehalt inkl, 2 Kindern bauen… und tun es auch!

Aber ich will Deine Ängste und Fragen nicht runterspielen, aber etwas Realitätssinn solltest Du mit ü40 schon haben.

=> mit Boni und Steuerrückzahlung insg. etwa 7600€ pro Monat Netto
Nein, Du rechnest bitte mit 6800€! So wird es auch eine Bank machen.

Grundstückszusage mündlich liegt bereits vor.
Baulücke, 630m². Keine Hanglage. Bereits erschlossen. Keine Altlasten oder Baulasten.
Kosten: 52 000€ (mit Nebenkosten sollten es etwa 60 000).
Schnapper. Kaufen vom Eigenkapital, ob Du bauen willst oder nicht.
Rechne ich jetzt hoch (Baunebenkosten, beschönigte Preise und was sonst noch so kommen könnte?) und gehe von 500 000 aus, hätten wir insgesamt 560 000 zu stemmen.
3000€/Qm Wohnfläche, ca. 30-50000€ Baunebenkosten, plus Garage plus Außenanlagen. => 550000-600000…
Zu Zweit kommt man aber auch gut mit 130qm hin. Wenn man mit einem 100qm EG plus flacherem Satteldach (ausgebaut) für Abstellfläche und einem Hobbyraum auskommt, wird es noch günstiger, obwohl die Wohnfläche nicht geringer ist.
Frage 7, weiterer Gedanke: Bei geschätzten 12 Monaten Bauzeit kämen ja auch wieder etwa 30 000€ Lohn herein. Könnten hierdurch etwaige Arbeiten gestemmt werden, die typischerweise bei "schlüsselfertig" nicht inklusive sind?
Davon bezahlt man das, was nicht einkalkuliert wurde, oder aber zb die Außenanlagen. Das das Geld im Batzen übrig bleibt, ist äußerst selten. Küche will zb auch bezahlt werden. Ggf Lampen und Möbel.
Mit was für Raten könnten wir ungefähr rechnen?
Da bediene doch Goggel und einen gängigen Baufinanzierungsrechner.
Kurz gesagt, würden wir in eine ausreichend große Wohnung zusammenziehen,
Ihr habt noch nie zusammen gelebt? Dann würde ich das Thema Hausbau verschieben und das gemeinsame Wohnen ausprobieren. Grundstück kann ja dennoch erworben werden.
 
P

Papierturm

Danke für die Antwort!

Von Deinem Eigenkapital werden fast alles Köpfe hier im Forum beim Lesen vom Schwindel befallen.
Sorry, aber wo lebst Du? Die meisten haben gerade mal 1/10 gespart und wollen mit gleichem Gehalt inkl, 2 Kindern bauen… und tun es auch!
Ich gebe sofort zu, dass ich finanziell sehr vorsichtig bin. Und erst relativ spät in diese Sphären gekommen bin. 2016 hätte da noch Eigenkapital 0 und Netto die Hälfte gestanden.

Ich habe leider im Bekanntenkreis eine Menge Mist mit ansehen müssen. Viele hatten so auf Kante genäht, dass sie sich mit dem Hausbau übernommen hatten und am Ende das Haus nicht halten konnten.

Wenn ich die von mir vermuteten (weil Wissen sehr begrenzt) Zahlen irgendwo eintippsle, dann lande ich da schnell bei Zahlen irgendwo zwischen 1900€-2700€ pro Monat.
Dazu weiß ich nichts im Bereich Hausnebenkosten und ähnliche Sachen.

Klar, ich schrieb ja - teils bin ich total euphorisch und denke "bei den Vorzeichen kann das doch nur klappen!"
Und dann erinnere ich mich an den Mist, den ich so mitbekommen habe.
Nein, Du rechnest bitte mit 6800€! So wird es auch eine Bank machen.
Gut zu wissen, danke!


Schnapper. Kaufen vom Eigenkapital, ob Du bauen willst oder nicht.
Haben wir vor.

(Schnapper ist immer relativ. Auf der einen Seite ist ein Feld, auf der anderen eine andere Häuserreihe und dahinter ein Wald. Auf den Dörfern hier sind das recht normale Preise. Erst zu den Städten hin gehen die Quadratmeterpreise steil hoch.)

3000€/Qm Wohnfläche, ca. 30-50000€ Baunebenkosten, plus Garage plus Außenanlagen. => 550000-600000…
Sehr gut zu wissen, danke!

Zu Zweit kommt man aber auch gut mit 130qm hin. Wenn man mit einem 100qm EG plus flacherem Satteldach (ausgebaut) für Abstellfläche und einem Hobbyraum auskommt, wird es noch günstiger, obwohl die Wohnfläche nicht geringer ist.
Da sind wir dran am schieben. Wir brauchen beide aus beruflichen Gründen jeweils ein Büro. Das treibt die notwendige Fläche nach oben.
Worüber wir erst nachgedacht haben war die Abwägung Keller vs. Extra-Raum, wobei uns da der Extra-Raum als günstiger erschien.

Danke für den Tipp mit dem Satteldach!

(Ob umsetzbar oder nicht, muss ich klären. Der Bebauungsplan gibt unter anderem die Dachform vor; aber der Mitarbeiter vom Bauamt meinte "der Plan ist so alt, da genehmigen wir inzwischen auch Ausnahmen.")
Ihr habt noch nie zusammen gelebt? Dann würde ich das Thema Hausbau verschieben und das gemeinsame Wohnen ausprobieren. Grundstück kann ja dennoch erworben werden.
Wir leben seit Jahren 5 Tage/Woche zusammen. Die restlichen beiden sind beruflich bedingt. Da machen wir uns keine Sorgen. (Bevor ich zum jetzigen Arbeitgeber kam, hatte ich auch keine eigene Wohnung samt Büro. Habe dafür aber auch nur die Hälfte verdient. Die kleine Extra-Wohnung war damals die uns am besten scheinende Lösung.)
 
Y

ypg

Ich gebe sofort zu, dass ich finanziell sehr vorsichtig bin. Und erst relativ spät in diese Sphären gekommen bin. 2016 hätte da noch Eigenkapital 0 und Netto die Hälfte gestanden.
Aber genau dann solltest Du doch wissen, dass es viel Geld ist. Denn mit 0€ Erspartem und halb soviel Gehalt kann man auch leben, wie Du es festgestellt hast. Nun verdienst Du den Überschuss, den Du derzeit über hast.

Schnapper ist immer relativ. Auf der einen Seite ist ein Feld, auf der anderen eine andere Häuserreihe und dahinter ein Wald.
Was erwartest Du denn? Neu Schwanstein gegenüber? Einen See statt Wald?
(Meine Freundin ist auch sehr theatralisch. So auf Mitleidstour. Das ist manchmal gar nicht auszuhalten)

Wald. Auf den Dörfern hier sind das recht normale Preise.
Du scheinst ja wenigstens die Wahl zu haben. Andere müssen beruflich in Stadtnähe bleiben Du somit das 6-10 fache für ein halb so großes Grundstück ausgeben. …
Da sind wir dran am schieben. Wir brauchen beide aus beruflichen Gründen jeweils ein Büro. Das treibt die notwendige Fläche nach oben.
20qm! Die können unter das Dach vom 100qm-EG. Da treibst nichts irgendwas in die Höhe.
Der Bebauungsplan gibt unter anderem die Dachform vor;
Ein Datteldach ist kein Exot!

Ich mache mal den Vorschlag, dass Du kalt duschst und dann ohne diesem Miesepeter-Mimimi wiederkommst.
Wenn Du ihn behältst, dann solltest Du eh nicht bauen :cool:
 
Zuletzt aktualisiert 18.07.2024
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