Meines Erachtens kann das Problem nicht anhand von Fotos und Erklärungen gelöst werden.
Sie sollten einen Bausachverständigen mit der Begutachtung beauftragen. Einen Sachverständigen sollten Sie sich aber von der zuständigen Handwerkskammer empfehlen lassen, weil auch in diesem Berufsfeld so einige herumlaufen, die man lieber nicht bestellen sollte.