Feuchtigkeit im EFH-Keller (BJ 1936)

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H

HST1911

Hallo zusammen,

wir haben in Darmstadt ein Grundstück (343qm) samt EFH für 135.000,00 EUR abgekauft. :)

Nun stellt sich für uns die Frage, ob denn eine Sanierung grundsätzlich Sinn macht bei Feuchtigkeit im Keller oder denn besser komplett abgerissen werden soll. Haben hierzu bereits diverse Gespräche geführt und es scheint in der Hinsicht doch sehr eine "Glaubenssache" zu sein.

Anhand der alten Gas-Heizung sieht man, dass das alles sehr altbacken ist.

Anbei ein paar Fotos.

Danke euch!
 

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Proeter

Hallo HST,
wir haben in Darmstadt ein Grundstück (343qm) samt EFH für 135.000,00 EUR abgekauft. :)
Wow, herzlichen Glückwunsch! Vorweg gleich die Frage: Wie habt ihr das gemacht? Also wo hast du das Haus gefunden, wie andere Bewerber ferngehalten, wie den Preis ausgehandelt etc.?
Nun stellt sich für uns die Frage, ob denn eine Sanierung grundsätzlich Sinn macht bei Feuchtigkeit im Keller oder denn besser komplett abgerissen werden soll.
In einem Haus von 1980 hatte ich schon viel drastisch aussehendere Feuchteschäden. Da hatte ich einen Bausachverständigen da und später einen Bautenschützer. Die gemessene Wandfeuchtigkeit war bei über 160 digits (=nass).
Beide waren unabhängig voneinander der Meinung: Kann man machen, kann man aber auch so lassen, wenn man in dem Raum nichts feuchteempfindliches Lagern will.
Bei deinem Baujahr ist es nicht unwahrscheinlich, dass der Keller gar nicht abgedichtet ist. Da wurde ggf. direkt gegen das Erdreich gebaut und fertig.
Meine Botschaft soll sein: Den Keller wird man wieder hinkriegen (notfalls mit freibuddeln, abdichten, Perimeterdämmung etc., Kosten ca. 40 k€, wenn man rundrum buddeln kann). ABER: Bei deinem Baujahr ist der Keller eher selten das entscheidende Kriterium für/gegen den Abriss. Da musst du dir nahezu alles ansehen.
Und stell dich drauf ein, dass hier im Forum der Rat zum Abriss meist sehr schnell kommt! :)
 
In der Ruine

In der Ruine

Auf den Keller würde ich nichts geben. Bei mir mit Baujahr 1948 sieht es auch so aus.
Was meinst Du mit abreißen? Wisst Ihr noch nicht ob Ihr renovieren oder neu Bauen wollt?
Wie sieht denn der Rest vom Haus aus?
 
H

HST1911

Hi, besten Dank für die Antwort. Wollte den Beitrag oben editieren, leider ging das nicht mehr, da ich mir sicher war, dass die Frage dazu auftauchen wird: Wir (Frau + ich) haben die bestehenden Grundschulden meiner Eltern übernommen - das erklärt dann sicher den Preis.

Sind uns noch unsicher, wofür wir uns entscheiden.

Das restliche Haus ist augenscheinlich ganz "okay". Elektrik wurde vor 10-15 Jahren erneuert, Dach müsste man mal sich genauer anschauen.
 

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P

Proeter

Wir (Frau + ich) haben die bestehenden Grundschulden meiner Eltern übernommen - das erklärt dann sicher den Preis.
OK, also Kauf innerhalb der Familie. Das erklärt es im Wesentlichen. Ich würde mal behaupten, selbst unter Hinzurechnung der Grundschulden ist der fällige Kaufpreis immer noch ganz fair :).
Das restliche Haus ist augenscheinlich ganz "okay". Elektrik wurde vor 10-15 Jahren erneuert, Dach müsste man mal sich genauer anschauen.
Ich fasse mal zusammen, was ich bei zwei Objekten aus den Dreißigern, für die ich ein Sanierungskonzept habe erstellen lassen, für Probleme bekommen habe:
  • Keller feucht, Abdichtung teuer (hatten wir)
  • Keller zu geringe Raumhöhe für sinnvolle Nutzung
  • Holzbalkendecken, mit entsprechenden Folgeproblemen (Instandsetzung Balkentausch sehr teuer, Trittschalldämmung schwierig, Neigung zu Vibration, insb. wenn Kinderzimmer im OG)
  • Bei Doppelhaushälfte: Kommunwand mit sehr schlechter Schalldämmung. Kaum nachträglich verbesserbar
  • Schlechte Grundrisse mit Durchgangszimmern
  • Allerlei Murx durch Verschlimmbesserungen in den 60er- bis 80er-Jahren. Ein Haus war ein regelrechter Asbestparcours.
  • Fußbodenaufbau i.V.m. Raumhöhe ggf. schwierig kombinierbar mit Fußbodenheizung
  • Tragfähigkeit des Dachstuhls nicht ausreichend für neue Eindeckung: Betondachsteine und Aufsparrendämmung

    Das waren nur die größten Klopper. Du musst praktisch alles durchprüfen lassen. Stell dich auf die oft genannten 300 k€ Sanierungskosten ein, mit großer Spannbreite.
 
H

HST1911

Der Kaufpreis beinhaltet sämtliche Schulden, das heißt in Summe 135.000 EUR.
  • Keller feucht, Abdichtung teuer (hatten wir)
  • Keller zu geringe Raumhöhe für sinnvolle Nutzung
  • Holzbalkendecken, mit entsprechenden Folgeproblemen (Instandsetzung Balkentausch sehr teuer, Trittschalldämmung schwierig, Neigung zu Vibration, insb. wenn Kinderzimmer im OG)
  • Bei Doppelhaushälfte: Kommunwand mit sehr schlechter Schalldämmung. Kaum nachträglich verbesserbar - Gott sei Dank freistehendes Haus! :)
  • Schlechte Grundrisse mit Durchgangszimmern - oh ja! Ein Graus...
Die Sanierung würden wir, wenn, dann auch mit einem Anbau kombinieren höchstwahrscheinlich. Der Schwiegervater hat eine Trockenbau-Firma mit allerlei Kontakten, sodass wir in der Hinsicht auf jeden Fall ein großes Plus haben. Er tendiert zum kompletten Abriss. :-D
 
A

Asuni

Letztendlich ist die Frage ob Abriss & Neubau oder Sanierung davon abhängig was Ihr selbst wollt und finanziell leisten könnt. Ein Haus dieses Baujahrs wird man nur mit erheblichem finanziellen bzw. eigenem zeitlichen Aufwand auf den energetisch/technischen Stand eines Neubaus bekommen - ist dies der Wunsch & Anspruch ist Abriss & Neubau eine sinnvolle und bedenkenswerte Option.
Wenn Ihr auch mit einem guten, aber nicht "zeitgemäßen" technischen Standard zufrieden seid, d.h. ggf. die Leitungen & die Heizung + evtl. das Dach + dessen Dämmung erneuert, ist die Sanierung wahrscheinlich günstiger.

Diese Entscheidung würde ich allerdings definitiv nicht von den gezeigten Bildern des Kellers abhängig machen. Ja, die Wände sind feucht, aber so wie es zumindest auf den Bildern aussieht, nicht in einem besorgniserregenden, sondern in einem für einen Keller dieses Baujahres gewollten (!) und normalen Ausmaß. So, wie er jetzt ist, könnt Ihr definitiv keinen Wohnkeller aus den Räumen machen und Papier / organische Stoffe würde ich auch nicht lagern, aber wenn Ihr mit diesen Einschränkungen leben könnt, würde ich vielleicht den Innenputz erneuern (mineralisch / Kalk) und alles so lassen wie es ist. Aufgraben + abdichten ist sehr teuer und das Ergebnis nicht immer das gewünschte.
 
A

Asuni

Der Kaufpreis beinhaltet sämtliche Schulden, das heißt in Summe 135.000 EUR.
  • Keller feucht, Abdichtung teuer (hatten wir)
  • Keller zu geringe Raumhöhe für sinnvolle Nutzung
  • Holzbalkendecken, mit entsprechenden Folgeproblemen (Instandsetzung Balkentausch sehr teuer, Trittschalldämmung schwierig, Neigung zu Vibration, insb. wenn Kinderzimmer im OG)
  • Bei Doppelhaushälfte: Kommunwand mit sehr schlechter Schalldämmung. Kaum nachträglich verbesserbar - Gott sei Dank freistehendes Haus! :)
  • Schlechte Grundrisse mit Durchgangszimmern - oh ja! Ein Graus...
Die Sanierung würden wir, wenn, dann auch mit einem Anbau kombinieren höchstwahrscheinlich. Der Schwiegervater hat eine Trockenbau-Firma mit allerlei Kontakten, sodass wir in der Hinsicht auf jeden Fall ein großes Plus haben. Er tendiert zum kompletten Abriss. :-D

Die Problematik mit den Holzbalkendecken könnte Euch eventuell ebenfalls betreffen. Das wird spannend, wenn Ihr zum Beispiel im Obergeschoss den Grundriss verändern bzw. ein Bad einbauen/verändern wollt. Da der Grundriss offensichtlich auch eher suboptimal ist, solltet Ihr, falls Ihr Ideen zur Veränderung habt, diese in der Planungsphase mit einem Statiker durchsprechen, um zu sehen ob und mit welchem Aufwand diese ggf zu verwirklichen wären.
Wenn die gewünschten Veränderungen am Haus allzu groß sind/werden, wäre die Option "Abriss & Neubau" bedenkenswert. Ich persönlich würde mein Geld dann lieber in ein Haus stecken, das auch wirklich zu meinen Wünschen & Bedürfnissen passt, als denselben Betrag in einen Kompromiss.
 
Zuletzt aktualisiert 27.01.2022
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