Dachsanierung Mehrfamilienhaus, Zuständigkeit

[tbb76]

Hallo zusammen,

nachdem ich schon viel durch das Forum gelernt habe, brauch nun ich euren Rat. Natürlich keinen rechtlichen, nur Hinweise, auf was wir noch achten können, ich bin im Regelfall zu gutmütig.

Zum Sachverhalt:

Wir sind Eigentümer einer Wohnung in einem 6 Parteien-Haus Baujahr 1961, und zwar im Erdgeschoss. Nun kam es bei unserem Nachbarn im Erdgeschoss zum Eindringen von Wasser in Küche und Bad. Es stellte sich heraus, das durch das undichte Dach Wasser durch einen Versorgungsschacht herunter läuft. Undicht ist das Dach vor allem durch das marode Fenster im Bad der einen DG-Wohnung (man kann unter dem Fensterrahmen die Hand nach draußen stecken). Die Balken an dieser Stelle sind teils durchgefault. In der zweiten Wohnung im DG sind die Fenster auch teilweise undicht, eventuell auch andere Stellen am Dach, aber nicht so schlimm wie auf der anderen Seite. Das Dach wurde seit Bau des Hauses noch nicht saniert. Die DG-Wohnungen sind Anfang der 90er bei Teilung des Hauses und Verkauf der Wohnungen von den damaligen Käufern überwiegen DIY ausgebaut worden. In Folge eines Rattenproblems konnte ich mal einen Blick in die Abseite werfen, die Dämmung besteht aus reingestopfter Glaswolle. Über den Wohnungen ist noch ein Spitzboden ohne jegliche Dämmung.

Die ersten Angebote für die Dachsanierung sind schon eingetroffen und bewegen sich im Bereich von 60.000 Euro, darin enthalten ist: Gerüst, abdecken, dämmen, neue Fenster, neu eindecken.

Natürlich geht es jetzt auch um die Kosten, wer trägt was, die Rücklagen sind bei weitem nicht so hoch.

1998 (vor unserer Zeit)wurde ein Beschluss gefasst, dass die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster den einzelnen Sondereigentümern obliegt.

Die Kostenbeteiligung für das Dach ist klar, die Fenster sehen wir kritisch. Ich hatte auch schon über Schadensersatzansprüche gegen die DG- Bewohner nachgedacht, da durch die mangelnde Wartung das Problem erst entstanden ist.

Ich überlege, ob wir uns einen Anwalt nehmen sollen. Die Hausverwalterin ist keine große Hilfe (Ein-Frau-Betrieb), rechtlich ist sie auch nicht fit. Einerseits wollen wir natürlich keinen Unfrieden im Haus, andererseits haben wir auch nichts zu verschenken.

Was würdet ihr tun? An wen kann man sich noch wenden? Sonstige Tipps?

Vielen Dank!

 

[Bauexperte]

Guten Morgen,

ich verstehe Dein Problem nicht ...

Wenn es einen rechtsgültigen Beschluss gibt, daß die Fenster von den jeweiligen Wohnungseigentümern bezahlt werden müssen, bleiben doch lediglich die Kosten der reinen Dachsanierung aus dem Topf der Rücklagen zu finanzieren? Reicht der Topf nicht, müsste sich in den Protokollen der Eigentümerversammlung ein Hinweis finden lassen, wie in solchen Fällen zu verfahren ist.

Der Schaden in der Nachbar EG-Wohnung sollte imho über die Versicherung des Eigentümers im DG abgewickelt werden, dessen Fenster den Wassereinbruch ermöglicht haben. Sofern zweifelsfrei nachgewiesen natürlich.

Weshalb willst Du also einen RA konsultieren?

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[tbb76]

Hi Bauexperte,

Die Kosten der reinen Dachsanierung werden gemäß den Miteigentumsanteilen abgerechnet, das ist soweit klar. Der Schaden in der Nachbarwohnung ist ein Versicherungsfall, da kommen am Montag noch mal Gutachter um abzugrenzen, was jetzt Elementarschaden und was Wasserschaden durch Leitungen ist (leckagen gab es schon). Die Versicherungen sind über die WEG abgeschlossen.

Unruhe hat die Verwalterin reingebracht, indem sie sagte, dass Dachfenster eben doch Gemeinschaftseigentum seien. Aber der Zusatz zur Teilungserklärung sagt was anderes. Mir geht es hier auch nur darum, mal andere Meinungen zu hören. Manchmal hilft es, wenn jemand das aus einem anderen Blickwinkel betrachtet und sagt : Habt ihr schon mal an dies und das gedacht. Ich erwarte mir jetzt keine Musterlösung, vielleicht einfach ein paar Anregungen. Eventuell auch energetisch. Gedämmt wird ja, aber wie viel ist sinnvoll.

Verstehst Du, was ich meine?

 

[RobsonMKK]

Maßgeblich ist die Teilungserklärung.
Wir hatten bei unserer ETW gleiches Problem. Dachfenster undicht. Allerdings laut Teilungserklärung Gemeinschaftseigentum, also alle müssen zahlen.
Viel zu deuten gibt es da eigentlich nicht. Und für sowas gibt es eben die Teilungserklärung.

 

[Otus11]

Unruhe hat die Verwalterin reingebracht, indem sie sagte, dass Dachfenster eben doch Gemeinschaftseigentum seien. Aber der Zusatz zur Teilungserklärung sagt was anderes.

Fenster sind als prägendes Fassadenelement - und genau wie das Dach - rechtlich immer Gem.Eigentum - egal, was in der TE steht. Verwaltung hat insoweit recht.

Es können jedoch andere Regelungen über einzelne Kostenlasten getroffen werden, sei es in der TE selbst oder eben hier durch Beschluss - was aber nichts an der Zuordnung zum GE ändert! Kennt / erinnert den Beschluss zur Kostenlast die Verwaltung?

Schadenersatz des WE im Dach wegen unterlassener - hier - Hinweise, dass ein Teil des GE im Bereich seines SE marode ist, könnten sich aus 14 Nr. 1 WEG ergeben; sehe ich aber nicht. Vielmehr muss die Gemeinschaft der WE das GE prüfen, warten, Beschlüsse fassen. Die Kosten trägt Gemeinschaft - oder wenn es wirksam beschlossen ist, auch ein SE'er. Einwirkungen oder Begehungen im SE zur Prüfung oder Reparatur des GE muss man als SE'er nach 14 Nr. 3 und 4 WEG dulden.

Zentrale Frage also: Warum hat die Gemeinschaft ihr GE nicht gewartet / geprüft?

Zum Vorpost: Nicht alle Regelungen einer TE sind auch immer wirksam.