Baufinanzierung Hausbau in Brandenburg mit Schwierigkeiten

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Liebe Forumsteilnehmerinnen, Liebe Forumsteilnehmer,

wir möchten einen Hausbau finanzieren. Leider sind die ersten beiden Finanzierungsanfragen bei Banken (HvB und ERGO) abgelehnt worden. Begründet wurden die Ablehnungen mit einem zu geringen Objektwert und damit einer Deckelung des Kreditvolumens.

Ich wende mich daher heute an euch, um mal eine andere Einschätzung als die von unserem Finanzberater zu bekommen, ob wir vielleicht zu hohe Ansprüche haben oder das ganze Projekt unterschätzen. Bislang haben uns Finanzierungsvermittler eigentlich immer gespiegelt, dass wir beste Vorraussetzungen mitbringen. Entsprechend konsterniert sind wir aktuell.

Zu unserer Situation:

Das Grundstück: Wir haben im vergangenen Jahr ein Grundstück (Hammergrundstück in dritter Reihe) im westlichen Berliner Speckgürtel gekauft. Insgesamt 890 qm, welches wir über unser Eigenkapital finanziert haben. Der Ort hat knapp 12000 Einwohner, eine direkte Bahnverbindung nach Berlin und man braucht mit dem Zug circa 30 min bis zum Alex.

Bezahlt haben wir 190 €/qm. Seitdem haben wir das Grundstück hergerichtet, erschlossen, etc. Wir haben circa 55 k für Kaufnebenkosten und die Herrichtung bezahlt, darunter ein Teilabriss, Medien, Baustrasse, etc. Also in Summe 230 k bis dato. Das Grundstück ist nun baureif. Praktischerweise hat sich der Bodenrichtwert in dieser Zeit erhöht, so dass das Grundstück nun 220 €/qm Wert ist (203.000 €) und wir unsere Kaufnebenkosten als EK berücksichtigt finden. 15 k dieses Geldes wollten wir uns dann (für die Medien) über die Finanzierung zurückholen um wieder Flüssiger zu sein.

Das Haus: Mit einem befreundeten Architekten haben wir ein KfW40+ Haus entwickelt. 193 qm mit Einzelgarage, ohne Keller und mit Flachdach. Der Bauantrag wurde bereits im Sommer bewilligt. Die Kosten für den Architekten, Statik, Energieberatung, etc. haben wir aus unserem EK bezahlt, circa 20 k.

Seitdem haben wir versucht die Kosten für den Hausbau zu präzisieren und mit Angeboten zu hinterlegen. Für einen gehobene Standart mit Holz-Alu-Fenstern, Parkett, Sichtestrich, etc. kommen wir inkl. Puffer und Resthonorar des Architekten für LP 5-8 auf Baukosten in Höhe von knapp 510 k, also 2600 €/qm inkl. Garage. Dazu kommen noch Außenanlagen mit 20 k und Küche 20 k.

Insgesamt kommen wir auf ein Gesamtvolumen des Projektes von 820 k, wobei davon 260 k EK bezahlt worden sind und wir noch weitere 10-20 k übrig haben. Es bleibt ein Bedarf für das Haus, Küche, Garten von 540 k plus circa 20 K Puffer, die wir gerne finanzieren möchten.

Ich habe hierfür eine sehr, sehr detaillierte Übersicht erstellt mit allen Kostenpunkten und entsprechenden Angeboten, die ich gerne an anderer Stelle teile, wenn wir endlich loslegen können.

Und ja, preiswerter ginge sicherlich wenn man Ansprüche zurückschraubt. Das wäre aber der zweite Schritt.

Unser Plan: wir hatten vor, auf 30 Jahre zu finanzieren. Wir kamen über Kreditvermittler auf einen Zins von 1-1,3 %. Die Rate sollte 1600-1700 € sein. Mit Tilgungszuschuss und Sonderzahlungen wollten wir den KfW-Kredit nach 10 Jahren ablösen und die Rate 400 €) auf das Annuitätendarlehen schieben. Dann wären wir nach 25-28 Jahren schuldenfrei.

Allgemeines zu uns:
Wir sind drei Personen (36,34,3) plus ein Kind in Entwicklung. Ich arbeite in Festanstellung unbefristet Vollzeit. Meine Frau arbeitet in Teilzeit und ist befristet angestellt bis Ende 2022. Dies liegt leider an ministeriumsgeförderten Projekten. Die Weiterbeschäftigung in neuen Projekten (nach 3-4 Jahren Projektlaufzeit) ist aber üblich und laut Banken war das auch kein Problem.

Einkommen- und Vermögenssituation:
Ich verdiene 3117 Euro netto. Dazu Urlaubs- und Weihnachtsgeld.
Meine Frau verdient 2430 Euro netto. Dazu auch Weihnachtsgeld.
Kindergeld 204 Euro.
Eigenkapital haben wir noch 15 k plus 15 k, die wir uns aus der Finanzierung über einzureichende Rechnungen holen wollen.

Mit dem zweiten Kind wird sich unsere Einnahmensituation sicherlich erstmal veränderten, aber geplant ist, dass meine Frau wieder auf dem jetzigen Stand arbeitet wenn das zweite Kind in der Kita ist. Wir haben zum Glück flexible Arbeitgeber.

Ausgabensituation:
Insgesamt haben wir monatlich ohne Boni 5784 € zur Verfügung.
Boni per Anno sind fix: 6,5-7 k.
Miete und Fixkosten: 2000 €, darunter 135 € Bafög bis 2024 und Miete 1250 €. Rest sind Nebenkosten, Versicherungen, Auto, etc.

Für Essen, Drogerie, Urlaub, Klamotten, Sonstiges haben wir: 1784 € wobei ich das in Budgets eingeteilt habe, die wir selten ausschöpfen.
Sparrate: 2000 € plus das was wir monatlich bei den anderen Budgets einsparen, im Schnitt so 500 €.

Ich führe monatlich ein Haushaltsbuch und erfasse sämtliche Ausgaben. So können wir gut steuern. Wir haben darüber hinaus ein relativ neues Auto, Cash bezahlt, und keine weiteren Darlehen oder Schulden.

Nun könnten wir quasi mit dem Bau loslegen und haben auch schon Unternehmen. Blöderweise hängt es nun an der Finanzierung, obwohl es immer hieß: kein Problem was die Bausumme und Bonität angeht.

Allerdings hat die HvB bei 400 K und die ERGO bei 460 k den Deckel beim Objektwert zugemacht.

Nach den beiden Absagen, läuft aktuell die dritte Anfrage, diesmal bei der ING, allerdings nur mit 20 Jahren Laufzeit. Ich befürchte aber das es wiederum am Objektwert scheitern könnte. Habt Ihr Erfahrungen, Hinweise oder Einschätzungen für uns? Liegen wir mit unserem Vorhaben derart über der Norm?

Vielen Dank!
 
Es ist wahrscheinlich ganz einfach. Das Haus ist zu teuer/groß für die Region. Da gibt es Marktanpassungsabschläge, die den Objektwert in sich zusammenfallen lassen.
Da müsst Ihr viel Glück haben, eine passende Bank zu finden, die hoch finanzieren möchte (wahrscheinlich gegen einen Zinsaufschlag).

P.S. 890qm zu 220€ (erschlossen) = T€ 196 Grundstückswert
 
Danke für Deine Einschätzung!

Kann ich nachvollziehen, wobei ich jetzt die Nähe zu Berlin und das Eigenkapital, auch in Form des Grundstücks, als Pluspunkte verstanden hatte.

Das heißt also entweder mehr Eigenkapital und/oder abspecken und weiter Banken suchen. Hätte jetzt erwartet das genau das auch die Finanzberater übernehme, wissen welche Bank da in Frage kommt.

Zum PS: ich habe mich auf den bloßen Bodenrichtwert bezogen, den der Berater aus dem System gezogen hat. Der lag
bei 203000 €.
 
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Meine Frau arbeitet in Teilzeit und ist befristet angestellt bis Ende 2022. Dies liegt leider an ministeriumsgeförderten Projekten. Die Weiterbeschäftigung in neuen Projekten (nach 3-4 Jahren Projektlaufzeit) ist aber üblich und laut Banken war das auch kein Problem.
Ist das wirklich kein Problem? Deine Frau trägt schließlich über 40% des Haushaltseinkommens.
Isoliert ist es vielleicht verkraftbar. Aber die Bank betrachtet am Ende ja immer das Gesamtpaket und bewertet das Risiko. Und da wird es vielleicht doch zum problematischen Faktor...
 
Ich kann hier nur das wiedergeben, was mir die Bankberater gesagt haben. Bislang lag es demnach am Objektwert.

Aber ausschließen kann ich es natürlich nicht. Bei der ERGO mussten wir auch eine Stellungnahme schreiben und den Hintergrund sowie die Art der Befristung darlegen. Glücklich sind wir damit natürlich auch nicht.
 
Ah ok. Dann haben sich die Banken zumindest eingehender mit der Befristung beschäftigt und direkt mit euch euren Einzelfall besprochen. Schon mal gutes Zeichen...

Wie ich darauf gekommen bin: wir hatten uns zu Anfang mal auf ne Bestandsimmobilie festgefahren. Haben 2 Absagen bekommen mit der Begründung, der Preis der Immobilie sei zu hoch. Nach Nachfrage wäre es letztlich aber ok gewesen- wenn wir mehr EK gehabt hätten.
Also irgendwie spielt alles mit rein.

Was mich noch interessiert: sind in den 510.000 für das Haus schon alle BNK (bis auf Garten) mit dabei?

Und euer Finanzierungsberater: ist der auf Hausbau spezialisiert? Wir sind damals auch gewechselt, weil wir schnell gemerkt haben, dass unserer für Bestandsimmobilie gut war, bei Bau aber die falschen Connections/Erfahrungswerte zu den Banken hatte.
 
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