ᐅ Beratung Hauskauf von Erbengemeinschaft, Bj. 1967, 230 qm unsaniert

Hallo zusammen,

die Kernfrage ist im Prinzip: Sollen wir das Haus kaufen und wenn ja, zu welchen Konditionen - die Frage wird mir hier ja niemand vollumfänglich beantworten können/wollen/dürfen 😉 sodass sich daraus zwei Anschlussfragen ergeben:
Wer berät bei einem Hauskauf? Also nicht nur bei der Finanzierung, sondern auch bei der Kaufentscheidung.
Kann hier jemand seine Erfahrungen oder seine Sicht zu der Angelegenheit mit mir teilen?

Konkret geht es um ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 230 qm auf einem Grundstück von 1500 qm. Das Haus besteht aus zwei Gebäudeteilen, von denen einer zweistöckig, der andere einstöckig mit teilweiser Unterkellerung ausgeführt ist. Das Haus verfügt über ein ungedämmtes Pultdach, großzügige Fensterflächen (2-fach, Holzrahmen) im Erbauungszustand, die Außenwand besteht zu einem geringen Anteil aus 30er Hohlblocksteinmauerwerk, der Großteil der Wohnfläche ist durch 15er YTONG-Platten in Fachwerk eingekleidet, der Eingangsbereich hingegen nur mit 11,5er Ziegelmauer.
Geheizt wird mit einer 30KW Öl-Zentralheizung aus dem Jahre 1991, die jedoch aufgrund eines NT-Kessels nicht ausgetauscht werden muss, sowie über einen Kachelofen, dessen Einsatz im vergangenen Jahr modernisiert wurde. Sämtliche Heizkörper sind ebenfalls veraltet, nach Rückmeldung vom Installateur falsch dimensioniert und platziert, sowie teilweise in Heizungsnischen untergebracht und wohnungsseitig mit Holzverkleidung versehen.
Die Raumhöhe liegt zwischen 2,50m im doppelstöckigen Teil und bis zu 3,95m im einstöckigen Teil.

Aus einem Energiegutachten geht dementsprechend ein Verbrauch von über 350 kWh/qm*a hervor.

Wir bewohnen das Haus seit mittlerweile sieben Jahren, zunächst gemeinsam mit meinem Großvater, seit dessen Tod allerdings als 3-köpfige Familie. Da ich erst vor wenigen Wochen mein Studium abgeschlossen und ins Berufsleben eingetreten bin, hat uns die Erbengemeinschaft zum Dank fürs "Kümmern" um den Großvater das Haus weiterhin zur Verfügung gestellt. Wir zahlen keine Miete o.ä. tragen aber sämtliche laufenden Kosten für Haus und Grundstück, halten es im Rahmen unserer Möglichkeiten in Schuss und haben kleinere Modernisierungsarbeiten durchgeführt.

Nun ist jedoch allmählich die Zeit gekommen, eine Entscheidung zu treffen, wie es mit dem Haus weitergehen soll. Laut einem Gutachten beläuft sich der Wert der Immobilie auf ca. 250.000€, der in erster Linie im großen Grundstück begründet liegt, während das Haus aufgrund seines Alters und des Sanierungsstaus nur mit etwa 70.000€ in diese Bewertung eingeflossen ist. Ein Energieberater der Verbraucherzentrale hat das Haus bereits beurteilt. Fassadendämmung, neue Fenster+Türen, Dämmung der obersten Geschossdecke (durch Gebäudeenergiegesetz nach meinem Verständnis verpflichtend?), Erneuerung der Heizung, Kellerdeckendämmung, ggf. Reduzierung der Raumhöhe etc.
Zudem haben wir über die Installation einer Photovoltaikanlage mit Speicher nachgedacht. Die Lage und Ausrichtung ist optimal, die vorhandene und im Vorjahr erneuerte Pultdacheindeckung mit Bitumenbahnen hingegen weniger - genauso wie die veraltete und teilweise nicht ordnungsgemäße Elektrik im Haus.

Der Energieberater hat die Kosten für eine energetische Sanierung (im Jahr 2020) mit etwa 200.000 € beziffert, wenn wir "alles" machen würden. Wahrscheinlich sind die Preise nun höher.

Natürlich wünschen wir uns alle, dass der Verkauf nicht zu einem Zerwürfnis in der Familie führt - gelingt ja leider nur selten, aber wir bleiben zuversichtlich 😉
In 2020 war ich noch der Ansicht, dass in der Familie und aufgrund des Zustands der Immobilie mit einem Kaufpreis deutlich unter dem o.g. Wert zu rechnen ist - aufgrund der aktuellen Marktsituation und den Preisen, die für alte Immobilien unabhängig vom Zustand aufgerufen werden, bin ich mir da nicht mehr so sicher.
Ideal wäre für uns eine Beratung, die sich mit uns und den drei Erben an einen Tisch setzt und all diese Dinge bespricht und zufriedenstellend regelt - ich wüsste aber nicht, wer so etwas macht?! Gut wäre daher zumindest, mit möglichst vielen Erfahrungen, Empfehlungen und Eindrücken in die Gespräche zu gehen, damit wir eine Regelung finden, mit der alle Parteien leben können.
Ein bisschen sind wir bei dem Ganzen natürlich in der Zwickmühle - einerseits besteht vor allem bei mir eine emotionale Bindung zu diesem Haus, die man natürlich so gut es geht außer Acht lassen muss - zum anderen sind wir sowohl beruflich, als auch privat und insbesondere durch unsere Tochter regional gebunden. Wir möchten also im Ort bleiben und dort gibt es genau genommen keine wirklichen Alternativen, oder nur welche, die deutlich über den vermuteten 2x200.000 € liegen und zudem von der Atmosphäre ein Rückschritt wären. Das Haus und das Grundstück sind von der Bauweise absolut einzigartig und sorgen bei Besuchern immer wieder für Staunen. Der große gemauerte Außen-Pool ist insbesondere für meine Tochter ein Traum. Die Energiekosten hingegen sind es nicht!
Wir sind also ein Stück weit in der Not, dass wir eigentlich dort bleiben müssten und es auch wollen, die finanziellen Mittel aber absolut auf die kolpotierten 400.000 € begrenzt sein werden. Gerne weniger 😉
Zumindest für den Anteil meiner Tante und meines Onkels fällt ja auch noch die Grunderwerbsteuer an, die man vermutlich auch nicht mehr "umgehen" kann, da das Erbe bereits vor 2,5 Jahren angetreten wurde.

Ja, langer Rede kurzer Sinn... was tun? 😀
Zur Visualisierung hänge ich mal Fotos vom Bau in 67 eine Bauzeichnung und ein Foto an.