Finanzierung des Hausbaus auf einem Grundstück nach Nachbarschaft

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T

tamer.darweesh

Hallo alle zusammen,

Ich habe vor, ein Grundstück zu kaufen und ein Haus zu bauen. Ich bin etwas verwirrt mit der Bewertung und Finanzierung hier.

Das Grundstück liegt in Vaterstetten (Bayern) und dort steht ein altes Haus. Es hat keinen Bebauungsplan, sondern nur nach Nachbarschaft.

Die Bank (und ich) haben einige Bedenken:
1- Laut Bankbewertung beträgt der faire Preis nur 1600 EUR/m2 statt der geforderten 2200 EUR/m2. Die Bank scheint dieser Bewertung zwar nicht zu trauen, hält aber trotzdem daran fest. Der Preis über diesem Wert würde als hohes Risiko angesehen und nur mit einem höheren Zinssatz finanziert werden.
2- Basierend auf diesem Input der Bank versuchte ich ein wenig über den Preis zu verhandeln und bot 2000 EUR/m2 an. aber der Makler hat mir erzählt, dass er schon Angebote von ~2400 EUR/m2 bekommen hat.
3- Die Bank sagt, dass dies auch zu riskant ist, da wir noch nicht wissen, welche Art von Haus hier gebaut werden könnte, was den Wert des Grundstücks verändern könnte. Es besteht auch die Gefahr, dass ein Nachbar dem vorgeschlagenen Bauplan widerspricht, was uns zu zusätzlichen Änderungen zwingen könnte, die sich auf den Hauswert auswirken (oder zumindest das Projekt verzögern).
Aufgrund dieses wahrgenommenen Risikos würde die Bank dieses Projekt nur mit einem höheren Zinssatz finanzieren.

Ich habe das Bauamt kontaktiert, um einen formlose Bauvorbescheid zu bekommen und sie haben bestätigt, dass:
1- Wir können das alte Haus ohne zusätzliche Genehmigung abreißen.
2- Wir können 2 DHHs mit KG, 2 Vollgeschossen und DG bauen, da sie sich je nach baulichem Nutzungsgrad in die Natur der Umgebung einpassen und die Abstände und Stellplätze nachweisbar sind.
3- Sie haben keine bestimmten Gebäudegrenzen oder bebaubaren Gebiete bestätigt.

Ich habe versucht, den Bodenrichtwert zu erhalten, aber nichts gefunden.

Also meine Fragen sind:
1- Wie könnte ich eine Schätzung des fairen Wertes für ein solches Grundstück erhalten? Wenn es diese Zahl wirklich wert ist, könnte ich mehr bieten (2450-2500 EUR/m2).
2- Ist es wirklich riskant, ein Grundstück zu kaufen, das nach Nachbarschaft gebaut wird? Könnte sich das wirklich signifikant ändern? Ist es normal, dass Banken für ein solches Grundstück höhere Zinsen verwenden?
Ich finde es sehr schwierig, eine verbindliche Bestätigung vom Bauamt zu bekommen, da es viel Geld und zu viel Zeit kostet.

Vielen Dank,
Mit freundlichen Grüßen
 
H

HilfeHilfe

der Fair Value ist das was der Markt bezahlt. Wie lange ist das GS auf dem Markt ? Zwischen 1.600-2.500 ist ja eine lange Bandbreite. um 2k ist ja irgendwo die Mitte
 
T

tamer.darweesh

Das Grundstück ist seit 8 Tagen oder so da. Es wartet nur darauf, den Finanzierungsvertrag abzuschließen. Die unterschiedlichen Zahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen. Ich persönlich halte die 1600 EUR/m2 für sehr niedrig im Vergleich zu anderen ähnlichen Bezirken.
 
Y

Yaso2.0

- Basierend auf diesem Input der Bank versuchte ich ein wenig über den Preis zu verhandeln und bot 2000 EUR/m2 an. aber der Makler hat mir erzählt, dass er schon Angebote von ~2400 EUR/m2 bekommen hat.
Sorry, wenn das stimmen würde, hätte der Makler das Grundstück schon an den höher bietenden weitergegeben.
Solche Storys kaufe ich keinem Makler oder Verkäufer ab, wieso sollte man auf 200€/m² verzichten, doch nicht aus Nächstenliebe..

Die Frage ist, was ist dir das ganze Wert? Wenn es keine vergleichbaren Grundstücke gibt, aus denen man irgendwie einen Wert ermitteln könnte, dann gibt's ja nur 2 Möglichkeiten. Entweder kaufen und evtl. in den sehr extremen sauren Apfel beißen (hoher qm² Preis + höhere Zinsen) oder es sein lassen und weitersuchen.
 
Zuletzt aktualisiert 19.08.2022
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