Anschlussfinanzierung - Gebäudewert / Beleihungsauslauf

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Hallo an Alle hier die sich auskennen,

bislang dachte ich eigentlich, das Anschlussfinanzierung die einfachere Finanzierung wäre, werde da aber gerade eines besseren belehrt. Vielleicht hat hier wer den einen oder andere Tipp. Insbesondere zur Werteinschätzung von Immobilien.

Wir besitzen ein ehemaliges kleines Mehrfamilienhaus in fast Kölner Innenstadtlage (direkt hinter dem Grüngürtel in 50823), das wieder wie ganz ursprünglich zu einem Einfamilienhaus saniert und zurückgebaut wurde. Die Sanierung erfolgte von 2011-2014. Das Gebäude ist ein Baudenkmal (Ursprunges-Bj 1890), aber es blieben quasi ausschließlich die Außenwände stehen, ein Teil ist sogar kompletter Neubau, da die Substanz nicht erhalten werden konnte. Alles in Abstimmung mit der Behörde. Die reinen Baukosten der Sanierung lagen bei über 700.000 Euro, ohne Kaufpreis. Grundstück mit Garten fast 300m². Eine Perle in der Lage, eine Seltenheit darüber hinaus, wer kann schon Garten in der Innenstadt sein eigen nennen. Ökologisch hochwertig saniert, mit Kalkputzen, hochwertiges Bussystem als Elektrik, raumlange neue Eichendielen, FBH im gesamte Haus, Wärme & Schallschutzverglasung, zentrale Lüftungsanlage, …! Wurde zudem zum Energieeffizienzhaus saniert (nicht Denkmal) und hat einen Wert von unter 70kWh/(m²*a). Wohnfläche nach WoFIV von 235m² (dann ohne Keller, …) oder DIN277 von 295m². Alles kann belegt werden, alle Unterlagen liegen den Banken vor, einschließlich einer umfangreichen Dokumentation der Sanierung. Versicherungstechnisch ist das Gebäude sogar als Neubau eingestuft und entsprechend sind auch die Versicherungsraten für die Gebäudeversicherung.

Wir wollen knapp unter 400.000 Euro Anschlussfinanzieren. Der Betrag teilt sich in vier Darlehn auf, die in drei zusammengefasst werden sollen. Hier muss man dazu sagen, das aufgrund von höheren Sanierungskosten und einer Nach/Umfinanzierung eines der Darlehn als Forwarddarlehn (zu 2024) abgeschlossen werden muss. Das Angebot unserer jetzigen Bank liegt bei 1,1-1,3%, allerdings will man keine Kredite zusammenfassen und hat auch das frühzeitige Kündigungsrisiko des Forward-Darlehn mit eingepreist. Was ja möglich ist, wenn ich bei der aktuellen Bank bleibe, da die Zinsbindungsfrist bereits mit dem Tag der Unterzeichnung des neuen Darlehensvertrages zu Laufen beginnt. Daher wollten wir nun die Bank wechseln und haben Angebote eingeholt.

Hier haben wir jetzt Angebote mit einem Mischzinssatz von 0,8 bis 0,9% bei 4% Tilgung und unterschiedlichen Laufzeiten der Kredite zwischen 12 und15 Jahren auf dem Tisch. So das der Zinsauslauf näher beieinander liegt. Rate wie bisher. Wenn es dann in die finale Phase geht, haben wir doch tatsächlich mit den Banken das Problem, das hier die Rückmeldung kommt, das der angegebene Wert des Gebäudes nicht dem Marktwert entspricht.

Begründung: Das Gebäude hat ein Bj von 1890 und es handelt sich um ein Reihenmittelhaus (wo in Innenstadtlagen gibt es freistehende EFH??). Die beantragte Finanzierung läge laut deren Systemen bei einem Beleihungsauslauf von 100%. Man unterstellt dem Gebäude ja damit quasi „nur“ einen Wert von knapp 400.000 Euro. Somit hätten wir ursprünglich ja weit über 100% finanziert. Wie bringe ich die Banken dazu, hier einen realistischen Wert anzusetzen? Alleine der Grundstückswert liegt laut Gutachterausschuss bei knapp über 1000€/m², das passt alles vorne und hinten nicht. Quadratmeter-Kaufpreise liegen hier bei 4.000-6.500€/m². Selbst bei der pessimistischen Annahme passt die Bewertung der Banken nicht. Was genau übersehe ich? Oder ist das eine Masche, die Zinssätze hoch zu bekommen, bei verhältnismäßig geringem Risiko? Dabei hat die Bank, für die wir uns gerade entschlossen hatten, sogar für den guten Effizienzwert noch einen Zinsabschlag zunächst vorgenommen.

Muss mich Anfang der Woche mit denen auseinander setzen. Bin inzwischen auch unter Zeitdruck, da ich einen der Kredite aktiv zu Januar kündigen muss um diese zusammenfassen zu können. Wäre für Tipps und Argumentationen dankbar.

Dass die Banken dieses Mal sogar Rentennachweise (wir sind nebenbei bemerkt ~40 Jahre alt) sehen wollen und Grundbuchunterlagen einer schuldenfreien ETW ist auch irgendwie befremdlich …

Danke für Tipps.

Gruß
bolitho
 
Begründung: Das Gebäude hat ein Bj von 1890 und es handelt sich um ein Reihenmittelhaus (wo in Innenstadtlagen gibt es freistehende EFH??). Die beantragte Finanzierung läge laut deren Systemen bei einem Beleihungsauslauf von 100%.
Ist nur durch die Maschine gelaufen. Dann bricht der Wert bei dem Alter brutal ein. Da hilft nur ein persönliches Gespräch mit Nachweis der Sanierungsarbeiten. Dann sollte das - egal bei welcher Bank - passen.
Allerdings steigert z.B. ökologisch saniert nicht den Wert der Immobilie. Die Nachfragegruppe nach solchen "Spezialitäten" ist gering. Den Normalo interessiert das beim Kauf nicht wirklich. Ähnlich wie bei den Dielen - den Mehrpreis bekommst Du nie wieder rein.
Man unterstellt dem Gebäude ja damit quasi „nur“ einen Wert von knapp 400.000 Euro.
Das stimmt so nicht. Es geht um den BELEIHUNGSwert, nicht um den Marktwert - der kann deutlich höher liegen.
Dass die Banken dieses Mal sogar Rentennachweise (wir sind nebenbei bemerkt ~40 Jahre alt) sehen wollen und Grundbuchunterlagen einer schuldenfreien ETW ist auch irgendwie befremdlich …
Nicht befremdlich. Inzwischen normal.
 
Ist nur durch die Maschine gelaufen. Dann bricht der Wert bei dem Alter brutal ein. Da hilft nur ein persönliches Gespräch mit Nachweis der Sanierungsarbeiten. Dann sollte das - egal bei welcher Bank - passen.
Ah, ok. Allerdings haben die alle Unterlagen bezüglich der Sanierung vorliegen, einschließlich Bilddokumentation, Baupläne, Energieausweis, ... also in der Sache nochmal in Klausur gehen. Stellt man sich schon die Frage, ob sich das da keiner anschaut. Dann müssten die also eigentlich so was wie "Wiederaufbau" annehmen mit Datum 2014 um das irgendwie in die Maschine zu bekommen?

Allerdings steigert z.B. ökologisch saniert nicht den Wert der Immobilie. Die Nachfragegruppe nach solchen "Spezialitäten" ist gering. Den Normalo interessiert das beim Kauf nicht wirklich. Ähnlich wie bei den Dielen - den Mehrpreis bekommst Du nie wieder rein.
Dass das Wort "Ökologisch" nur ein "Phrasenwort" ist, meinetwegen. :) Kann ich mit leben, Ich persönlich gebe halt auf Raumklima und so durchaus was. Die Sanierung ist allerdings hochwertig und ich denke es ist schon ein Unterschied, ob ich PVC, Laminat oder per FBH beheizte Massivholzdielen im Gebäude habe oder eben ob Gips oder Kalkputz mit Putzglätte an den Wänden ist. Dann verkauft man halt im Zweifel nicht an einen "Normalo". Allerdings ist das auch auf lange Sicht nicht geplant. :) Manche Materialien setzt bei einer Sanierung aber eben auch die Bauchemie voraus. Gipsputz auf einschaligem Klinkermauerwerk ist nicht zwingend die beste Idee. Aber das sind andere Themen.

Das stimmt so nicht. Es geht um den BELEIHUNGSwert, nicht um den Marktwert - der kann deutlich höher liegen.
Das heißt, die Bank macht einen Risikoabschlag. Wie hoch ist dieser i.d.R.? Denn selbst bei 20% Abschlag hätten die den Marktwert viel zu niedrig angesetzt. Außer die Annahme mit einem brutalen Einbruch des Wertes aufgrund "Maschine" ist korrekt. Die jetzige Bank hat das Gebäude zweimal bewertet, vor dem Kauf und nach Beendigung der Sanierung und da scheinbar eine deutlich bessere Einschätzung vorgenommen.

Nicht befremdlich. Inzwischen normal.
Na ja, beim letzten Mal war das hier eigentlich eine Wundertüte und die Bank hatte dennoch keine Probleme damit. Unsaniertes Haus, 60 Jahre nichts dran gemacht, dazu geschätzte Sanierungskosten. Finanzierung als Kaufpreis + Sanierungskosten. Das war scheinbar einfacher einzuordnen als ein fertiges Gebäude mit guter Dokumentation.

Werde dann morgen mal mit denen in Klausur gehen.

Danke für die Infos
 
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Dann müssten die also eigentlich so was wie "Wiederaufbau" annehmen mit Datum 2014 um das irgendwie in die Maschine zu bekommen?
Genau. Es gibt eine Punktetabelle für erfolgte Sanierungsmaßnahmen. Daraus kann man ein fiktives Baujahr generieren (bei Euch dann z.B. 2014 - oder mit einem Sicherheitspuffer etwas älter).
Das heißt, die Bank macht einen Risikoabschlag. Wie hoch ist dieser i.d.R.? Denn selbst bei 20% Abschlag hätten die den Marktwert viel zu niedrig angesetzt
Zwischen 10 und 20% normalerweise.
Na ja, beim letzten Mal war das hier eigentlich eine Wundertüte und die Bank hatte dennoch keine Probleme damit. Unsaniertes Haus, 60 Jahre nichts dran gemacht, dazu geschätzte Sanierungskosten. Finanzierung als Kaufpreis + Sanierungskosten. Das war scheinbar einfacher einzuordnen als ein fertiges Gebäude mit guter Dokumentation
Du musst Haus und persönliche Bonität trennen. Beides wird angeschaut und inzwischen (müssen) schauen die Banken auch auf eine Zeit in der Rente. Ob dann auch noch die Rate tragbar ist. Hat also mit dem Haus als Sicherheit nichts zu tun. Wenn Du keine Liquidität hast, hilft gebundenes Vermögen nicht weiter.
 
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