Bauweise: Fertighaus Massivhaus Baubetreuer Architektenplanung

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Hallo liebe Forenmitglieder,

nun bin ich auch in diesem Forum gelandet und verspreche mir davon die ein oder andere Gedankenanregung.

Wir haben unser Traumgrundstück gefunden und gekauft. 1600 qm und viel Platz für Kinderspielereien so drumherum.

Stellt sich nun die Frage, was wir denn mit dem "restlichen" Budget von ca. TEUR 270 - Max. TEUR 300 so anstellen können. Ich kann selber - realistisch betrachtet - eigentlich nichts. ;-) Naja, Tapezieren und Teppiche, Parkett und Laminat verlegen, das bekomme ich schon noch hin. Aber für mehr ist weder Talent noch Zeit vorhanden.

Wir wohnen in Norddeutschland, präziser wäre "Ammerland".

Uns quälen nun drei grundsätzliche Überlegungen und so richtig kommen wir nicht voran. Die erste Frage ist, wie bauen wir denn nun eigentlich? Grundsätzlich überlegen wir die Varianten a) Fertighaus, b) Massivhaus über Baubetreuer und c) Architektenplanung.

a) Fertighaus

Hier haben wir einige ganz interessante Ideen gefunden und auch die Bauweise gefällt uns ziemlich gut. Insbesondere kommt hier Schwörer Haus unseren Überlegungen am Nächsten. Allerdings bringen Fertighäuser offenbar wohl den Nachteil mit sich, dass sie in der Erstellung nicht günstiger sind, in Wiederverkauf (so es einen geben mag) nur mit deutlichen Preisabstrichen veräußerbar sein sollen.

Wir gehen zunächst davon aus, dass ein Verkauf nicht erforderlich werden wird. Gibt es sonstige Nachteile, die ich hier einfach nicht so recht einschätzen kann? Gegen die Hellhörigkeit soll bautechnisch mittlerweile eine Menge geschehen sein. Gibt es hier Anbieter, die man getrost empfehlen kann?

b) Baubetreuer

Ich habe bereits zwei DHH mittels Baubetreuung Schlüsselfertig erstellen lassen. Das waren jeweils Massivhäuser und die Fertigstellung hat eigentlich ganz gut funktioniert. Natürlich gab es Probleme, gar nicht einmal so wenige, aber diese konnten jeweils gut und zufriedenstellend beseitigt werden. Wo so viele Gewerke und Menschen aufeinandertreffen ... da passieren Fehler und da ist auch jemand einfach mal dämlich. Wie gesagt, ließ sich alles irgendwie gut regeln.

Von der Baubetreuung verspreche ich mir (leicht) geringere Gesamtkosten, da man ja quasi etwas "von der Stange" kauft und kein kompletter Bauneuentwurf erstellt wird. So verteilen sich die Planungskosten auf viele Bauherren die Gesamtkalkulation mag günstiger aussehen. Und genau ist hier auch die Frage, ob das denn so hinkommen kann. Der Baubetreuer tritt als Generalunternehmer auf und ist für alle Schäden / Reklamationen etc. haftbar. Zunächst würde ich nur eine Firma damit beauftragen, die lange und erfolgreich am hiesigen Markt tätig ist und die über eine gute Bonität verfügt. Dann wird doch auch diese Firma das Generalunternehmerrisiko durch einen Aufschlag auf die Preise, welche sie an die Subunternehmer zahlt, auch aufschlagen. Kommt man wirklich günstiger dabei weg? Wie geht man hier vor? Alles Unsinn, was ich hier schreibe?

c) Architektenhaus

Eigentlich meine liebste Variante. Andererseits kenne ich keinen einzigen Architekten. Ich habe hier null Erfahrungen und ein wenig Bedenken, dass ich an einen derjenigen gerate, die man gerade nicht beauftragen sollte. Außerdem erscheinen mir die Kosten (im Vergleich) ziemlich hoch. Kann natürlich sein, dass es nur subjektiv so ist, weil Fertighaushersteller und auch Baubetreuer ihre Kalkulation (natürlich) nicht öffnen und diese Kosten also für mich nicht transparent sind.

Alles ziemlich blöde.

Ich weiß nur recht wenig. Es sollen ca. 140 - 150 qm Wohnfläche werden. KfW-70, kein großer Schnickschnack, kein Keller, normale Ausstattung. Liege ich mit ca. 1500 Euro für den qm hier total daneben? Wie gesagt, ich möchte mein Gesamtbudget nicht überschreiten, weil ich es ja auch irgendwann abbezahlt haben möchte. Hier schwebt mir eine Darlehenslaufzeit von ca. 17 Jahren vor (wg. Rente) und das limitiert dann doch den Darlehensbetrag.

Vielen Dank für Eure Kommentare, selbst für die, die nicht inhaltlich antworten, sondern darauf hinweisen, dass man darauf nicht antworten kann. ;-)

Volker
 
Also im Landkreis Ammerland (quasi meine Heimat) würde ich kein Fertighaus kaufen, denn Fertighauspreise sind in Deutschland alle recht ähnlich. In Bayern ist es "günstiger" ein Fertighaus zu bauen im Vergleich zu den regionalen Bauunternehmen und im Nordwesten ist "teurer" im Vergleich.

Ich würde mir eher ein Bauunternehmen oder Generalunternehmen suchen oder einen Architekten und Einzelvergabe machen. Die Handwerkskosten sind dort deutlich überschaubarer. Und da sollte man schon mit 230.000 Euro (Pauschal 40.000 Nebenkosten abgezogen) ein schönes Haus bauen können. Wobei ich nicht glaube, dass man dort die 40.000 Euro an Nebenkosten hat.
 
Hallo Volker,

Wir haben unser Traumgrundstück gefunden und gekauft. 1600 qm und viel Platz für Kinderspielereien so drumherum.
Ich hoffe, Du hast auch die Zeit, dieses "kleine" Fleckchen Erde zu pflegen :D

a) Fertighaus

Hier haben wir einige ganz interessante Ideen gefunden und auch die Bauweise gefällt uns ziemlich gut. Insbesondere kommt hier Schwörer Haus unseren Überlegungen am Nächsten. Allerdings bringen Fertighäuser offenbar wohl den Nachteil mit sich, dass sie in der Erstellung nicht günstiger sind, in Wiederverkauf (so es einen geben mag) nur mit deutlichen Preisabstrichen veräußerbar sein sollen.

Wir gehen zunächst davon aus, dass ein Verkauf nicht erforderlich werden wird. Gibt es sonstige Nachteile, die ich hier einfach nicht so recht einschätzen kann? Gegen die Hellhörigkeit soll bautechnisch mittlerweile eine Menge geschehen sein. Gibt es hier Anbieter, die man getrost empfehlen kann?
Beim FH, wenn Du Dich nicht gerade für hochpreisige Anbieter entscheidest, wirst Du Abstriche bei der Beleihungshöhe in Kauf nehmen müssen. Was den Wiederkauf betrifft, so sind Deine Annahmen richtig ... selbst bei den hochpreisigen Anbietern. In Ratingen, in der Nähe Düsseldorf, wartet ein Hufhaus seit Monaten auf einen Käufer, da der jetzige Eigentümer den ursprünglichen Fertigstellungspreis nicht aus seinem Erinnerungsvermögen verbannen kann.

Was mich zum Thema Lebenszeit/Haltbarkeit eines FH bringt. Ich mache ja keinen Hehl daraus, daß meine Familie und ich entweder ein Grundstück oder eine Bestandsimmobilie suchen; entweder bauen wir ein ZFH oder finden ein entsprechendes Bestandsobjekt. In diesem Rahmen haben wir uns auch schon etliche FH angesehen und ich würde spätestens jetzt - wenn ich nicht schon überzeugte Massivhausliebhaberin wäre - ganz sicher Abstand von einem FH nehmen; gleich ob 20, 10 Jahre oder jünger. Es ist schon manches Mal gruselig, wie ein solches Haus nach einigen Jahren ausschaut. Eines ist daher für mich ganz sicher, ich schaue mir kein Bestandsgebäude Marke FH mehr an; es sei denn, das aufstehende Gebäude soll abgerissen werden, da uns das Grundstück überzeugt.

b) Baubetreuer

Von der Baubetreuung verspreche ich mir (leicht) geringere Gesamtkosten, da man ja quasi etwas "von der Stange" kauft und kein kompletter Bauneuentwurf erstellt wird. So verteilen sich die Planungskosten auf viele Bauherren die Gesamtkalkulation mag günstiger aussehen. Und genau ist hier auch die Frage, ob das denn so hinkommen kann. Der Baubetreuer tritt als Generalunternehmer auf und ist für alle Schäden / Reklamationen etc. haftbar. Zunächst würde ich nur eine Firma damit beauftragen, die lange und erfolgreich am hiesigen Markt tätig ist und die über eine gute Bonität verfügt. Dann wird doch auch diese Firma das Generalunternehmerrisiko durch einen Aufschlag auf die Preise, welche sie an die Subunternehmer zahlt, auch aufschlagen. Kommt man wirklich günstiger dabei weg? Wie geht man hier vor? Alles Unsinn, was ich hier schreibe?
Du beschäftigst Dich wirklich; es sind auf dem HBF eher selten die richtigen Bezeichnungen zu lesen ;)

Eines muß Dir - bei aller Überlegung - klar sein. Gleich ob FH, MH oder Vergabe über Architekt: die eierlegende Wollmilchsau gibt es nicht. Wie Du richtig angemerkt hast, arbeiten Menschen auf dem Bau und Fehler sind damit per se vorprogrammiert. Bedeutet ergo für Dich in 1. Linie, Du mußt den für Dich richtigen Baupartner (gleich ob FH, MH oder Architekt) finden, der auftretende Probleme im Verständnis seriöser Arbeit löst.

Ein Haus "X" wird immer den Preis "X" erfordern; bei wirklich vergleichbaren Anbietern - nicht die Nummer Äpfel & Birnen - mit Preisunterschieden im Rahmen TEUR 10 +/- Null. Soll ein seriöser Anbieter den Zuschlag erhalten, bezahlst Du natürlich auch die Gewinnmarge; wäre es anders, würde der Anbieter wohl nicht mehr am Markt existieren. All in gesehen, bieten Dir seriöse Baubetreuer Preissicherheit als verlässliches Entscheidungskriterium.

c) Architektenhaus

Eigentlich meine liebste Variante. Andererseits kenne ich keinen einzigen Architekten. Ich habe hier null Erfahrungen und ein wenig Bedenken, dass ich an einen derjenigen gerate, die man gerade nicht beauftragen sollte. Außerdem erscheinen mir die Kosten (im Vergleich) ziemlich hoch. Kann natürlich sein, dass es nur subjektiv so ist, weil Fertighaushersteller und auch Baubetreuer ihre Kalkulation (natürlich) nicht öffnen und diese Kosten also für mich nicht transparent sind.
Ich "kenne" hier auf dem Forum nur einen User, dessen Kalkulation mit Bau via Architekt und Vergabe, am Ende aufzugehen scheint. Im Regelfall ist es so, daß Architekten Schätzpreise abgeben, deren Zuverlässigkeit sich erst mit Zugang der Ausschreibungsunterlagen verfestigen oder auch eben nicht. Dir muß natürlich bewußt sein, daß Du Dich - gerade bei dieser Variante Hausbau - selbst disziplinieren mußt; will heißen, nicht immer ist der böse Architekt für die Sprengung des Budgets verantwortlich.

Den für Dich passenden Architekten zu finden, ist keine Hexenkunst. Wie für alle anderen Anbieter auch, gibt es Referenzen zu ihrer Arbeitsweise. Am Einfachsten ist es, wenn Du in ein Neubaugebiet in Deiner Gegend fährst und Dich dort mit Bauherren unterhältst. Am WE sind ehrliche Auskünfte eher zu erwarten, als unter der Woche.

Stellt sich nun die Frage, was wir denn mit dem "restlichen" Budget von ca. TEUR 270 - Max. TEUR 300 so anstellen können. Ich kann selber - realistisch betrachtet - eigentlich nichts. ;-) Naja, tapezieren und Teppiche, Parkett und Laminat verlegen, das bekomme ich schon noch hin. Aber für mehr ist weder Talent noch Zeit vorhanden.

Wir wohnen in Norddeutschland, präziser wäre "Ammerland".
Es sollen ca. 140 - 150 qm Wohnfläche werden. KfW-70, kein großer Schnickschnack, kein Keller, normale Ausstattung. Liege ich mit ca. 1500 Euro für den qm hier total daneben?
€ 1500,00/qm ist ein guter Wert; im Norden eher zu hoch angesetzt. Aber belasse es dabei, lieber am Ende etwas sparen, als nachfinanzieren zu müssen ... sofern überhaupt möglich.

Liebe Grüsse, Bauexperte
 
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Hallo und vielen Dank bereits jetzt an Koempy und Bauexperte. :)

I. Landkreis Ammerland / Fertighaus

Du hast es auf den Punkt gebracht, Koempy. Mich beschlich schon so das Gefühl, dass Fertighäuser nicht wirklich billiger sind, als wenn ich hier "konventionell" bauen würde. Das hat mich schon etwas gewundert, ich hatte das aber mit subjektiven Eindrücken zu erklären versucht und mir dann erfolgreich eingeredet, dass ein guter und seriöser Fertighaushersteller auch vermutlich nichts zu verschenken haben dürfte. Viele sind ohnehin ziemlich zügig ausgeschieden, weil ich weder ein Haus aus Polen möchte, noch auf die super-billig-billiger-gehts-nicht-mehr-Angebote anspringen mochte. Ich glaube nicht an free-Lunch. ;)

Auch nach dem Beitrag von Bauexperte ist diese Option nun wohl vom Tisch, auch wenn wir uns ein Musterhaus noch ansehen werden (man wird auch nicht dümmer dadurch).

II. Grundstücksgröße

Hier habe ich sowohl vor der Größe, als auch vor meiner Frau den allergrößten Respekt. Zunächst ist die Gestaltung "vor dem Haus" sicherlich mit einiger Priorität zu betrachten. Diese Fläche dürfte sich irgendwie machen lassen. Hintern wird erst mal alles mit Rasen versorgt, was aufwendig genug sein dürfte. Dann Mähroboter darauf und erst mal schön sinnig überlegen, wo man nun genau was machen möchte. Mir gruselt es schon ein wenig, aber im Notfall lassen wir zweimal jährlich einen Gärtner für ein paar Hundert Euro jeweils etwas Grund reinbringen, wenn es denn muss.

III. Fertighaus die 2.

Ja, ich finde auch, dass etwas "ältere" Fertighäuser schon recht schmuddelig und irgendwie ... unansehnlich ... daherkommen. Subjektiv würde ich, würde ich denn eine Gebrauchtimmobilie kaufen wollen, sicher auch Fertighäuser nur dann ansehen, wenn das Grundstücke, also die Lage, es quasi verlangen. Dann wären immer nach eine Reihe von komischen Gefühlen dabei, die sicher vom Kauf abhalten würden, bzw. die Überlegungen wohl in Richtung Preiskorrektur führen würden. Und genauso wird es dann auch wohl beim Verkaufsversuch der eigenen Immobilie sein, denke ich. Das gilt umso mehr, wenn man Ziffer I betrachtet. Im Ammerland wird normalerweise wohl Massivbau erwartet. Mit dem Angebot eines Fertighauses dürfte man wohl eher einen leicht angewiderten Gesichtsausdruck beobachten dürfen, wenn es nicht eine absolut Super-sonder-Lage bei moderatem Preis ist.

IV. Architekt / Baubetreuer

Ich habe nun für die nächste Woche ein paar Termin mit 2 Architekten und 2 Baubetreuern gemacht, die lokal wohl einen recht guten Ruf genießen sollen. Sie haben von mir bereits den amtlichen Bebauungsplan und erste Überlegungen bekommen. Nun sollen Sie mal zeigen, ob Sie eine grobe Idee haben und wir wollen sehen, ob die Chemie insgesamt stimmt. Meine Frau und ich sind keine Freunde übertriebener Versprechungen und vollmundige, aber unglaubwürdige Preisansagen machen uns eher stutzig. Sie würden uns jedenfalls mit so etwas nicht in einen Vertrag drängen können. Selbigen würde ich (nebenbei auch Jurist) mit Kollegen intensiv prüfen.

a) Architektenvertrag: Wenn ich es richtig verstanden habe, dann muss ich (ist ja bei Verträgen eigentlich immer so) den Auftragsgegenstand genau bezeichnen. Hiervon abhängig wird das Entgelt über eine "Tabelle" gerechnet. Die Einteilung hier weist möglicherweise Besonderheiten bei Komplexität und Schwierigkeitsgrad auf. Das wären dann die Punkte, die ggf. verhandelbar wären. Wir sind nicht besonders kompliziert und haben keine ganz besonderen Anforderungen an Wasserhähne und sonstige Spielereien. Uns reicht eine gute und vernünftige Ausstattung. Ich habe bereits - wie erwähnt - zweimal mit Baubetreuern gebaut und bin mit den Preisansätzen überwiegend wirklich gut ausgekommen. Die Überschreitungen, die wir damals auch hatten, waren allesamt selbstverschuldet, weil wir hier ganz bewusst und überlegt von den Vorgaben abgewichen sind.

Ein wenig Sorgen macht mir diese Blackbox, dass Preise im Grunde ja erst eingeholt werden müssen. Hier weiß man natürlich nicht genau, ob das alles so passt, wie man sich das vorstellt. Man muss sich komplett auf die Erfahrungen und Mühewaltung des Architekten verlassen, sonst ist das Budget schnell mal überschritten. Andererseits werden ja auch Baubetreuer als Generalunternehmer ein gewisses Preisrisiko haben, da sie mit uns einen Festpreis verhandeln und andererseits ggf. auch ein gewisses Preiserhöhungsrisiko haben. Dieses werden sie im Vorfeld auf die Preise umlegen, die sie mit uns verhandeln. Alles andere wäre irgendwie unklug und ich denke, dass sind sie hier nicht.

b) Baubetreuungsvertrag

Vorteil: relative Preissicherheit. Auch hier kann es um 10.000 Euro wohl nicht ankommen, aber insgesamt lässt sich die Kostenbasis einigermaßen verlässlich ermitteln. Hier werden dann wohl, so war es jedenfalls bei meinen anderen Häusern, erhebliche Mühen in die Detaillierung der Bau- und Leistungsbeschreibung fließen müssen. Hier wird ja wohl regelmäßig mit nett klingenden Formulierungen auslegungserforderliche Formulierungen verwendet, die man erst mühsam umformulieren muss (Marken-Brennwertkessel, moderne Designarmaturen, italienische Fliesen ....). Im Prinzip würden wir eine Bemusterung machen und alle Bestandteile namentlich in die Bau-/Leistungsbeschreibung einbinden und dann mal schauen, ob der Preis dann so noch steht. ;-)

Hier ist also VOR dem Vertrag ganz viel Arbeit zu erledigen und ich bin gespannt, ob die beteiligten Firmen so geduldig sind und das Spielchen auch mitspielen.

Daneben werden sie dulden müssen, dass ich den Bau über einen Sachverständigen begleiten werde. Mir schwant so, dass der "Bauleiter" dieser Firmen irgendwie wohl mein Freund sein will, es tatsächlich aber dann doch wohl nicht so seine wird. Böse Zungen behaupten, sie wären im Rahmen der Nachkalkulation irgendwie am Ertrag über Profisionen oder Tantiemen beteiligt, während sie, ganz nebenbei natürlich, auf der Gehaltsliste der Unternehmen stehen. Ich möchte lieber den Aufwand einer fachkundigen Baubegleitung in unserem Interesse zusätzlich bezahlen und mich einfach nur wohl fühlen, dass vermutlich nichts wirklich erhebliches daneben gegangen sein wird, was vorher festgestellt und beseitigt hätte werden können.

FAZIT:

Wir gehen die Sache nun in der nächsten Woche konkret an und haben dann eine Kostenidee, die schon etwas detaillierter ist. Damit dann zur Bank, denn die brauchen zwingend eine Art Kalkulationsgrundlage, die dann einen Puffer nach oben bieten wird. Konditionen sind derzeit so richtig lecker. :)
 
Hallo Herr Nachbar :)

Wir kommen aus Friesland und unser Hausbau startet im September. Wir haben uns für den Hausbau mit Architekt entschieden, weil wir eine massive Bauweise mit Klinkerfassade im modernen Stil wollten. Von einem Architekten haben wir uns dabei mehr Kreativität und Unabhängigkeit, als bei einem Fertighausanbieter oder Generalunternehmer versprochen. Natürlich eine rein subjektive Entscheidung. ;) Wir haben auch das Komplettpaket inkl. Baubetreuung beim Architekten in Auftrag gegeben. Daher sollte der auch aus der Nähe kommen.

Mit den reinen Hausbaukosten liegen wir in dem von Dir genannten qm Budget. Allerdings kommen dann noch die NK + Architektenkosten hinzu.

VG aus Varel

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Guten Abend,

ich habe den Werbehinweis entfernt; da Du ein neuer User bist, kann ich Deine Intention nicht abschätzen. Weiters gehört die Besprechung von Anbietern - gleich ob BU/GU/GÜ oder Architekt in das moderierte Forum; bitte beachte das. Danke!

Wenn Du dem TE also hilfreich zur Seite stehen möchtest, empfiehlt sich der Weg der PN. Er wird sicher in der Lage sein zu entscheiden, ob Deine Empfehlung den 2. Blick wert ist ;)

Liebe Grüsse, Bauexperte
Bauexperte
 
Zuletzt bearbeitet von einem Moderator:
Hallo Herr Nachbar. :)

Varel ist tatsächlich "fast" um die Ecke. Von diesen Architekten habe ich noch nicht gehört, aber das wundert jedenfalls mich nicht, denn ich habe noch kaum von Architekten gehört. ;)

Es beruhigt mich schon einmal, dass das Budget bei Euch ausreicht. Im Notfall hätten wird dann einen Puffer für Kosten und unerwartete Dinge (inkl. Außenanlagen etc.) von gut EUR 75.000, was sich eigentlich gut anfühlt. :)

Vielleicht mache ich mal einen Termin mit denen aus, wenn die anderen Termin a) nicht so richtig sympathisch verlaufen, b) die Kosten hier angeblich nicht so recht passen wollen, c) die Ideen irgendwie nicht so unser Ding sind oder d) es irgendwie nach "nicht machen" juckt. ;)

Wenn wir dort mal anklopfen, dann würde ich mich vorher mal bei Euch melden. Vielleicht telefonieren wir dann mal und tauschen unsere Erfahrungen aus.

Schöne Grüße
Volker
 

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