Doppelhaushälfte 1959 Kaufen und Sanieren? Vorschläge/Tipps erwünscht

[11ant]

Thema Erbpacht dringend klären, denn 38 Jahre sind nicht viel.

Ich sehe die Verlängerung auch als schwierig an, aber ein Jurist kann das klären: weil nach 100 Jahren Gewohnheitsrecht eintritt, begrenzt man die Erbpachtverträge bei 99 Jahren. Hier wäre vielleicht jetzt Aufhebung und Neuabschluß zu prüfen (?)

 

[Winniefred]

Ich habe mir die Bilder jetzt mal auf dem Laptop angeschaut. Ich finde das Haus macht einen soliden Eindruck. Scheinen "ordentliche" Leute drin gewohnt zu haben. Es ist natürlich abgewohnt und ich würde direkt alles neu machen, wenn euer Budget das zulässt. Für die Elektrik muss man eh alle Wände aufreißen, da kann man die Bäder gleich mitmachen (die ohnehin für meinen Geschmack in einem Zustand sind, den ich so nicht übernehmen wollen würde). Das Dach sieht auf dem Bild ja auch ganz ordentlich noch aus. Auf dem Bild vom Dachstuhl erkennt man nicht viel, mir fällt da nur der Schornstein (ist das der Schornstein oben links im Bild?) ins Auge, der scheint einen alten Wasserschaden zu haben oder versottet zu sein (ich meine die Streifen da darauf)? Das würde ich den Fachmann auch noch anschauen lassen. Je nach Zustand muss man sowan nämlich auch sanieren.

 

[LenaR]

hr habt es schon besichtigt? Mit Fachmann oder ohne? Wann war das? Seit wann inseriert?
Du schreibst es habe mal reingegnet. Wie ist der Zustand vom Dach?

Vielen lieben Dank Schonmals.
Wir haben es Letzte Woche besichtigt, nicht mit einem Gutachter, sondern NUR mit meinem Vater der Elektro Ingenieur ist. Also er hat schon ein bisschen Ahnung, aber ist natürlich nicht darauf geschult alle Mängel zu sehen. Wir wussten dass das Interesse groß ist und können ja nicht zu jeder Belichtung einen Gutachter für 1000€ bestellen. Wir würden aber übelregen, falls wir den Zuschlag bekommen, dass wir vor Kaufabschluss einen Gutachter durchjagen. Denkt ihr, dass es sich lohnt? Vor allem jetzt mit dem Schornstein und Schimmel Probleme. Keller und co alles trocken.

Für das Haus gab es genau eine Besichtigung für alle, somit ist das Haus jetzt wohl 2 Wochen inseriert. Es gab wohl sehr viel Nachfrage. Oben im Dachgeschoss, gab es an einer Ecke Schimmel, nicht viel, vielleicht 5cmX1cm. Aufs Dach konnten wir nicht klettern, deswegen nur das eine Foto von unten. Es gab keine Leiter.. :-( Aber es könnte echt der Schornstein gewesen sein. Das Dach ist nur Ziegel, nichts gedämmt. Ansonsten sah es OK aus, also mein Vater meinte nur, so schnell kann er nicht sagen wo der Schimmel kommt, entweder ein Ziegel undicht oder eben der Schornstein.

Zum Thema Erbpacht, noch läuft der Vertrag bis 2058 mit nur 900€ pro Jahr. Jetzt haben wir mal einfach bei dem Waisenhaus(Eigentümer des Grundstückes) angerufen und gefragt wie das so abläuft. Die Frau meinte beim Verkauf wird der Zins definitiv steigen. Der Verkäufer, Sohn und Erbe des Hauses meinte es wurde letztes Jahr schon angehoben und wird so bleiben. Wir wissen noch nicht, ob er so im direkten Kontakt mit dem Waisenhaus steht und haben natürlich Befürchtung, dass das Waisenhaus dann eher einen 4000€ Zins im Jar verlangt, weil das sind so Zahlen, die man findet, wenn man nach Häusern sucht und diese verpachtet sind.

Wir glauben wenn der Zins von 900€ auf 4000€ ist es das Haus und der Preis nicht mehr wert. Was denkst ihr dazu? Wenn wir noch weitere 150.000 € Sanieren wollen und müssen, plus 610.000€ Kaufpreis, plus jährlich 4000€, lohnt sich für uns irgendwie die Rechnung nicht. Würde gerne da eure Meinung hören.Vielen Dank

 

[LenaR]

Hier sind besser Bilder vom Schornstein. Was genau meinst du mit Streifen. Es gibt zwei Schornsteine!? Keine Ahnung wieso, auch im Grundriss sind zwei solche Quadrate eingezeichnet.

Bezüglich des Erbpacht glauben wir, dass auf jeden Fall egal ob Verlängerung oder Übernahme bis 2058 eine Erhöhung eintreffen wird. Wir sind uns dann so unsicher, ob sich unsere Rechnung nach überhaupt lohnt. Weil dann zahlen wir angenommen 4000€ jährlich fürs Grundstück und dann 61.000 € fürs Haus, plus alles was an Renovierung 150.000-200.000 anfällt. Was denkst ihr dazu. Wie schon gesagt, Lage und Lage..

 

[nordanney]

1. Was ist das Haus wert?
Antwort: Das, was der Markt dafür bezahlt. Spielraum für Verhandlungen sehe ich aktuell nicht, wenn das Haus auch schon von anderen Interessenten angeschaut wurde. Also kaufen und Augen zu, sonst macht es jemand anderes. Mehr als grob anschauen klappt heutzutage kaum noch.

2. Erhöhung der Erbbauzinses?
Den kann der Erbbaurechtsausgeber nicht einfach bei einem Verkauf erhöhen. Dazu gibt es Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag. Z.B. Anpassungen an den Haushaltskostenindex. Schaut in den Vertrag und Ihr wisst, was auf Euch zukommt. Die Restlaufzeit ist allerdings bedenklich. Vielleicht nicht für die Zeit, in der Ihr im Haus wohnt, sondern wenn Ihr z.B. in 15 Jahren das (dann renovierte/sanierte) Haus wieder verkaufen wollt. Wenn dann nur noch eine kurze Restlaufzeit vorhanden ist, wird das Haus kaum jemand kaufen wollen oder nur zu einem niedrigen Preis.
Wer hat denn die Option, das Erbbaurecht zu verlängern? Wie ist die Entschädigungszahlung bei Ablauf? etc.

Als üblich ist ein Zins von 4-6% auf den Bodenwert. Sprich, wenn die Lage in Frankfurt so gut ist, setze ich einfach mal 600€ pro qm an (588qm ist übrigens eine überschaubare Grundstücksgröße für den größten Teil der Republik). Somit Bodenwertverzinsung zwischen T€ 14 und 21 p.a. wäre ein normaler Preis für das Erbbaurecht (aus der Vergangenheit gerechnet). Aktuell eher bei den T€ 14 oder etwas darunter.
Sprich, das Grundstück wäre auch bei einer vertraglichen Anpassung ein Schnäppchen. Rechnet also mal selber, da Ihr die Preise kennt (lt. Boris in Eurer Ecke eher 800€ den qm).

 

[LenaR]

Den kann der Erbbaurechtsausgeber nicht einfach bei einem Verkauf erhöhen

Dazu steht nichts im Erbpacht vertrag. Jedoch habe ich im Internet recherchiert und was die Stiftung wohl machen einen Zwischenweg gehen. Die Stiftung muss dem Verkauf zustimmen und dabei muss der neue Käufer einer Änderung des Vertrages zustimmen, mit der Erhöhung des Zinses. Die Frau am Telefon hat auch schnell eine andere Rechnung angezeigt und gleich gesagt, dass es steigen wird. Wie viel wissen wir ja leider nicht und ich glaube der Hauserbe weiß auch noch nichts.Die Frau meine Bodenwert mal 25% und dann mal 2.5%. Ich weiß nur, dass ich vergleichbare Grundstücke auch vom Waisenhaus online gesehen habe und da war der Zins 450€pro Monat.

Anbei noch Anzüge aus dem Vertrag.