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degriech

Finanzierung mit Bauspardarlehen+KfW+Nachrangdarlehen

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Hallo zusammen,

mein erster Beitrag hier gleich zum Thema FInanzierung, da ich nun doch sehr verwirrt bin was unsere Finanzierung betrifft.

Wir wollen ein kleines EFH mit ca. 160qm bauen und haben mit Gesamtkosten bei ca. 550.000€ zu rechnen. Durch Eigenleistungen etc. drückt sich die Summe auf ca. 530.000€.

Wir hätten zwar gerne Eigenkapital eingebracht, aber das haben wir im letzten Jahr in die Renovierung unserer Wohnung gesteckt, da wir mit der Erschließung des Baugebiets nicht gerechnet hatten (hier gibt es eine längere vorgeschichte).

Ein freier Finanzierungsberater, welcher mit dem Bauträger zusammenarbeitet hat uns auch entsprechend beraten und wir haben letzte Woche das Angebot erhalten:

374.000€ auf 20 Jahre bei 1,35% -> Bauspardarlehen mit Tilgungsersatz in BSV
100.000€ auf 10 Jahre bei 0,75% -> KfW 153
57.000€ auf 15 Jahre bei 4,59% -> Nachrangdarlehen mit der Möglichkeit jederzeit zu Tilgen bei max. 1% Gebühr

monatlicher Betrag ~ 1600€

Die Kombination haben wir so angeboten bekommen, bis dahin hatten wir so das Ziel von ~1300 p.M., ± 100€, je nachdem.

Das größte Argument war, dass durch das Nachrangdarlehen das "Eigenkapital" erhöht wird und somit 20 Jahre auf 1,35% möglich sind.
Da die lokalen Banken mit einem großen roten S uns bei 1800 abgefangen hatte (Anuitätendarlehen mit 1,4% und 2,5% Tilgung (Tilgung nicht verhandelbar und fest!), erschien mir das gar nicht so schlecht.

Wie es das Schicksal will, war ein bekannter da und wir haben uns nebenbei dazu unterhalten und er hat gleich beide Hände über den Kopf geworfen und uns zu einer anderen Bank geraten, ggf. mit 10 Jahren nur Laufzeit aber dafür als Annuitätendarlehen wo die Zinslast sinkt. Ggf. nebenbei in einen BSV einzahlen aber nicht so, war die Aussage.
Ich hab mal mit den Werten bei der PSD und der ING gerechnet, welche laut erstem Kontakt Zinsen von 1,01 bzw. 1,11% auf 431.000 gewähren würden. Der Unterschied auf 10 Jahre ist über 36.000€.

20 Jahre macht die ING nicht bei Neubauten, 15 Jahre werden wg. der Kombination mit KfW ausgeschlossen. Die PSD hätte ggf. auch 20 Jahre bei > 1,3 bis 1,5% (je nach Optionen im Vertrag).
ING wäre ich bei ~1302€ bei der PSD zwischen ~1290€ bis 1550€ je nach Laufzeit. Eine Prüfung wurde bei beiden Banken angestoßen, Rückmeldung erfolgt in den nächsten Tagen.

Mich hat das alles jetzt extrem verwirrt, wir wissen momentan nicht, ob das erst als gut betrachtete Angebot noch "gut" ist und ob es nicht doch Sinn macht nur auf 10 Jahre zu gehen.

Edit: Wir haben für das zuerst erwähnte ein mündliche "Zusage" erhalten (Antrag auf Finanzierung wurde an die Bank gesendet), der finale Vertrag werde erst nach dem Besuch beim Notar unterschrieben und die Grundschuldbestellung dann auch erst bei einem zweiten Termin beuurkundet. Ich hab auf eine schriftliche Zusage gebeten aber es wäre alles gut und wir könnten zum Notar zwecks Grundstückskauf gehen (das hatten wir aufgeschoben). Das der Vertrag noch nicht unterschrieben ist, gibt uns jetzt noch die Chance hier evtl. anderweitig eine Lösung zu finden, aber suspekt war/ist mir das dennoch ein bisschen.
 
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Da die lokalen Banken mit einem großen roten S uns bei 1800 abgefangen hatte (Anuitätendarlehen mit 1,4% und 2,5% Tilgung (Tilgung nicht verhandelbar und fest!), erschien mir das gar nicht so schlecht.
Ehrlich gesagt, ist das ein Bombenangebot. Finde ich richtig gut für Eure Situation. Ihr zahlt bei der Sparkasse mtl. eine Zinsleistung von rd. 600€. Bei der von Dir genannten Konstellation sind es bereits rd.€ 700, also deutlich mehr. Lässt sich die Sparkasse nicht noch mit KfW kombinieren?
20 Jahre macht die ING nicht bei Neubauten, 15 Jahre werden wg. der Kombination mit KfW ausgeschlossen. Die PSD hätte ggf. auch 20 Jahre bei > 1,3 bis 1,5% (je nach Optionen im Vertrag).
ING wäre ich bei ~1302€ bei der PSD zwischen ~1290€ bis 1550€ je nach Laufzeit. Eine Prüfung wurde bei beiden Banken angestoßen, Rückmeldung erfolgt in den nächsten Tagen.
Wie genau sieht denn die Konstellation aus? Nur PSD/ING oder auch mit Nachrangdarlehen? Da verstehe ich nicht, was Du genau rechnest. Bei der Vollfinanzierung würde ich eher 3% Tilgung nehmen, da ist die Sparkasse schon sportlich unterwegs.
 
Guten Abend,

mich würde hier die Aufschlüsselung der Gesamtkosten interessieren?
denn mit den 57.000 EUR zahlt Ihr bestimmt auch ein Teil der Nebenkosten, oder? Weil wenn das Eigenkapital nicht für die Nebenkosten ausreicht, dann gibt es keine Finanzierung bei der ING, sondern nur Absage!

Also zählt bitte auf:
- Grundstückskosten
- Kaufnebenkosten (aufs Grundstück)
- Baukosten Haus
- Baunebenkosten
- Außenanlage

Dann wie hoch das Eigenkapital ist + die Eigenleistung!
(bei einigen Banken kann man sehr gut mit Eigenleistung spielen, wenn der Architekt da mitmacht, und so in bessere Zinsstufen kommen!)

PS. bei 531.000 EUR Kreditsumme, und mtl. Rate von 1.300 EUR, wäre die Annuität bei 2,93% (also für Zins und Tilgung!)
und das ist NICHTS! also wenn man nur 1% Zinsen zahlt, sollte man versuchen 3% zu tilgen = 4% = optimale Rate, die MAN sich Leisten sollte: 1.770 EUR
also da sind die S-Banken nicht so weit entfernt!

Da hier alles, "SEHR ENG" gerechnet ist, wäre mir eine sehr lange Zinssicherheit SEHR Wichtig... denn mit 1300-1400 EUR im Monat zahlt man nicht viel ab von 531.000 EUR = Böse Überraschung in 10/15 Jahren wenn die Zinsen gestiegen ist, und man auf einmal für die Restsumme 2500 EUR zahlen muss.

D.h. eine Kombination von Bank/Bausparkasse kann durchaus Sinnvoll sein.
Mich würde nur zu gern interessieren, was Ihr in 10 Jahren mit der KfW macht, wenn da noch etwa 60.000-65.000 EUR offen ist?
Werdet Ihr es separat mit einem Bausparvertrag absichern? wäre mtl. noch weitere Belastung von 150-180 EUR
 
Der Traum vom Haus - Wie viel davon kann ich mir leisten?
Hallo, willkommen im Forum.

Der Berater hat einen Mischzins von 1,58%, die Sparkasse von 1,35%, wobei der Mischzins mit KfW nochmal sinken sollte. Ich würde definitiv die Sparkasse wählen. Wie P-Kosmalla sehe ich es auch, dass mehr Tilgung besser ist. Mal ehrlich, wenn ihr die Rate von 1800€ nicht stemmen könnt, dann wird auch keine Sondertilgung in der Variante des Beraters drin sein.

In wie weit eure finanzielle Situation höre Raten erlaubt weiß ich nicht, aber mit nur 2% Tilgung fahrt ihr ein sehr hohes Risiko. Vielleicht schaft es der Berater ja noch eine Variante zwischen Sparkasse und der erstgenannten zu finden. Ich denke er hat auf euren Wunsch die monatliche Rate möglichst weit nach unten optimiert, oder?
 
Der Traum vom Haus - Wie viel davon kann ich mir leisten?
Ehrlich gesagt, ist das ein Bombenangebot. Finde ich richtig gut für Eure Situation. Ihr zahlt bei der Sparkasse mtl. eine Zinsleistung von rd. 600€. Bei der von Dir genannten Konstellation sind es bereits rd.€ 700, also deutlich mehr. Lässt sich die Sparkasse nicht noch mit KfW kombinieren?

Wie genau sieht denn die Konstellation aus? Nur PSD/ING oder auch mit Nachrangdarlehen? Da verstehe ich nicht, was Du genau rechnest. Bei der Vollfinanzierung würde ich eher 3% Tilgung nehmen, da ist die Sparkasse schon sportlich unterwegs.
Die Sparkasse wollte, dass wir unsere Wohnung in welcher wir aktuell wohnen (auch bei der Sparkasse finanziert) verkaufen. Da es noch 4 Jahre bis zum Ende der Zinsbindung, sollten wir auch noch 25.000€ Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Guten Abend,

mich würde hier die Aufschlüsselung der Gesamtkosten interessieren?
denn mit den 57.000 EUR zahlt Ihr bestimmt auch ein Teil der Nebenkosten, oder? Weil wenn das Eigenkapital nicht für die Nebenkosten ausreicht, dann gibt es keine Finanzierung bei der ING, sondern nur Absage!

Also zählt bitte auf:
- Grundstückskosten
- Kaufnebenkosten (aufs Grundstück)
- Baukosten Haus
- Baunebenkosten
- Außenanlage

Dann wie hoch das Eigenkapital ist + die Eigenleistung!
(bei einigen Banken kann man sehr gut mit Eigenleistung spielen, wenn der Architekt da mitmacht, und so in bessere Zinsstufen kommen!)

PS. bei 531.000 EUR Kreditsumme, und mtl. Rate von 1.300 EUR, wäre die Annuität bei 2,93% (also für Zins und Tilgung!)
und das ist NICHTS! also wenn man nur 1% Zinsen zahlt, sollte man versuchen 3% zu tilgen = 4% = optimale Rate, die MAN sich Leisten sollte: 1.770 EUR
also da sind die S-Banken nicht so weit entfernt!

Da hier alles, "SEHR ENG" gerechnet ist, wäre mir eine sehr lange Zinssicherheit SEHR Wichtig... denn mit 1300-1400 EUR im Monat zahlt man nicht viel ab von 531.000 EUR = Böse Überraschung in 10/15 Jahren wenn die Zinsen gestiegen ist, und man auf einmal für die Restsumme 2500 EUR zahlen muss.

D.h. eine Kombination von Bank/Bausparkasse kann durchaus Sinnvoll sein.
Mich würde nur zu gern interessieren, was Ihr in 10 Jahren mit der KfW macht, wenn da noch etwa 60.000-65.000 EUR offen ist?
Werdet Ihr es separat mit einem Bausparvertrag absichern? wäre mtl. noch weitere Belastung von 150-180 EUR
Das Grundstück soll 99.100€ kosten, 20.000€ sind als Eigenleistung angesetzt. 431.900€ sind für das Haus, Carport/Garage, allen Baunebenkosten, Vorbereitung Außenanlage, Vorbereitung Photovoltaikanlage.

Im ersten Angebot sind (BSV+KfW+Nachrang) sind 7500 für die Erwerbsnebenkosten inkludiert. Damals riet man uns, das ersparte für andere Sachen zu investieren bzw. als Reserve aufzuheben. Sollte am Ende was übrig bleiben, ggf. in die Tilgung des Nachrangdarlehens.

Für ING sind die 7500 aus Eigenkapital eingesetzt, 423.500 ING + 100.000 KfW + 7500 Eigenkapital + 20.000 Eigenleistung.

Momentan bin ich "alleinverdiener", meine Frau wird voraussichtlich in 2 Jahren wieder Erwerbstätig sein. Der Plan war, dass wenn es jetzt geht, später nur noch besser werden kann, da das zukünftige Einkommen meiner Frau nahezu komplett in die Tilgung gehen soll (ING erlaubt die Anpassung der Tilgung 2x kostenlos) und das wär im Bausparer wohl möglich.

Für die KfW Ablösung haben wir zwei bestehende Bausparverträge, welche in ca. 2 Jahren bereits voll sind und dann "überspart" werden. Würde in 10 Jahren die Restschuld der KfW komplett decken.

Hallo, willkommen im Forum.

Der Berater hat einen Mischzins von 1,58%, die Sparkasse von 1,35%, wobei der Mischzins mit KfW nochmal sinken sollte. Ich würde definitiv die Sparkasse wählen. Wie P-Kosmalla sehe ich es auch, dass mehr Tilgung besser ist. Mal ehrlich, wenn ihr die Rate von 1800€ nicht stemmen könnt, dann wird auch keine Sondertilgung in der Variante des Beraters drin sein.

In wie weit eure finanzielle Situation höre Raten erlaubt weiß ich nicht, aber mit nur 2% Tilgung fahrt ihr ein sehr hohes Risiko. Vielleicht schaft es der Berater ja noch eine Variante zwischen Sparkasse und der erstgenannten zu finden. Ich denke er hat auf euren Wunsch die monatliche Rate möglichst weit nach unten optimiert, oder?
Die Optimierung haben wir so direkt nicht beauftragt, wir hatten nach einer gesunden Mischung zwischen niedriger Rate und vernünftigem Darlehen mit der Option in 2-3 Jahren ggf. Anpassungen durchführen zu können (dann gibt es wieder zwei volle Gehälter, momentan lediglich ein Gehalt). Sparkasse wie weiter oben erwähnt nicht die Rate selbst das Problem gewesen, sondern die bestehende Immobilie war für die Sparkasse ein Problem.

Zwecks KfW kamen wir mit der Sparkasse gar nicht weiter, weil vorher schon die Wohnung angeprangert worden war.
 
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