ETW Immobilien Ausgaben Steuer Beleihung

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Hallo,

nachdem ich bereits seit ein paar Wochen „still“ mitlese, möchte ich gerne einmal Eure Einschätzung zur uns aktuell umtreibenden Frage der möglichen Finanzierung eines Eigenheims.

Allgemeines zu uns:
Wir (EF: 36 Jahre / EM: 40 Jahre) sind verheiratet und haben 2 Kinder von 5 und 7 Jahren. Wir sind beide in Ffm in Anstellung berufstätig (EF: Teilzeit 64% / EM: Vollzeit 100% 40h) und wohnen seit fast 4 Jahren in einem „Vorort“ von Ffm zur Miete (Doppelhaushälfte, jeweils in ca. 20min im Büro in Frankfurt). Weitere Kinder sind nicht geplant.

Neben dem Angestelltenjob bin ich (EM) nebenher noch etwas auf selbständiger Basis tätig.

In das Rhein-Main Gebiet sind wir aus beruflichen Gründen gezogen. Weitere Familie haben wir hier daher vor Ort leider nicht.

Mit dem Erwerb eines Eigenheims hatten wir uns in der Vergangenheit nicht wirklich ernsthaft auseinander gesetzt. Zu unseren letzten Umzug in 2016 hatten wir uns sehr oberflächlich in den Portalen nach Häusern im Bestand umgeschaut, waren seinerzeit aber aufgrund der damals schon utopischen Preise für selbst stark renovierungsbedürftige Immobilien davon abgekommen. Neubau hatten wir uns gar nicht mit beschäftigt.

Hinzu kommt, dass wir uns in der Vergangenheit eine gewisse Flexibilität beibehalten wollten. Mittlerweile hat sich das geändert und ist für uns im Hinblick auf die Kinder nicht länger Priorität.

Mit Schenkungen und Erbschaften aus der Familie ist nicht zu rechnen, da wir beide aus relativ bodenständigen Verhältnissen kommen.

Allgemeines zu uns:

  • Wie alt seid Ihr? EM: 40J / EF: 36J
  • Gibt es Kinder? Ja, 2 (7J und 5J)
  • Sind Kinder geplant? Keine weiteren Kinder geplant.
  • Was macht Ihr beruflich? Angestellt. EM zudem nebenher freiberuflich tätig.
  • Seid Ihr angestellt, selbstständig, in Rente, Hausfrau, Hausmann etc... Angestellt.
  • Wie viele Stunden arbeitet Ihr? EM: 40 Std / EF: 25 Std.


Einkommen- und Vermögensituation:

Einkommen

  • Welche Einkünfte habt Ihr p.m. (netto nach Steuer)?
    • Anstellung: EM: EUR 6.100 (zzgl ca. EUR 3.000 Weihnachtsgeld, ab 2020: 2-3% p.a. Inflationsausgleich)
    • Anstellung: EF: EUR 2.450
    • Lohnsteuerabzug auf Basis von Stkl. 4 Faktor
    • Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit unregelmäßig , ca. EUR 4.200 p.a. / ca. EUR 350 p.m.
    • Einkünfte aus Vermietung (aktuell Cash nach Hausgeld und Annuität, vor Sondereigentums-Rücklagen und Mietausfallwagnis): EUR -250 nach Steuer (ab 10/2019: EUR +450 nach Steuer)
  • Wie viel Kindergeld gibt es p.m. ? EUR 400
  • Einnahmen gesamt ohne Einmalzahlungen: EUR 9.050
    • zzgl. jährliche Einmalzahlung von EUR 3.000
    • ab 10/2019: EUR +700 aus Vermietung
    • ab 01/2020 jährlich: EUR +100-200 p.m. aus Anstellung EM


Vermögenssituation
  • Wie viel Eigenkapital habt ihr?
    • Aktien/Fonds: ca. EUR 60.000
    • Bar: ca. EUR 30.000
    • Immobilien (netto): ca. EUR 144.000
      • ETW 01: Wert EUR 210.000 / DL: EUR 122.000 (Beleihung aktuell: 58%)
      • ETW 02: Wert EUR 90.000 / DL: EUR 69.000 (Beleihung aktuell: 77%)
      • ETW 03: Wert EUR 35.000 / DL: EUR 0 (Beleihung aktuell: 0%)
      • Tilgung Immob. p.m.: EUR 950 (Tilgungsanteile Annuitäten DL Raten für 07/2019)
    • Vermögen gesamt: ca. EUR 234.000
  • Eigenkapitalersatz:
    • Nach Rücksprache mit der Bank, welche die Darlehen der ETW 01 finanziert, wäre eine Nachbeleihung der ETW 01 von ca. EUR 35.000 möglich (Konditionen wären für ein Immobiliendarlehen).
    • ETW 03 ist ohne Beleihung, d.h. hier wäre im Besten Fall ein Eigenkapitalersatz von EUR 35.000 x 80% = EUR 28.000 machbar.

Ausgabensituation
  • aktuelle Warmmiete: EUR 1.850 (EUR 1.450 kalt)
  • PKV Kinder: EUR 310
  • Kita/Schulgeld: EUR 900
  • Verpflegung/Drogerie: EUR 900
  • Vereine: EUR 50
  • Telefon, Internet, Mobilfunk: EUR 90
  • 2 PKW, abgezahlt: EUR 430
    • davon Benzin: EUR 230
    • davon Versicherung/Steuer/Reparatur: EUR 200
  • Sonstige Versicherungen (Privathaftpflicht/Hausrat/Pflegezusatz/Unfall/BU/LV: EUR 140
  • Urlaube: EUR 600
  • Putzkraft: EUR 200
  • Kantine: EUR 360
  • Sonstiges (Kleidung etc.): EUR 370
  • Ausgaben gesamt: EUR 6.400

Sparleistungen:
  • Aktien/Fonds: EUR 1.000
  • Bar: EUR 1.650 (ab 10/2019: EUR 2.500)
  • Sparen gesamt: EUR 2.650 (ab 10/2019: EUR 3.350)

Einnahmen- und Ausgabensummen:
  • Einnahmen gesamt: EUR 9.050
  • Ausgaben gesamt: EUR 6.400
  • Saldo: EUR 2.650 (zzgl. bei Kauf wegfallende Kaltmiete: EUR 1.450)

Für uns stellen sich daher folgende Fragen:
  • In der o.g. Situation, was wäre eine maximal „gesunde“ Annuität bei Erwerb eines Eigenheims?
  • Da bei uns aktuell relativ viel EK in Immobilien gebunden ist und ein Verkauf der ETW nicht beabsichtigt ist, stellen sich für uns folgende Fragen:
    • Bis zu welchem Betrag würdet ihr eine Immobilienfinanzierung empfehlen, wenn man unser Alter berücksichtigt (40J/36J)? Spätestens bei Renteneintritt sollte die Immobilie schuldenfrei sein (bestenfalls bereits mit 58J).
    • Wäre es vorteilhafter
      • jetzt zu kaufen mit ggf. geringem EK-Einsatz oder
      • 2-3 Jahre zusätzlich Cash anzusparen, um eine ca. 80% Finanzierung hinzubekommen, und dann zu kaufen?

Vielen Dank vorab für Bewertungen, Anregungen und Einschätzungen!

Viele Grüße
 
Bisher suchen wir noch nicht konkret. Mein Ansatz war, erst einmal abzustecken was möglich ist, um das dann mit den Immo-Angeboten zu vergleichen. Ideal wäre ein Einfamilienhaus, 150qm Wohnfläche mit etwas Garten. DHH käme für einen Kauf nicht in Frage, da wohnen wir schon zur Miete. :p Der Preis ist die spannende Frage. Aktuellen Inseraten nach würden wir uns da hier in der Gegend schnell bei EUR 750k aufwärts bewegen. Wohlgemerkt für Bestand. Was Neubau kosten würde, kann ich schlecht einschätzen, da hier in der Nähe in den Baugebieten 95% nur mit DHH oder Reihenhäusern gebaut wird. Die Frage ist halt, ob man nicht mit mehr "flüssigem" EK in einen Kauf gehen sollte und dafür noch 2-3 Jahre wartet. Dann wären wir 43J bzw 39J.Alternative wäre zeitnah zu kaufen mit verhältnismäßig wenig EK Einsatz von ca EUR 80-100k (EUR 30k cash und Eigenkapitalersatz von ca EUR 65k über die Bestandsimmos). Die Eigenkapitalersatz-DL könnten grob über den Mietcashflow ab 10/2019 gedeckt werden (bei Mietausfall wäre noch genügend Puffer vorhanden). So zumindest unsere aktuellen Überlegungen. :Wäre das ein möglicher Weg? Kritik jederzeit gern.
 
Der Traum vom Haus - Wie viel davon kann ich mir leisten?
Bisher suchen wir noch nicht konkret. Mein Ansatz war, erst einmal abzustecken was möglich ist, um das dann mit den Immo-Angeboten zu vergleichen. Ideal wäre ein Einfamilienhaus, 150qm Wohnfläche mit etwas Garten. DHH käme für einen Kauf nicht in Frage, da wohnen wir schon zur Miete. :p Der Preis ist die spannende Frage. Aktuellen Inseraten nach würden wir uns da hier in der Gegend schnell bei EUR 750k aufwärts bewegen. Wohlgemerkt für Bestand. Was Neubau kosten würde, kann ich schlecht einschätzen, da hier in der Nähe in den Baugebieten 95% nur mit DHH oder Reihenhäusern gebaut wird. Die Frage ist halt, ob man nicht mit mehr "flüssigem" EK in einen Kauf gehen sollte und dafür noch 2-3 Jahre wartet. Dann wären wir 43J bzw 39J.Alternative wäre zeitnah zu kaufen mit verhältnismäßig wenig EK Einsatz von ca EUR 80-100k (EUR 30k cash und Eigenkapitalersatz von ca EUR 65k über die Bestandsimmos). Die Eigenkapitalersatz-DL könnten grob über den Mietcashflow ab 10/2019 gedeckt werden (bei Mietausfall wäre noch genügend Puffer vorhanden). So zumindest unsere aktuellen Überlegungen. :Wäre das ein möglicher Weg? Kritik jederzeit gern.
Naja ich würde mich an eurer Kaltmiete orientieren . Für 1.450€ kriegst du schon was geboten. 750k und 1650€ für 20 Jahre ergibt immer noch eine Restschuld von 565k ist jetzt aber vollfinanzierung. Nur als Gefühl
 
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Hast du vor, die ETW irgendwann zu verkaufen? Wir haben jetzt gerade eine Finanzierung abgeschlossen und können unserer ETW aber erst in 5 Jahren steuerfrei verkaufen. Wir konnten eine fest vereinbarte Sonderzahlung iHv 100k vereinbaren in einigen Jahren, die uns den Zins ganz deutlich nach unten gebracht hat. Nur ne Idee.
 
Der Traum vom Haus - Wie viel davon kann ich mir leisten?
Deine Aufstellung der Ausgaben ist löblich wird aber wahrscheinlich nicht vollständig sein, da fehlen noch so einige Posten die summiert reinhauen, wie z.B. nicht alltäglicher Konsum (z.B. Elektronik) oder kleinere Posten ala Reinigung, GEZ, Amazon, Netflix, Spotify, Geschenke (Ihr, Kindergeburtstage der Kinder und Freunde, usw.) etc.

Was habt Ihr monatlich in den letzten 3 Monaten weggespart?

Ich frage nur weil die Ausgaben trotz überdurchschnittlichen Einkommens durch Positionen wie Putzfrau, Schulgeld gepusht werden. Ob es notwendig ist oder nicht spielt erst mal keine Rolle.

Ich reite jetzt bewusst auf der Sparrate rum weil Du gefragt hast, ob es Sinn macht 2-3 Jahre EK anzusparen und dann erst Eigentum zu erwerben. Ehrlich gesagt halte ich es in der FFM Region nicht für ratsam länger zu warten, da;

- Eure Sparrate für das Gehalt unterirdisch ist (Wir haben mit weniger Einkommen mehr weggespart und nicht schlecht gelebt)
- Die Immobilienpreise im Ballungsgebieten steigen zur Zeit so stark an, das es ggf. bzw. höchstwahrscheinlich ein Nullsummenspiel am Ende wird.

Im anderen Forum meintest Du, das Ihr nach 18 Jahren fertig sein wollt (oder es hat Euch jemand angedichtet). Hast ja selbst gelesen, dass Ihr keine Möglichkeit habe so ne Rate zu bedienen.

Ich für meinen Teil glaube, dass Du nicht drum herum kommen wirst mindestens 1 Immobilien vorab zu verkaufen um vor der Rente Lastenfrei zu sein (vorausgesetzt, dass ist das Ziel) bei einem geschätzten Darlehen von 750k€.

Du schreibst, Euch gefallen Bestandsimmobilien in der Range um 750k€, sprich da kommen in Hessen nochmal min. 60k€ Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch oben drauf. Außerdem wird Bestand überwiegend über einen Makler vermittelt. Die Provision macht in Hessen auch nochmal 6% der Kaufsumme aus! Worst Case wären also 105k€ an Kaufnebenkosten.

Und damit ein 850k€ aufwärts Darlehen oder eine Immobilien unter 6xxk€.

Aus meiner Sicht passt so einiges nicht für den Erwerb einer +750k€ Immobilie, denn ich lese hier eher, ich möchte meine Aktien, Immos nicht veräußern sondern eher weiter sparen oder mit weniger EK reingehen und das passt einfach nicht zur Summe und der Sparrate, mit dem Wunsch mit 58 fertig zu sein.

Heißt aber nicht das Ihr kein Darlehen in der Höhe bekommt, den deine tatsächlichen Ausgaben werden, vermutlich nicht in der Höhe per Kontoauszug (der verlangt wird ersichtlich sein)
 
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