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Bauvorhaben Risiko mangels Eigenkapital

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Hallo an die Experten dieser Runde,
ich befinde mich in folgendem Dilemma und brauche eure objektive Einschätzung:
Durch extrem ungünstige Umstände aus dem erweiterten Familienkreis gab es lange Zeit eine ordentliche Schieflage.
Durch Sparsamkeit und Disziplin sind wir nun fast aus dem Tal, d.h. die letzten verbliebenen 35K von 300K werden zum 15.10.2019 vorfällig abgelöst und haben somit keinerlei Verpflichtungen mehr, kein KFZ Leasing oder Ähnliches.
Die Schufa ist sauber und streng gemonitored, ist quasi meine quartalsbezogene Motivationsspritze, mal schauen ob wir es zur 99% schaffen, aktuell bei 98,48 %.
Wir wünschen uns bereits lange ein Haus und wollen auch dringend aus Frankfurt raus, im Hinterkopf das die Zustände in Kindergärten und Schulen katastrophal sind, es gibt sicherlich Ausnahmen in gut betuchten Stadtteilen, da braucht man aber gar nicht mehr über ein Haus nachzudenken.
Wir haben aktuell etwas passendes gefunden, hierbei geht es um ein RHM, 30 Minuten Fahrzeit vom Arbeitsplatz entfernt und voll entspannte Gegend, manchen ist es da vielleicht zu langweilig, für uns ein Traum.
Das Ganze ist momentan in der Vermarktungsphase, die DHH waren innerhalb einer Woche wohl schon weg, der Rest geht wie geschnitten Brot weg, in der Summe geht es um circa 50 Häuschen.
Um mir die Chance zu erhalten habe ich nach mehrfacher Besichtigung und Gesprächen mit Anwohnern des 1. Bauabschnitts eine Reservierung ausgesprochen, unter Zahlung von 3K, welche bei Zustandekommen des Vertrags verrechnet werden, bei Rücktritt aber 500 € als Verwaltungsaufwand zum Abzug gebracht werden. Die Chance zu wahren war mir somit die 500 € wert, hier passt für uns auf den ersten Blick alles.
Die Notarverträge sind für den Winter 2019 anvisiert lt. Bauträger, die Bauzeit soll zwischen 12 bis 15 Monaten liegen, so dass ein Bezug Ende 2020, Anfang 2021 möglich ist, ich vermute mit Puffer +- 2-3 Monate, je nachdem wie gut man mit allem durchkommt etc.
Es geht um ein klassisches RMH mit 5 Zimmern, 141 qm und +- 130-140qm Grund, das Ganze nach WEG als KFW 55 Haus mit Inanspruchnahme der KFW Kredite bzgl. der Finanzierung.

Position Betrag Bemerkungen
Hauspreis 368.000,00 €
Hausanschluss Strom, Wasser, Kanal 5.000,00 €
Carport 7.500,00 €
Summe 380.500,00 €
Grunderwerbsteuer 6% 22.830,00 € Beurkundung Notar im Winter 2019 geplant, lt. Bauträger
Notarkosten 1,5 % 5.708,00 € Beurkundung Notar im Winter 2019 geplant, lt. Bauträger
Grundbucheintrag 1.903,00 € Beurkundung Notar im Winter 2019 geplant, lt. Bauträger
Maklerprovision - €
Gesamtfinanzbedarf 410.941,00 € exkl. Hauseinrichtung, Maler und Bodenbelagsarbeiten und Material, sowie Garten
Eigenleistung
Garten 3.000,00 € zzgl. Material, nicht inkludiert
Fußbodenbeläge 5.000,00 € zzgl. Material, nicht inkludiert
Tapezieren/Malerbeiten 7.000,00 € zzgl. Material, nicht inkludiert
Eigenkapital
Anzahlung/Reservierung - 3.000,00 € Wird mit dem Grundstückspreis verrechnet
Bausparvertrag - 2.300,00 € Existierenden Vertrag auflösen
Barmittel - 5.000,00 € Kann evtl. auf 10.000,00 € erhöht werden.


Das wird irgendwie ein ziemlich extensiver Beitrag, ich hoffe das liest einer ;-)

Unsere Einkommenssituation gegenüber gestellt bewegt sich auch einiges, daher auch in einer Liste mit mehreren Abschnitten dargestellt und sehr konservativ gerechnet, ohne Boni, Steuererstattungen, Soli-Entfall etc.

Ausgangslage Ehemann Ehefrau Kind 1 Kind 2
bis 11/2019 Alleinverdiener Hausfrau Volljährig, in Ausbildung 2 Jahre
Verdienst netto 5.950,00 €
0​
wird außen vor gelassen
Kindergeld 402,00 €
Fixkosten, inkl. Miete (warm 830€, kalt 620€) inkl. 300 € zusätzlicher Puffer Lebenshaltung und Sonstiges - 2.500,00 €
Kredit - 1.337,00 €
Verfügbares Nettoeinkommen 2.515,00 €
Ausgangslage Ehemann Ehefrau Kind 1 Kind 2
ab 12/2019 Alleinverdiener Hausfrau Volljährig, in Ausbildung 2 Jahre
Verdienst netto 5.950,00 €
Kindergeld 402,00 €
Fixkosten, inkl. Miete (warm 830€, kalt 620€) inkl. 300 € zusätzlicher Puffer Lebenshaltung und Sonstiges - 2.500,00 €
Verfügbares Nettoeinkommen 3.852,00 €
Ausgangslage Ehemann Ehefrau Kind 1 Kind 2
ab 09/2020 Teilzeit Altenpflege Volljährig, in Ausbildung 3 Jahre
Verdienst netto 5.950,00 € 800,00 € wird außen vor gelassen Kindergarten
Kindergeld 402,00 € KG entfällt in 2021
Fixkosten, inkl. Miete (warm 830€, kalt 620€) inkl. 300 € zusätzlicher Puffer Lebenshaltung und Sonstiges - 2.500,00 €
Verfügbares Nettoeinkommen 4.652,00 €
Ausgangslage Ehemann Ehefrau Kind 1 Kind 2
ab 01/2021 Teilzeit Altenpflege Volljährig, in Ausbildung 3 Jahre
Verdienst netto 5.950,00 € 800,00 € wird außen vor gelassen Kindergarten
Kindergeld 201,00 € KG entfällt in 2021
Fixkosten, inkl. 300 € zusätzlicher Puffer Lebenshaltung und Sonstiges - 1.700,00 €
Hausgeld und sonstige Nebenkosten, Verwaltung etc. WEG - 500,00 €
Verfügbares Nettoeinkommen 4.751,00 €
Rücklage jährliche Sondertilgung pro Monat - 1.000,00 €
Finanzierung Haus maximal - 2.000,00 €
Verfügbares Nettoeinkommen 1.751,00 €


Mir geht es in der Sache darum, für schlechte Zeiten zu planen, d.h. sollte ich wider Erwarten arbeitslos werden, dann reicht das ALG1 noch für die Finanzierung und ein paar Extras + das Einkommen meiner Frau, damit könnte man eine gewisse Durststrecke überstehen, falls es mal eng werden sollte.
Wir wollen mit dem ganzen Vorhaben in 15-18 Jahren durch sein, Evtl. KFW 3- Jahre tilgungsfrei und den anderen Kredit höher bedienen, je nach Zinssatz etc.
Ich weiß, mit angespartem Eigenkapital wäre es optimaler in jeder Hinsicht, zur Zeit ist aber eher das Problem das die Baukosten und die Verfügbarkeit von Objekten tatsächlich immer bescheidener werden und ich die letzten 3 Jahre zuschauen darf wie das Ganze weiter nach oben klettert.
Nach der Ablöse der letzten Verpflichtung im Oktober bin ich erstmals überhaupt auch nur ansatzweise in der Lage eine Finanzierung durchzubekommen. Eine Voranfrage über einen Postbankberater hatte schon grünes Licht signalisiert, allerdings mit einem entsprechenden Zinsaufschlag.
Das Ganze werde ich natürlich als Ausschreibung behandeln, so dass es Vergleiche von unterschiedlichen Quellen gibt und wir haben auch schon festgelegt das unbedingt professionelle Hilfe zu Verträgen etc. hinzugezogen werden wird, ich denke das Geld ist gut investiert und ich habe keine Ahnung, nicht mein Fachgebiet und kann man sich nicht ohne Weiteres so nebenbei mal anlesen.
So, nun habe ich ganz schön die Hosen heruntergelassen, ich hoffe das wird mich nicht in den Allerwertesten beißen :)
Für alle diejenigen die es bis hierher geschafft haben, Dankeschön das ihr noch die Geduld und Neugierde habt euch solche Abhandlungen durchzulesen. Auf objektives und ehrliches Feedback freue ich mich, natürlich gibt es immer ganz viel auch zwischen den Zeilen zur Entwicklung etc., das würde aber den Rahmen sprengen, haha.

Beste Grüße
Familie Storch
 
Ich habe den langen Beitrag gelesen. Bitte verzeihe mit, wenn ich jetzt doch eine kurze Antwort gebe.
Ich finde euer Einkommen ausreichend für diesen Betrag. Es mag zwar unsymmetrisch verteil sein, aber im Gegensatz zu den Familien, die erst noch Kinder planen ist es viel besser Kalkulierbar und es steigt eher, als dass man finanzielle Durststrecken hat.

Was auf den ersten Blick nicht aufgeht ist mit Monatsrate von 1337 innerhalb von 15-18 Jahren durch zu sein. Für 400.000€ Vollfinanzierung komme ich überschlägig auf 28 Jahre bis zur vollständigen Tilgung. 1000€ Sondertilgung verkürzt das nicht wesentlich.
 
Ich habe den langen Beitrag gelesen. Bitte verzeihe mit, wenn ich jetzt doch eine kurze Antwort gebe.
Ich finde euer Einkommen ausreichend für diesen Betrag. Es mag zwar unsymmetrisch verteil sein, aber im Gegensatz zu den Familien, die erst noch Kinder planen ist es viel besser Kalkulierbar und es steigt eher, als dass man finanzielle Durststrecken hat.

Was auf den ersten Blick nicht aufgeht ist mit Monatsrate von 1337 innerhalb von 15-18 Jahren durch zu sein. Für 400.000€ Vollfinanzierung komme ich überschlägig auf 28 Jahre bis zur vollständigen Tilgung. 1000€ Sondertilgung verkürzt das nicht wesentlich.
Hallo Tassimat,
danke für das Durchhaltevermögen ;-)
Die 1337 ist die momentan laufende Verpflichtung bis Oktober diesen Jahres, das fällt dann als Belastung weg.
 
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Oh, verlesen. ;)
Gibt es denn schon ein konkreteres Finanzierungskonzept?

Zu deiner Frage nach dem Risiko: Ich verstehe dich so, dass du Angst hast den Kredit nicht mehr bedienen zu können. Das passiert ja höchstens bei allgemeinen Lebensrisiken wie Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit, Trennung, Tod oder ähnliches. Zwei Dinge davon kannst du mit Versicherungen absichern. Die Arbeitslosigkeit kann man kurzzeitig überbrücken. Keine Ahnung was du machst und wie einfach du ab einem gewissen Alter etwas ähnliches neues finden könntest, aber wenn es richtig schlecht läuft, dann werdet ihr beide Vollzeit in schlechten Jobs arbeiten müssen. Also wie die Arbeitslosigkeit absichern? Kannst du eigentlich nur so wie du es vor hast: Geringe monatliche Tilgung, hohe Sondertilgung. Oder einen freien Tilgungssatzwechsel vereinbaren.

Wie auch immer, fliest das Geld nicht mehr, dann bleibt natürlich der Verkauf als letztes Mittel. Das Risiko bei der Vollfinanzierung ist besonders hoch in den frühen Jahren, wenn der Verkauf den Kredit zuzüglich der Vorfälligkeitsentschädigung nicht decken kann.
 
Ich hab auch durchgelesen, allerdings kein Fachmann für Finanzierungen.
Ich sehe immer das Risiko, wenn man die versteckten Kosten nicht erkennt im Hausangebot.
Kann man das Angebot bei IS24 oder Immonet aufrufen? Dann bitte mal die ID angeben. Dann kann man mal rüberschauen.
Oder habt ihr schon die BlB?
Klassisch als Beispiel ist das Elektropaket, welches die Anzahl an Steckdosen aus den 70er Jahren anbietet. Da braucht es dann Upgrades, die sich der BT teuer bezahlen lässt. Inkl. Grundrissänderung, KWL oder Rolläden kommen da 5stellige Beträge in mittlerer Höhe zusammen.
 

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