Erfahrungen zum Bauen Architekt mit Festpreis?

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J

jawknee

Hallo zusammen,

ich wollte eigentlich immer mit einem GU bauen, u. a. wegen der finanziellen Sicherheit eines Festpreises. Beim Architekten hatte ich immer Angst vor nicht kalkulierbaren Kosten bzw. dass die Kosten am Ende deutlich höher werden.
Jetzt habe ich über Bekannte einen regionalen Architekten empfohlen bekommen, der auch einen Festpreis anbietet wie ein GU (für das komplette, schlüsselfertige Haus). Einziger Unterschied wäre, wie beim Architekten üblich, dass es nicht "alles aus einer Hand" ist, sondern einzelne Verträge mit den Gewerken geschlossen werden, die aber trotzdem der Architekt ausschreibt und später auch koordiniert. Sein Gewinn wäre dann quasi sein Festpreis abzüglich der mit den Gewerken verhandelten Kosten.

Im ersten Gespräch wirkte alles sehr seriös und ehrlich und ich hatte ein gutes Gefühl dabei. Der Preis war auch im normalen Bereich zwischen den GU Billiganbietern und den (gefühlt über)teuerten GU. Er hat auch einige Leistung schon mit drin, die viele GU in die Baunebenkosten schieben, wie Bodenplatte, Abtransport Erdaushub etc. Die restlichen Nebenkosten, die zum Festpreis dazu kommen wurden grob kalkuliert.
Deswegen würde ich auch gerne mit dem Architekten bauen und bin auch schon im ersten Austausch bzgl. des Grundrisses.

Ich wollte aber jetzt doch noch mal nachfragen, ob jemand mit dem Modell schon Erfahrungen hatte und ob ich trotzdem irgendetwas beachten sollte? Würdet ihr auch beim Bauen mit Architekten einen unabhängigen Baubegleiter einschalten? Beim GU hätte ich es auf jeden Fall gemacht, aber beim Architekten, wo man doch etwas näher zusammenarbeitet, hab ich eher das Gefühl, dass man da gleich das Vertrauen abspricht.

Das Einzige was mich selbst noch ein bisschen unsicher macht ist, dass die Leistungsbeschreibung (die auch Vertragsgrundlage wäre) an manchen Stellen etwas schwammig ist:
z. B. beim Mauerwerk "Energeispiearziegel...[]...Auswahl der Ziegel erfolgt nach Wärmeberechung..." oder bei der Bodenplatte "wird nach statischen Erfordernissen dimensioniert...". Es wird also nicht wie bei vielen GU detailliert angegeben wie dick das Mauerwerk oder die Bodenplatte wird. Andere Dinge werden aber auch genauer beschrieben ähnlich wie bei den GU.

Der Architekt meinte dazu, das wird dann teils erst mit der Ausschreibung bzw. den Angeboten der Gewerke präzisiert und wäre dann sogar detaillierter als beim GU. Allerdings wird ja auch erst ausgeschrieben nachdem ich den Hausbauvertrag unterschrieben hab. An der Stelle müsste ich ihm also einen Vertrauensvorschuss geben.

Einerseits macht er schon einen seriösen Eindruck und macht das nach dem Modell auch schon länger so, andererseits bin ich auch etwas vorsichtig, wenn ich bei so viel Geld Vertrauensvorschuss geben muss.

Was meint ihr dazu?
 
Nordlys

Nordlys

Interessant, aber hier geschieht ein Paradigmenwechsel.
Klassischer Bau mit Architekt, er baut Dir Dein Haus via Ausschreibungen, vertritt dich als Bauherren gegenübervden Firmen und nimmt dafür ein Honorar, sein Preis fürs Haus richtet sich nach den Ausschreibungen, die Ergebnisse kennst Du, die Firmenauswahlmhast Du mit bestimmt.

Nun. Architekt verkauft Dir zum Festpreis ein Haus. Er ist somit nicht mehr Bauherrenvertreter, sondern auf der Seite der Anbieter. Was er an Preisen erzielt und wen er auffordert, ist Dir nicht bekannt. Dieser Architekt nimmt kein Honorar, sondern streicht einen nicht transparenten Gewinn ein, den er aus günstigen Handwerkern erzielt. Er ist somit eher GU als Architekt.

Überlege, was Du willst. Ichbfand Bau mit GU zum Festpreis entspannt, aber vertraute diesem auch. K.
 
Y

ypg

Einziger Unterschied wäre, wie beim Architekten üblich, dass es nicht "alles aus einer Hand" ist, sondern einzelne Verträge mit den Gewerken geschlossen werden, die aber trotzdem der Architekt ausschreibt und später auch koordiniert. Sein Gewinn wäre dann quasi sein Festpreis abzüglich der mit den Gewerken verhandelten Kosten.
Die Frage ist doch: wer ist Auftraggeber bei den ausgeschriebenen Gewerken?
Wenn Du, hast Du auch den Ärger mit denen.
Wenn nicht Du, sondern der Architekt, tritt hier der Architekt als GU auf.
Gibt es, ist jetzt auch kein Paradebeispiel (unser GU ist auch Architekt) und nichts anderes als ein Werkvertrag mit einem GU, nur das der Chef eben Architekt ist.
 
11ant

11ant

Einziger Unterschied wäre, wie beim Architekten üblich, dass es nicht "alles aus einer Hand" ist, sondern einzelne Verträge mit den Gewerken geschlossen werden, die aber trotzdem der Architekt ausschreibt und später auch koordiniert. Sein Gewinn wäre dann quasi sein Festpreis abzüglich der mit den Gewerken verhandelten Kosten. [...] Allerdings wird ja auch erst ausgeschrieben nachdem ich den Hausbauvertrag unterschrieben hab.
Das beißt sich meines Erachtens. Hier ist mir schleierhaft, als was er denn nun auftritt. "Hausbauvertrag" klingt nach seiner rechtlichen Stellung zu Dir als Dein GU; wenn die "einzelnen Verträge" mit den Handwerkern von Dir geschlossen würden, wäre er wohl eher als Architekt für Dich tätig.

Ein Architekt-GU ist an sich nicht ungewöhnlich; die meisten sind Maurer-GU, aber auch Zimmerer-GU gibt es neuerdings zunehmend.

Und grundsätzlich ist ein GU auch nicht automatisch auch GÜ, sogar viele sind nur Rohbauer und untervergeben viele Gewerke an Subs. Das ist für sich genommen nicht problematisch.

Wenn aber seine Rechtsstellung Dir gegenüber unklar ist, sehe ich das als unsicher für Dich: als Architekt ist er Freiberufler und Dir kann die Abrechnung seiner Architektenleistung nach HOAI blühen; als Bauunternehmer kann er Architektenleistungen pauschal inkludieren, ist mit Dir aber als Gewerbetreibender vertraglich anders verbunden und hat dann standes- und gewährleistungsrechtlich eigentlich nicht als Architekt mir Dir zu tun; und Umsatzsteuer fällt dann auch an.

Frage einen Anwalt, der sich in Bau(Vertrags)recht auskennt, in welche Schublade dieser Vertrag überhaupt gehört.

Ob der Typ an sich ein Schlingel ist, dürfte nicht schwer zu erfahren sein: Architekt-GU´ sind typischerweise eng regional tätig und haben entsprechende Referenzen im ebenso kleinen Umkreis.
 
H

HilfeHilfe

Mein GU war \ ist ein ehemaliger Architekt der jetzt offiziell als GU Auftritt. Sein Büro plant uns begleitet alles zum Festpreis . Gewähr kriegen wir von ihm. Das wäre mir bei dir zu schwammig. Nachteil , man Zahl Grunderwerbsteuer auf alles
 
montessalet

montessalet

Mein GU war \ ist ein ehemaliger Architekt der jetzt offiziell als GU Auftritt. Sein Büro plant uns begleitet alles zum Festpreis . Gewähr kriegen wir von ihm. Das wäre mir bei dir zu schwammig. Nachteil , man Zahl Grunderwerbsteuer auf alles
Nö, nur wenn man den Bauplatz auch beim GU kauft.
 
Zuletzt aktualisiert 20.07.2024
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