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Gerrit146

Einschätzung zu Grundstück gesucht - Artikel 34 Umbebauung

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Hallo liebes Forum,



ich bin schon lange stiller Mitleser und habe schon viel Wissen und Ideen hier heraus gezogen :) .
Jetzt brauche ich eure Einschätzung zur Bebaubarkeit eines Grundstücks, was zur Versteigerung steht.

Kurz die Eckdaten zu Grundstück (Flurstück 148) und Haus:
  • Es existiert kein Bebauungsplan, daher nach Artikel 34; Umbebauung bebaubar
  • ca. 800m^2
  • Trapezförmig geschnitten
  • ~20m Breite auf der Straßenseite
  • ~13m Breite am Grundstücksende
  • ~47m Länge
  • Bebaut mit einem Siedlungshaus aus den 30er Jahren. Stark renovierungsbedürftig und lt. Gutachter eher ein Abrissobjekt.
  • Das Haus hat ca. 60m^2 Wohnfläche. Davon ~40m^2 Grundfläche
  • Breite des Hauses: ~7,4m; Tiefe: ~6,7m
  • Dachneigung ~45°

Nun war ich beim Bauamt und habe nach deren Einschätzung zur Bebaubarkeit und möglicher Nutzung nach Artikel 34 gefragt.
Eine richtige Aussage habe ich nicht erhalten, nur dass ich eine Bauvoranfrage stellen müsse und dann mehr erfahre.

Leider ist das in der Kürze der Zeit nicht mehr möglich - die Versteigerung beginnt bald.
Ein paar Infos habe ich dann aber doch herausziehen / hören können:

  • Man kann die Grundstücksbreite ausnutzen - abzüglich 3m Grenzabstand.
  • Da aktuell ein Anbau - wenn auch sehr klein - eingetragen ist, kann man auch einen Anbau anbauen.
  • Das Haus muss sich an den beiden Nachbarn ausrichten, was die Tiefe betrifft - beides ebenfalls Siedlungshäuser.
  • Trauf- und Firsthöhe der Nachbarn müssen eingehalten werden - aktuelle Traufhöhe: 3,6m (Mit Laser gemessen).

Ein Bauunternehmen hat mir einen ersten Grundriss erstellt, für ein Haus, das so gebaut werden könnte (siehe Grundriss und Rendering im Anhang).
Es hat eine Mindesttiefe von 7,5m - also etwa 75cm mehr, als das aktuell darauf gebaute Haus.
Laut deren Aussage macht weniger kaum noch Sinn, weil es dann einfach ein langer schmaler Schlauch wird.

Was haltet ihr von dem Vorhaben?
Das Bauamt wollte keine Aussage machen, ob etwas tiefer möglich wäre. Sie verweisen immer auf eine Prüfung im Rahmen einer Bauvoranfrage nach Artikel 34 und der Nachbarn.
Würdet ihr das Risiko eines Kaufs - im Rahmen der Versteigerung - ohne Bauvoranfrage eingehen und darauf spekulieren, dass das Bauamt zu einem positiven Beschluss für uns kommt?
Oder ziehen lassen und nach etwas anderem suchen?

Ich würde mich sehr über eure Meinungen freuen. Danke schon einmal hierfür!
 

Anhänge

Das Haus muss sich an den beiden Nachbarn ausrichten, was die Tiefe betrifft - beides ebenfalls Siedlungshäuser.
Ich sehe hier keine auch nur ansatzweise zur Orientierung geeigneten Nachbargebäude - insbesondere die beiden direkten Nachbargrundstücke links (Haus 28 / Flurstück 147, und noch mehr Haus 24, Flurstück 585) ertrinken ja geradezu in Anbauten und Nebengebäuden, sodaß die ursprünglichen Kerngebäude nicht ernsthaft herangezogen werden können. Auch die Bebauungsdichte ist hier reichlich und darf bezweifelt werden, ob hier vor heutigen raumplanerischen Zielsetzungen nicht auf Widerstand stieße, sich darauf zu stützen, daß man Vergleichbares erlaubt haben wolle. Mir scheint das eine abratenswert raue See für jemanden zu werden, der sich eine friedliche Klärung in absehbarer Zeit ersehnt.
 
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Was haltet ihr von dem Vorhaben?
Finde ich gut.
Würdet ihr das Risiko eines Kaufs - im Rahmen der Versteigerung - ohne Bauvoranfrage eingehen und darauf spekulieren, dass das Bauamt zu einem positiven Beschluss für uns kommt?
Ja.
Oder ziehen lassen und nach etwas anderem suchen?
Nein, es sei denn, Du träumst kompromisslos von einer "Stadtvilla".
 
Der Traum vom Haus - Wie viel davon kann ich mir leisten?
Ich würde es auch wagen. Mal davon abgesehen, dass der BU jetzt kein wirklichen Entwurf gefertigt hat, sondern ein konventionelles Typenhaus einfach mal geschmälert hat, gibt es tolle schmale Häuser. Außerdem hast Du Möglichkeiten, mit einem Anbau in die Tiefe zu gehen. Ich hoffe doch als Laie, dass das dann auch Wohnraum werden darf?! Also könnte man ein Teil des EG in einem Anbau unterbringen.
Unbekannte für mich wären jetzt die Dachneigung und ob sie mit Deiner Familiengrösse harmonieren.
Wenn @Escroda zustimmt, dass in diesen Anbauten (ausserhalb dieser gedanklichen 34er-Baugrenze auch Wohnräume sein dürfen, dann hat das Grundstück genug Potential, um sich anzusiedeln.
 
Angesichts dieser geradezu krebsgeschwürähnlichen Anbauten in der Nachbarschaft, würde ich mich eher fragen, wie die Behörde eine Bebauung mit mehr Tiefe ablehnen will?

Ich würde auch zuschlagen, abreißen und dann ein moderates aber deutlich tieferes Haus, welches sich aber straßenseitig perfekt optisch einfügt, als Bauanfrage einreichen. Vermutlich würde ich ganz frech irgendwas bei 12m x 9,5m beantragen. (Aufgrund des geringen Kniestockes würde ich im OG noch ein wenig abkoffern und deshalb nicht zu schmal werden.)

Dann kann man mit dem türkischen Basar beginnen. Hat man zu hoch gepokert, könnte man vermutlich ebenfalls mit Anbauten planen - vielleicht mit 3. Giebel im Garten.
 
Der Traum vom Haus - Wie viel davon kann ich mir leisten?
Angesichts dieser geradezu krebsgeschwürähnlichen Anbauten in der Nachbarschaft, würde ich mich eher fragen, wie die Behörde eine Bebauung mit mehr Tiefe ablehnen will?
Und ich halte eben für das Problem, daß der §34 ja eine Einfügung gebietet, die Nachbarbebauung aber aus inhomogenen Kammerklumpen besteht, aus denen sich schlecht ein definierter Rahmen Destillieren läßt.

und dann ein moderates aber deutlich tieferes Haus, welches sich aber straßenseitig perfekt optisch einfügt,
Ja, ich würde vermutlich einen Baukörper anstreben, der etwa an den hinteren Ecken des Bestands- (dann Vorgänger-)gebäudes eine Zäsur aufweist. Also quasi ein den Nachbargebäuden adäquates Gesamtvolumen bauen, nur eben nicht so frankensteinhaft komponiert, sondern "in ästhetisch".
 
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