Erstimmobilie als Eigenkapital/Sicherheit für die Bank für Zweitimmobilie?

[JanStol]

Wie Sinnvoll und möglich ist es, eine Erstimmobilie zusätzlich als Eigenkapital bzw. Sicherheit für die Bank für einen zweiten Darlehen bzw. Zweitimmobilie (Einfamilienhaus + Baugrundstück) zu Verwenden?
Rechnet die Bank für die Kreditkonditionen diese als Bar-Eigenkapital?
Ich dachte mir, als KN hafte ich sowieso mit ganzem Vermögen, also bei Zahlungsunfähigkeit des zweiten Darlehens kann mir die Bank eh auch die Erstimmobilie nehmen.

Ein paar aktuelle Zahlen zur Erstimmobilie:
Marktwert €200k - 20-30% (Risiko mit welchen die Banken immer Rechnen) - Restschuld 70k = 130k - 30% = ca. €90k Eigenkapital
Die ca. €90k könnte ich nun als Eigenkapital für einen weiteren Darlehen mit der Bank vereinbaren.
Wenn bei beiden Darlehen es sich um die gleiche Bank handelt, dann sollte es noch einfacher / sinnvoller sein?


Auf Eurer Feedback würde ich mich sehr freuen.

Jan

 

[Xingwei421]

Bei mir hat die Sicherheit zur besseren Kondition geführt. Das muss aber die Bank beurteilen, ob und wie sie das sieht. Meines Wissens dient die Sicherheit nicht als Eigenkapital sondern nur eine Sicherheit für die Bank und somit bessere Kondition des Darlehens. Das kannst du mal rechnen lassen. Wenn kein großer Unterschied ist, würde ich eher darauf verzichten. Denn zusätzliche Kosten (Notar, Gutachten, Grundbuch etc.) fallen an. Drüber hinaus wäre es m. E besser wenn das Haus ggf. später ohne Grundschuld verkauft wird. Viel Erfolg!

 

[Tassimat]

Rechnet die Bank für die Kreditkonditionen diese als Bar-Eigenkapital?
Ich dachte mir, als KN hafte ich sowieso mit ganzem Vermögen, also bei Zahlungsunfähigkeit des zweiten Darlehens kann mir die Bank eh auch die Erstimmobilie nehmen.

Du vermischst etwas.

Natürlich haftest du für den Kredit mit allem was du hast. Das ist denke ich unstrittig.
Der Unterschied ist: Wenn die Bank im Grundbuch beider Immobilien steht, dann kann die Bank viel einfach und direkter eine Zwangsverteigerung beider(!) Immobilien einleiten, was Sie sonst nur für eine Immobilie kann. Halt dort wo die Bank im Grundbuch steht.

Was du nicht kannst ist diese 90.000€ als Eigenkapital in eine Finanzierung einbringen, weil diese 90.000€ hast du ja nicht bar in der Hand. Du kannst von diesem Geld keine Rechnung bezahlen oder sonstwie ausgeben. Daher ist dein Begriff "Bar-Eigenkapital" quatsch.

Also ja, zusammengefasst ist es so wie Xingwei421 sagt: Der Zinssatz wird etwas günstiger, da das Risiko für die Bank geringer ist, weil Sie im Fall der Fälle auf beide Immobilien Zugriff hat. Nicht mehr und nicht weniger.

 

[JanStol]

Danke für Eurer Feedback.
Stimmt alles. Wichtiger ist jedoch, dass Bar-Eigenkapital (aktuell haben wir ca. 40€) als Sicherheitspuffer für den Alltag für Fall der Falle zu haben, statt alles für die Finanzierung der Zweiten Immo. zu verwenden.
Das müssten man natürlich, wie Ihr schreibt, alles berechnen.
Aber besser sicherheitspuffer für den Alltag als alles in die Immo reinzustecken.

 

[HilfeHilfe]

Hallo nur wenn die Bank auch eine Grundschuld eintragen kann . Da es im nachrang wäre eher unwahrscheinlich das es zu besseren Konditionen führt

 

[Hyponex]

Bei Zusatzsicherheiten arbeiten die Banken mit vielen Abschlägen.

also angenommen, die Bank ermittelt:
Verkehrswert: 200.000 EUR
dann Beleihungswert: 160.000 EUR
dann gehen viele Banken noch ein Schritt weiter, und sagen: als Zusatzsicherheit setze ich nur 80-85% vom Beleihungswert ein, in diesem Beispiel also: 128.000 bis 136.000 EUR
wenn man da noch eine Vorlast von 70.000 EUR hast, dann bleibt als Zusatzsicherheit nur noch 58.000 bis 66.000 EUR

aber je nach Kreditbedarf kann es auch schon zu guter Konditionsverbesserung führen. Natürlich, wenn man keine Freien Grundschulden hat, muss man dieses hier noch zusätzlich eintragen = wieder Notar/Amtsgerichtkosten, die dann gegengerechnet werden sollten.