Denkmalschgeschützten Pavillon im Außenbereich ausbauen

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Tomtom1984

Hallo!

ich schiebe nun schon seit fast zwei Jahren den Gedanken vor mir her, einen kleinen Pavillon in unserem Garten innen ausbauen zu lassen und als Apartment an einen Studenten o.ä. zu vermieten, um damit die Instandhaltungskosten des Grundstücks teilweise zu decken. Das größte Fragezeichen, das sich dabei ergibt, ist für mich, wie man ein solches Unternehmen (wirtschaftlich rentabel) durchführen würde. Ich habe bereits mit zwei Architekten gesprochen, die von sehr unterschiedlichen Gesamtkosten ausgehen (70.000 bzw. 120.000). Auch mit einem kleinen Bauunternehmen, die den gesamten Innenausbau übernehmen könnten habe ich gesprochen (KVA bei 50.000, allerdings exklusive Architektenleistung).

Das Dilemma, in dem ich mich nun befinde ist, dass ich für den Umnutzungsantrag (derzeit ist der Pavillon nicht als Wohnfläche deklariert, sondern als Gartenhaus, der Garten zählt außerdem zum Außenbereich) sowie die Bauvoranfrage (die Außenansicht des Pavillons steht unter Denkmalschutz, es soll aber ein Fenster eingebaut werden) einen Architekten benötige. Dieser würde dann natürlich den ganzen Bau begleiten und das würde dann die Kosten in die Höhe treiben. Im Gegensatz dazu könnten die Umbauarbeiten aber eben auch eigenständig von besagtem Bauunternehmen durchgeführt werden (wohl zu einem deutlich geringeren Preis). Einer der Architekten meinte, dass sich durch die verhältnismässig kleinen Umbaumaßnahmen ein Architekt fast nicht lohnt.

Um ein besseres Bild zu vermitteln hier nochmal kurz die Eckdaten des Pavillons sowie die geplanten Arbeiten.

Eckdaten:

- Grundfläche 18m2, auch Dachboden soll ausgebaut werden (nochmal ca. 12m2 Fläche)
- An Strom, Gas und Zu- und Abwasser bereits angeschlossen
- Denkmalschutz der Außenansicht
- steht im Auußenbereich
- in unmittelbarer Nähe der Straße bzw. des Grundstückrandes
- Einrichtung eines Stellplatzes möglich

Geplante Arbeiten:

- Einbau Badezimmer, Küchenzeile
- Ausbau des Dachbodens als zweite Wohnebene (für Bett)
- Einbau eines zusätzlichen Fensters
- Einbau einer Heizung (Gastherme)
- Dämmung (aber: geplante Ausnahme von der Energieeinsparverordnung aufgrund unverhältnismässig hoher Kosten)

Meine Frage ist nun, welcher Weg der wirtschaftlich günstigste wäre? Macht es zum Beispiel Sinn, einen Architekten nur mit den ganzen Formalitäten zu beauftragen und nachdem dann der Bauantrag genehmigt wurde auf ein Bauunternehmen umzusteigen und den Architekten außen vor zu lassen?

Ich freu mich über jeglichen Input!!

Grüße, Tom
 
N

nordanney

An Deiner Stelle würde ich mir nicht die Frage stellen, welcher Weg der richtige ist, sondern ob ich diesen Weg überhaupt gehen soll.

Da Du ein Denkmalschutzobjekt umbauen möchtest, kommst Du m.E. um einen Architekten nicht rum.

Rechnen wir also mal mit Gesamtinvestitionskosten von T€ 75. Was bekommst Du an Miete für die 30qm in einem Pavillon im Außenbereich im Nirgendwo (zumindest für Studenten ist das eine katastrophale Lage)? Sagen wir mal 300€ kalt = T€ 3,6 im Jahr. Da gehen noch ein paar nicht umlegbare Kosten runter und dann rechne ich einfach mal T€ 1,5 Steuern runter. Sagen wir mal T€ 2 bleiben Dir über. Das ist dann eine Rendite von 2,6% und Du hast immer einen Mieter im Garten und musst Dich um die Instandhaltung der Hütte kümmern.

Ist es das tatsächlich wert?

P.S. Ich habe damit gerechnet, dass Du auch Eigenkapital alles bezahlst. Brauchst Du ein Darlehen, sinkt die Rendite wohl drastisch (wenn Du eine Finanzierung bekommst - die Bank geht dann ja nicht auf den Pavillon, sonder auf das gesamte Grundstück)
 
M

Mottenhausen

Genau der Gedanke kam mir auch. Der Umbau amortisiert sich nie. Da gibt es sinnvollere Investitionsalternativen für das Geld, auch im Immobilienbereich.

Studentenbude = Garten voller Kommilitonen die jeden Abend grillen und nach ein paar Jahren wird ausgezogen (Studium fertig), & definitiv jedesmal renovierungsbedürftig.
 
T

Tomtom1984

Hallo Nordanney,

hab vielen Dank für Deine Antwort und die berechtigten Einwände!! Da unser Grundstück in einem der beliebtesten Teil der Stadt liegt, am Waldrand liegt und zudem sehr zentral (1,5km zum Stadtzentrum) ist, gehe ich (und die örtlichen Architekten) von einer Miete von 500-600 Euro aus. Die Rendite wäre also wahrscheinlich knapp doppelt so hoch...
 
M

Mottenhausen

Du gehst von 20€/qm aus, okay, ist in Heidelberg tatsächlich realisierbar, aber nicht in einem 30qm Schuppen. Das ist mini und höchstens was für Studenten, die wiederum keine 20€/qm zahlen, auch nicht in Heildberg.

Das der Architekt hier nur bestätigt ist klar, er will schließlich bauen und selbst Geld verdienen, was du dann damit anstellst ist ihm egal.

Unglaublich, welch bittere Blüten der akute Wohnraummangel in Deutschland zur Zeit hervorbringt.
 
11ant

11ant

Mir schien bei anderer Gelegenheit schon´mal, der Name Heidelberg müsse sich wohl von Heidentum ableiten, die ortsüblichen Preisvorstellungen sind m.E. gottlos. Da zieht man ja fast billiger nach München.
 
Zuletzt aktualisiert 29.03.2024
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