ET-Wohnung als Kapitalanlage erwerben

"Baufinanzierung Forum - Allgemeine Fragen" erstellt 13. 07. 2018.

ET-Wohnung als Kapitalanlage erwerben 4.3 5 3votes
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  1. Alibert87

    Alibert87

    29. 06. 2015
    34
    2
    Frage / Anliegen:

    Suche Tipps und Anregungen bzgl. des Erwerbes und der Finanzierung

    Hallo zusammen,
    hier findet sich sicherlich der eine oder andere der mir ein paar Anregungen / Tipps geben kann.
    Ich bin im Begriff als Kapitalanlage eine kleine Ein-Zimmer-Wohnung (Balkon, Stellplatz, Keller, Fahrstuhl) zu kaufen (ca. 41qm bei 89TE, guter Zustand, erst mal keine Renovierungen notwendig, kein Makler, vermietet, gute Lage), momentane Miete beträgt 340 Euro Netto-kalt plus 110 Nebenkosten, Hausgeld 38Euro.
    Überlegungen:
    A- Viel Eigenkapital einsetzen, damit kein Kredit aufgenommen werden muss
    B- wenig EK einsetzen, um von günstigen Zinsen zu profitieren und das EK in den nächsten Jahren anderweitig zu verwenden (wir wollen ein EFH kaufen oder eine ETW mit Garten) und einen Teil in z.B. Fondssparplan zu investieren.
    Grds. ist die Summe von 89TE überschaubar, kann aber nicht einschätzen, ob eine Ein-Zimmer-Wohnung dieses wert ist, bzw. sich die Rendite solch einer Wohnung generell rechnet, bezogen auf Aufwand und Kosten.
    Sollte ich einen Kredit aufnehmen, sollte sich dieser an der Netto-Kaltmiete (plus Rücklagen) orientieren, damit sich die Immobilie "quasi von selbst trägt"?

    Kurz zu meiner Person:
    unbef. angestellt, ca. 2600 Netto (nur zur Info: plus 13. u.14. Gehalt plus jährl. Bonuszahlungen)
    verheiratet, 1 Kind, meine Frau ist momentan in Elternzeit und die würde ich aktuell nicht in die Finanzierung einplanen (nur zur Info: ca. 2600 Netto nach Elternzeit)

    Für uns ist das Gebiet Neuland, sodass wir erst in den nächsten Tagen Termine mit versch. Banken wahrnehmen wollen, um uns einen Eindruck zu verschaffen.

    Gruß und Danke für eure Tipps
     
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  3. Fuchur

    Fuchur

    29. 06. 2017
    440
    125
    Einfach mal ausgerechnet hast du dein Kapital nach 25 Jahren reiner Mietzeit wieder raus. Dazu kommen Instandhaltungen, Reparaturen, Mieterwerwechsel, Leerstände und nicht zu vergessen die Steuer aus den Einkünften. Hast du einen Kredit, können die Zinsen dafür die Steuerlast mindern.

    Bin kein Experte auf dem Gebiet, aber das klingt für mich nicht lohnenswert. Zumal du dein Geld ja eigentlich selbst brauchst, wieso also dann binden wenn nicht zeitnah dort Gewinne zu erwarten sind?

    Gab es nicht mal so eine Faustformel 20-fache Nettokaltmiete?
     
  4. Alibert87

    Alibert87

    29. 06. 2015
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    Ja, deswegen möchte ich so wenig wie möglich EK einsetzen und am liebsten bei einem Satz von 1,2-1,5% tilgen auf 10-15 Jahre Plus Sonti.
    Ich weiß das "eine" Wohnung ein Klumpenrisiko ist, möchte mir aber ein weiteres Standbein aufbauen (wir investieren schon langfristig in Fonds und sparen auf dem Tagesgeldkonto plus 3 BSV)
     
  5. Fuchur

    Fuchur

    29. 06. 2017
    440
    125
    So oder so hast du aber dein Kapital gebunden, entweder für den Kauf ausgegeben oder als monatliche Belastung. Beides dürfte deine EFH-Finanzierung spürbar belasten.

    Bei einer Wohnung im Münchner Zentrum klatscht die Bank natürlich in die Hände, aber danach klingen deine Zahlen nicht. Sonst habe ich die Erfahrung gemacht, dass diese "Mieteinnahmen" Banken nicht wirklich positiv stimmen.
     
  6. Fuchur

    Fuchur

    29. 06. 2017
    440
    125
    Für die Mehrheit im Forum hier gilt doch: Wir können keine gute ETW und kein gutes EFH aus der Portokasse bezahlen und müssen beides finanzieren. Wenn also schon eines nicht "einfach so" geht, warum sich dann beides gleichzeitig ans Bein binden.

    In deiner Situation wären für mich Anlagearten zu priorisieren, bei denen ich im Anlagehorizont Gewinne erwirtschaften und trotzdem das Kapital mittelfristig auslösen kann.
     
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  7. ypg

    ypg

    2. 10. 2012
    13.219
    2.341
    Hättest Du schon ein fast abbezahltes Haus, würde ich sagen, kaufen, wenn noch andere Parameter stimmen.
    Aber Du musst doch entweder Dein EK einbringen oder/und Zinsen zahlen. Du bindest Dich 20 Jahre und mehr und hast nix für ein späteres EFH. Nur Schulden.
    Bei einem Hausgeld von 38€: welches Baujahr? Wieviel Einheiten?

    Edit: das Gehalt ist jetzt nicht das Beste für eine Anlage, auch wenn es gute Konditionen hat.
     
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