Berechnung Immobilienwert beim Neubau

[Musketier]

Hallo,

wir sind gerade dabei unseren Hausbau zu planen.
Die ersten konkreten Angebote liegen uns vor.

Das erste Finanzierungsgespräch (allerdings noch zum Thema Kauf einer Bestandsimmobilie) hatten wir vor einem halben Jahr, bei dem wir den finanziellen Spielraum abgesteckt hatten.
Die nächsten Finanzierungsgespräche mit der Sächsischen Aufbaubank und einem unabhängigen Kreditvermittler stehen demnächst an.



Deswegen habe ich vorab ein paar Fragen.

Der Zinssatz richtet sich in der Regel nach dem Anteil der Finanzierungssumme bezogen auf den Immobilienwert (Herstellungskosten).
Bei uns würde der Anteil knapp unter oder knapp über 80% betragen, je nach Immobilienwert (sofern Immobilienwert = Beleihungswert). Da dies schon ein paar Zehntel Prozentpunkte ausmacht, würde mich interessieren, wie die Banken den Immobilienwert berechnen, um unsere Finanzierung vorab schon einmal durchspielen zu können und vielleicht noch Optimierungspotential auszumachen.



Soweit ich gelesen habe, gehören die Anschaffungsnebenkosten fürs Grundstück (Notarkosten, Grunderwerbsteuer) nicht mit zum Immobilienwert.

Folgende Kosten dürften im Gegenzug dazu gehören:
- Kosten für Außenanlagen
- Materialkosten für Eigenleistung
- Anschlusskosten



Was ist aber mit folgenden Bau(neben)kosten:

Bodengrundgutachten
Vermessung
Einmessung
Baustrom/Wasser
neutraler Bauüberwacher/Sachverständiger
Wert der Eigenleistung




Wie wird das mit den Kosten gemacht, die erst bei der Bemusterung (Fliesen, Elektro, Sanitär) als zusätzliche Kosten entstehen, die haben wir jetzt erst mal pauschal für uns einkalkuliert, aber macht das die Bank auch so pauschal?


Wie planen momentan die Anschaffung einer (Doppel-)Garage oder Garage+Carport etwas nach hinten zu verschieben, um etwas mehr Spielraum fürs Haus zu haben. Da aber sicher noch der ein oder andere unerwartete Tausender zusätzlich irgendwo gebraucht wird, macht es Sinn die Doppelgarage erst mal mit in die Finanzierungskosten reinzupacken? Dann hätte man die Sicherheit nichts mehr nachfinanzieren zu müssen. Und falls man doch nichts zusätzlich braucht, könnte man allemal die Garage bauen.


Müssen die Kosten anhand von Belegen bei Auszahlung der Darlehensbeträge oder am Ende nachgewiesen werden oder reicht die Planung der Kosten durch den Hausbauer?





Oftmals habe ich gelesen, dass es Sinn macht, das Grundstück aus Eigenmittel zu kaufen, damit die Finanzierung noch nicht läuft.
Das würde bei uns inkl. Anschaffungsnebenkosten gerade so reichen.

Würde es im Gegenzug Sinn machen dies nicht zu machen und beim Verkäufer lieber versuchen 2-3% Skonto auszuhandeln?

Grundstückskauf würde vermutlich Ende des Jahres bei uns anstehen. Hausbau ab Anfang nächsten Jahres mit 6 monatiger Bauzeitgarantie.


Noch ein paar Zahlen zu den geplanten Kosten
43T€ Grundstück
3T€ Anschaffungsnebenk.
12T€ Anschlusskosten
176T€ Haus auf Bodenplatte (ink. 10T€ Pauschale für Kosten in der Bemusterung)
10T€ Außenanlage
4T€ Einmessung/Baugrundgutachten/Strom/Wasser
4T€ Finanzierungskosten
3T€ Baubetreuer
10T€ unerwartetes(/Doppelgarage)
265T€ Gesamt

Eigenkapital 55 - Max. 60


Gruß Musketier

 

[Der Da]

auch wenn ich zu deiner Frage nichts sagen kann, fehlt in deiner Liste unten der Posten der Erdarbeiten.

 

[Bauexperte]

Hallo,

Was ist aber mit folgenden Bau(neben)kosten:

Bodengrundgutachten
Vermessung
Einmessung
Baustrom/Wasser
neutraler Bauüberwacher/Sachverständiger
Wert der Eigenleistung

Ich habe Dir einmal eine Berechnung unseres unabhängigen Finanzierungsmaklers - befreit von Kontaktdaten natürlich - angefügt. Dies paßt zwar nicht auf Deine Daten, darin gibt es jedoch eine Position "Nebenkosten lt. Wirtschaftlichkeitsberechnung". Darin sind vorgenannte Positionen erhalten.

Wie wird das mit den Kosten gemacht, die erst bei der Bemusterung (Fliesen, Elektro, Sanitär) als zusätzliche Kosten entstehen, die haben wir jetzt erst mal pauschal für uns einkalkuliert, aber macht das die Bank auch so pauschal?

Nein, die gehören in den Bereich Eigenkapital.

Müssen die Kosten anhand von Belegen bei Auszahlung der Darlehensbeträge oder am Ende nachgewiesen werden oder reicht die Planung der Kosten durch den Hausbauer?

Das hängt entscheidend an der Bank, mit welcher Du finanzierst. Die ING-DiBa bspw. verlangt vor jeder Auszahlung ein Formular vom BU, in welchem der Anspruch für die Auszahlung der Abschlagszahlung xyz genau beschrieben und beziffert wird.

12T€ Anschlusskosten

Heißt?

176T€ Haus auf Bodenplatte (ink. 10T€ Pauschale für Kosten in der Bemusterung)

Für wie viel qm/WF?, Bodenplatte oder Keller, Putz oder Klinker?

4T€ Einmessung/Baugrundgutachten/Strom/Wasser
4T€ Finanzierungskosten
3T€ Baubetreuer
10T€ unerwartetes(/Doppelgarage)

Wirst Du wohl nicht mit hinkommen; schau mal hier:

ᐅ Bausumme beim Hausbau - Alles was Sie wissen müssen

Ohne Finanzierung, d.h. Baukredit bei einer Bank, wird kaum jemand sein Traumhaus verwirklichen können. Eigenkapital ist meist erforderlich und generell zu empfehlen, den Rest leiht man sich. „Den Rest“ – Rest von was? Wie erfahre ich denn die zu finanzierende Summe? Kann ich nicht einfach zur...

www.hausbau-forum.de

Freundliche Grüße

 

[Musketier]

Es soll eine Stadtvilla 9x9 m Außenmaß ohne irgendwelche Erker etc. auf Bodenplatte werden.Innenfläche sind ca. 130 m². 2 vom Preis her ziemlich identische Angebote liegen vor.
Gasbrennwerttherme mit Fußbodenheizung und Schornstein sind enthalten
Bauart = Massivhaus ohne KfW Standard

Die beiden Firmen wurden uns vom Baubetreuer auch als Firmen im mittleren Preis-Segment genannt.



Die genannten 12 T€ sollen für alle Erdarbeiten und Anschlusskosten sein.

 

[Der Da]

Die genannten 12 T€ sollen für alle Erdarbeiten und Anschlusskosten sein.

Wunsch Vater Gedanke.... 3 Worte.
Da solltest du Minimum 20 000 rechnen, aber auch nur, wenn wirklich alles passt. Sollte auch nur eine Unregelmässigkeit auftreten, wirds gleich viel teurer. Bevor du eine Bodenanalyse gemacht hast, kann diesen Posten keiner beziffern.

fast alle Hausanbieter mit denen ich zu tun hatte, haben hier 5000€ Erdarbeiten gerechnet. Das liegt aber daran, dass es nicht in deren Verantwortung fällt, und 5000€ vor ein paar Jahren noch realistisch waren. Sobald dein Grundstück auch nur etwas zu tief ist, oder du tiefer graben musst, als geplant kommen gleich Kosten auf dich zu. Unsere Erdarbeiten kommen uns auf 20 000 fast, und unser Grundstück ist "fast" eben... es fällt um 40 cm auf 30 m ab. Leider müssen 60 cm Mutterboden weg, macht dann auf 300 qm 300 m³ Kies (Kosten hierfür allein 10 000 extra)

Der Teufel steckt bei den Erdarbeiten im Detail. Lieber etwas großzügiger rechnen.
10 000 für ne Doppelgarage ist auch Optimistisch. Mit Fundament, glaube ich nicht, das das geht.

 

[Musketier]

Baut ihr mit Keller?
Die 10T€ für die Garage sind wie oben beschrieben nur die Reserve.
Nur falls wir wirklich keine zusätzlichen Kosten haben, kommt es zum Garagenbau oder Garage + Carport.

Das Gelände wird gerade vom Grundstücksverkäufer komplett geglättet und die Straßen neu angelegt. Ich hoffe jetzt einfach mal, dass der die Straßen niedriger anlegt, als die Grundstücke.
Früher stand eine Fabrik darauf. Bodenaustausch ist vorgenommen wurde.
Ich denke, was noch finanziell kommen kann ist, wenn die Festigkeit des Boden nicht paßt.
Mal sehen, ob wir das Bodengutachten vor Kauf machen können.