Bauvoranfrage für Grundstück im Außenbereich

[Tim-Srs]

Hallo Zusammen,
ich habe ein Auge auf ein Grundstück im Außenbereich eines Dorfes. Es liegt direkt neben dem Ende des bebauten Innenbereiches, eine Straße führt vorbei, Trinkwasser liegt vor dem Grundstück, Abwasser ca. 40 m weiter vorn auf der Straße.
Es gibt einen Flächennutzungsplan der es als Wohnbauland ausweist, jedoch noch keinen Bebauungsplan.
Ich würde vor dem Kauf gerne eine Bauvoranfrage stellen.
Dazu habe ich folgende Fragen:
1. Kann ich in der Voranfrage mehrere Varianten anfragen (z.B. Bau einer Stadtvilla und falls dies nicht möglich Bau eines Hauses das der Nachbarbebauung gleicht)?
2. Ist ein Programm wie Architekt 3D dazu geeignet die Grundrisszeichnung/Bauzeichnung für die Voranfrage selbst zu erstellen?
3. Hat jemand ein ähnliches Projekt schon mit Erfolg durchgeführt?

Viele Grüße, Tim

 

[Myrna_Loy]

Ich würde mich erst einmal bei der zuständigen Behörde erkundigen, ob es wirklich Bauland ist. Normalerweise darf im Außenbereich nicht gebaut werden. Wenn es noch nicht offiziell als Bauland ausgewiesen wurde, dann kann eine Voranfrage nicht genehmigt werden. Und öffentlich einsehbare Bebauungspläne z.B. im Geoportal sind oftmals ungenau. Der Flächennutzungsplan für unser Dorf stimmt auch hinten und vorne nicht. So hat jemand im Dorf ein Grundstück gekauft, zumPreis einer Wiese, und gedacht, er könne da bauen, da das Grundstück im Flächennutzungsplan als Baugebiet eingezeichnet war. Bei der Voranfrage stellte sich heraus, dass das Grundstück im Außenbereich liegt und der Flächennutzungsplan eher grob gezeichnet wurde, da es keine konkreten Vermessungspunkte gibt. Nur Flurpläne auf der Basis alter Karten.

 

[11ant]

Es gibt einen Flächennutzungsplan der es als Wohnbauland ausweist, jedoch noch keinen Bebauungsplan.

Ein Flächennutzungsplan ist übergeordnet, aber nicht vorgesetzt. Er erteilt keine Weisung, einen Bebauungsplan aufzustellen, das fällt auch nicht in seine Kompetenz. Das "Wohnbauland" im Flächennutzungsplan ist in diesem Sinne nur die Absichtserklärung eines (mittelfristigen) Entwicklungszieles, aber keine Rechtsgrundlage. Bebauungspläne haben Geltungsbereiche, und deren Grenzen sind hart: was jenseits ist, ist jenseits - egal wie kurz man da hin spucken könnte. Der Flächennutzungsplan verpflichtet noch nicht einmal mit Hundertjahresfrist, die dargestellte perspektivisch beabsichtigte Nutzung tatsächlich zu entwickeln. Diese vermeintliche Widmung verwandelt den Außenbereich (§35) also NICHT in einen nicht überplanten Innenbereich (§34). Daraus ergibt sich für die Frage

1. Kann ich in der Voranfrage mehrere Varianten anfragen (z.B. Bau einer Stadtvilla und falls dies nicht möglich Bau eines Hauses das der Nachbarbebauung gleicht)?

daß sie vollumfänglich fruchtlos bleiben wird und man Dir nur wird bescheiden können, dort nichts bauen zu dürfen. Ähnlichkeiten mit benachbarten Gebäuden nützen dabei rein garnichts. Du kannst Dir bestenfalls mit einem Bauernhof oder mindestens Osterhasenzuchtbetrieb zu erwerben versuchen, für das Bauen im Außenbereich privilegiert zu sein (und dann ein untergeordnetes Wohngebäude neben diesen Betrieb zu stellen beantragen).
Fast schwanger gibt es nicht, fast Bauland auch nicht.

2. Ist ein Programm wie Architekt 3D dazu geeignet die Grundrisszeichnung/Bauzeichnung für die Voranfrage selbst zu erstellen?

Bauvoranfragen kannst Du analog stellen, gerne auch mit dem Geodreieck illustriert. Aber sie machen eben nur dort Sinn, wo es - nicht am Sankt Nimmerleinstag, sondern bereits in der Gegenwart rechtskräftig - Bauland gibt. Anderswo nicht. Egal wie nahe ein Baugebiet liegt, Bauerwartungshoffnungsland gibt es verwaltungsrechtlich nicht. NOCH nicht ist noch NICHT. Du kannst auf das betreffende Grundstück bezogen also alle Hoffnungen fahren lassen: bevor Außenbereich einzubeziehen erwogen wird, wird erst einmal unüberplanter Innenbereich überplant (und bereits überplanter Innenbereich nachverdichtet). Die nächsten Kandidaten sind dabei bestenfalls zufällig manchmal Bereiche, die an Geltungsbereiche rechtskäftiger Bebauungspläne anschließen. Am wahrscheinlichsten findest Du solche dort, wo bestehende Bebauungspläne eine römische Zahl am Namensende tragen: wo "II" an seinen Grenzen nur einseitig baugrundgesäumte Straßen (oder im Nirwana endende) Straßen hat, wird "III" bald folgen - aber nur, wenn "II" schon zu 75% bebaut ist, die Einwohnerzahlen tendenziell weiter im Aufwärtstrend sind UND sich keine Gebiete im selben Ortsteil der Gemeinde zur Nachverdichtung eignen. Das von Dir beschriebene Grundstück wird in dreißig Jahren noch ebenso ungeküßt daliegen. Ob man dann noch Stadtvillen schön findet, wissen die Götter. Relativ sicher bin ich mir allerdings, daß sie dann nicht mehr anthrazit sein werden ;-)