Bestimmung Grundstückswert von Grundstück mit Altbestand

[mertmk3]

Hallo zusammen,

uns ist im Rems-Murr-Kreis ein Grundstück mit Altbestand angeboten worden. Wir interessieren uns sehr für das Grundstück. Es wird von privat unter Ausschluss der Öffentlichkeit verkauft und wir haben uns nach einer Vorbesprechung erst mal darauf geeinigt, dass die Verkäufer in den nächsten Tagen einen Verkaufspreis festlegen. Damit wir in die Verhandlung einsteigen können würden wir gerne selbst ein Gefühl für den Wert bekommen und auch Argumente zum verhandeln finden. Folgende Infos zum Grundstück:

Lage:
- Ortskern, in dritter Reihe von der Hauptstraße entfernt
- Ausrichtung: Südwestgarten an Straße, Nordgarten angrenzend an leerstehendes Grundstück
- 5-10min zu Fuß an Regionalbahn, welche innerhalb von ~30min in Stuttgart Hbf ist
- Ärzte und Einrichtungen für die tägliche Versorgung fußläufig zu erreichen
- Ein Nachbar ist eine Kirche, allerdings ohne Glocke und laut Anwohnern sehr ruhig


Grundstück:
- ca. 800 m², erschlossen
- Grundriss des Grundstücks ist etwas ungewöhnlich. Zur Straße ein Rechteck, allerdings mit abgerundeter linker Ecke. Nach hinten hin schmaler werdend.
- Bodenrichtwert laut Gutachterausschuss Gemeinde: 300€/m²
- Es steht ein altes Haus ohne Zentralheizung und mit laienhaft verlegter Elektrik und Wasser auf dem Gelände. Müsste Ziegelbauweise sein. Teilweise Holzfachwerk im Nebengebäude, das wohl mal als Stall gedient hat. Ich würde dieses Haus abreissen wollen.
- Alter Geräteschuppen auf dem Gelände, sowie ein paar ältere Nussbäume, auch größere. Teilweise würde ich diese gerne fällen.

Sonstiges:
Bebauungsplan sieht Satteldach mit 30° Neigung vor, erlaubt sind zwei volle Stockwerke. Abstand zur Grundstücksgrenze 2,5m. Sonst keine besonderen Einschränkungen, keine Altlasten laut Gemeinde, Grundbucheintrag bekomme ich demnächst.

Wie würdet ihr den Wert schätzen? Unabhängig davon würde ich je nach Angebotspreis einen Gutachterausschuss bestellen wollen, der das ganze schätzt. Trotzdem wäre eine grobe Einschätzung eurerseits interessant. Vor allem vor dem Hintergrund, dass es in unserer Region leider sehr wenige Bauplätze gibt, geschweige denn welche mit dieser Größe und verfügbar.

Falls ihr noch weitere Angaben braucht einfach melden, ich habe jetzt einfach mal zusammengetragen, was mir persönlich als wichtig erschien.

Vielen Dank!

Grüße
mertmk3

 

[Pumbaa]

Grobe Schätzung: Grundstücksgröße x Bodenrichtwert abzüglich Abrisskosten für das alte Haus, macht Pi x Daumen gute 200.000 €. Und wenn die Grundstücke so rar sind, dann vielleicht auch mehr.

 

[Komposthaufen]

Da die Boderichtwerte einen Rückblick auf die Verkaufspreise des vergangenen Jahres darstellen, können in begehrten Lage auch zum Teil deutlich höhere Summen gezahlt werden. Gibt's wertmindernde Faktoren, wie Wegerechte, Baulasten o.ä.? Habt ihr geprüft, ob euch die Kirche bei der Planung eures Hauses einschränkt? Die kann als Flächedenkmal durchaus Einschränkungen für die Nachbarn mit sich bringen (z.B. bestimmte Dach- und Fassadenfarben ausschließen)? Wir haben im neuen Haus auch eine Kirche als Nachbarn und brauchten für die Genehmigung des Bauantrages das OK der Denkmalbehörde, soweit ich mich erinnere.

 

[mertmk3]

Danke für eure Antworten.

Es gibt laut Gemeinde keine wertmindernden Faktoren, d.h. keine Baulasten oder Wegerechte. Wie prüfe ich, ob die Kirche uns einschränkt? Es ist eine dieser modernen Kirchen, d.h. mit Sicherheit nicht denkmalgeschützt. Trotzdem guter Hinweis, dem ich gerne nachgehe. Ich werde dahingehend bei der Gemeinde nachfragen.

Was sollte ich vom Verkäufer noch erfragen? Wie hoch seht ihr die Gefahr, dass ich die Hausanschlüsse neu machen muss? Es liegt scheinbar kein Bodengutachten vor. Muss dieses vor dem Kauf neu erstellt werden - trägt der Verkäufer die Kosten? Muss ich einen Vermessungsbericht einfordern?

Fragen über Fragen, aber man will ja nicht schon beim Grundstück alles falsch machen

 

[Lumpi_LE]

Naja du gehst in Zeiten von Niedrigzins und kaum vorhandenen Baugrund etwas falsch an die Sache heran...
Du musst für dich festlegen, was du dir leisten kannst. Der Verkäufer wird dir dann einen Preis nennen und entweder kannst du damit leben oder nicht, bzw. geringfügig verhandeln.
Bodengutachter, Vermesser musst du selber zahlen, Hausanschlüsse wirst du zu 90%er Wahrscheinlichkeit neu machen müssen und auch selber Zahlen. Die Abstimmungen mit der Baubehörde, was du dort überhaupt machen darfst musst du selber machen und am besten auch vor dem Kauf.

Die Aussagekraft vom Bodenrichtwert ist eigentlich gleich 0 und die Abbruchkosten gegenrechnen ist doch eher Wunschdenken.

Als Beispiel bei uns: Kleine Wohnsiedlung, viele 30er Jahre Häuser, hier wechseln zur Zeit viele Häuser den Besitzer. Bodenrichtwert liegt bei 120€, die Grundstücke sind meist 1000m2 groß. Die Häuser die darauf stehen kann man meist nur abreißen, was auch etwa 2 von 3 Leuten machen.
Würde ich jetzt den Bodenrichtwert und den Abriss ansetzen dürfte man für die Grundstücke keine 90.000 zahlen, tatsächlich sind es aber 200-250.000. Verkauft sind die Häuser i.d.R. innerhalb weniger Tage. Verhandeln kann man also nicht - es wird eher teurer, wenn man sich zu viel Zeit läßt.

 

[mertmk3]

Danke für deine Antwort. Ich habe innerlich schon einen Preis festgelegt, mit dem ich vermutlich leben könnte. Ich warte nun noch auf das Angebot. Wie und wo finde ich heraus, ob ich eine Vermessung machen muss? Würde gerne die groben Kosten abschätzen, die neben dem Kaufpreis noch anfallen.