Altbau 1957 renovieren oder einen Neubau kaufen?

[Alfa1970]

Hallo mein Name ist Stephan,


ich bin ganz neu hier und würde gerne Euren Rat in Anspruch nehmen. Wir haben aktuell 2 Optionen und sind uns unsicher, welche die bessere ist!?


1) gebrauchtes Siedlungshaus Baujahr 1957 auf einem ca. 900qm großen Grundstück

130 qm Wohnfläche, Plus Keller und der Option des Spitzbodens auszubauen.

Kaufpreis 150.000 Euro, Tonpfanne ist noch sehr gut, würde evtl. einen Trockenfirst machen.

Eine neue Elektroverteilung FI und Automaten und Elektroleitungen, Frischwasserleitungen aus Kupfer, sowie neue Holzfenster und Rollläden wurden in 1993 eingebaut, ebenso wurde Gäste-WC und Bad in 1993 neugemacht, eine Rockwooldämmung wurde in das 2 schalige Mauerwerk und in die Dachschräge 1. Geschoss und Gauben Jahr 2002 eingeblasen.

Folgende Maßnahmen müssen, bzw. sollen gemacht werden:

1. Austausch der alten Heizungsanlage Öl und Demontage der Heizöltanks, gegen neuen

Gas Brennwertkessel, teilw. Installation von Heizkörpern in manchen Kellerräumen und Im Spitzboden. Gasleitung muss durch die Stadtwerke gelegt werden.

2. Zumauern der Heizungsnischen mit Ytong und vorsetzen der Heizkörper

3. Dämmen der Rollladenkasten

4. Entfernen der alten geputzten schrägen Decken im 1. Geschoss und Dämmung ordentlicher Stärke nach Sparrenaufdoppelung, neue Rigipsplatten, Tapezieren.

5. Ausbau Dachgeschoss mit 2 Veluxfenstern, Sparrenaufdoppelung, Dämmung Rigips, Tapezieren.

6. Es müssen noch Elektroleitungen in den Spitzboden gezogen werden, ebenso soll im 1 Geschoss alle Räume getrennt abgesichert werden.

7. Entfernung des 3 Kammersystems und einer Wasserzisterne die nicht mehr genutzt werden

8. Komplette Renovierung der kompletten Westseite des Hauses der Putz reist mehrfach und auch der Putz bricht aus der Laibung der Fenster, es wurden teilweise beigeputzt durch den jetzigen Eigentümer, hier muss komplett der Putz bis aufs Mauerwerk runter und neu gemacht werden.

9. Entfernung Kellertreppe, zumauern des Kellereinganges, Bitumenschlämme und Bitumen.

10. Bodenbeläge Fliesen im Flur, Parkett Im Wohnzimmer, Schlafzimmer und Dachgeschoss bekommen Laminat.

11. Neue Wohnraumtüren.


Für alles zusammen habe ich 255.000 inkl. Kaufpreis, Makler, Grunderwerbsteuer, Notar gerechnet.


Bauchschmerzen habe ich bei den Heizkosten, da habe ich keine Idee wie das Haus zu einem Neubau liegt.



2) Alternative wäre ein 170qm Neubau ohne Keller 8,5km Außerhalb gelegen auf einen knapp 600 qm Grundstück.

Hier liegen wir komplett bei 290.000 Euro, Nachteil wäre etwas Fahrerei, kein Keller nur Hauswirtschaftsraum. Vorteil alles neu, nach unseren Vorstellungen.

Von der Finanzierung liegen wir 65 Euro n der Belastung im Monat höher als bei Kauf und Renovierung der Gebrauchtimmobilie.


Freue mich auf Eure Meinung hierzu.



Gruss


Stephan

 

[Legurit]

Ferndiagnose ist eher schwer - wir standen aber vor einer ähnlichen Entscheidung, wobei unser Siedlungshaus (1955) wohl noch ein wenig mistiger war Eine Architektin hatte Sanierungskosten auf etwa 150 T€ geschätzt - aber mit Außendämmung, neuen Bädern und Trockenlegen des Kellers. Sie meinte aber auch, dass man noch so manche Überraschung erleben kann...
Heizkosten lagen lt. Energieausweis (den müsst ihr doch auch bekommen, oder?) bei 442 kWh/ m²a... also 57000 kWh/a (waren auch 130 m²) - grandiose 3400 € pro Jahr. Neubau kannst du bequem mit 600 € rechnen.
Bei uns ist es da ran und an unserer mangelnder handwerklicher Fähigkeit und nicht vorhandener Zeit gescheitert mit der Gebrauchtimmobilie.
Ansonsten: ist die Lage des Altbaus besser? Gefällt euch die Nachbarschaft? Passt die Größe, sowie Aufteilung der Räume? Fühlt ihr euch beim Begehen zu Hause? Wie viel % der 150 T€ ist Grundstück, wie viel wirklich das Haus?

 

[DG]

Hallo Stephan,

nur so aus dem Bauch raus glaube ich, dass Du mit 90T€ Renovierungskosten (150T Kaufpreis +10%Nebenkosten => 165T€) nicht hinkommen wirst, letztlich muss man das aber anhand des Objektes bewerten, dass hier natürlich niemand kennt. Man kann für einen Dachausbau oder Bodenbeläge auch schnell 10T€ mehr ausgeben, insofern müsste man sich schon ansehen, was und wie es wirklich gemacht werden soll/muss.

Ich würde mich bei dem Umbau allerdings mal mit ca. 300T€ Finanzierung/Gesamtkosten anfreunden. Du kannst das vielleicht mit 255T€ Kosten angehen und hast dann noch 45T€ Puffer - und die können bei einer Altbausanierung ganz schnell anfallen, wenn man beim Entkernen oder beim Umbau merkt, dass eine ursprünglich geplante Lösung nicht das ist, was man haben will.

Kleine Ergänzung zu den Dachfenstern: nimm mindestens 4, sonst hast Du sehr wenig Licht und auch wenig Lüftung/Durchzug im Sommer.

MfG
Dirk Grafe

 

[Alfa1970]

Hallo,

vielen Dank für Eure guten Kommentare. Ein Punkt der mich wesentlich noch interessieren würde, wären die Heizkosten eines solchen Hauses von 1957 zu einem neuen? Wobei ich mir bewusst bin, dass das immer schwer zu bewerten ist.

Folgende Voraussetzungen:

130qm Wohnfläche, zusätzlich Keller, der nicht beheizt ist, Spitzboden ca. 40qm der ausgebaut wird kommen hinzu.
Siedlungshaus Baujahr 1957

• Einblasdämmung in das Doppelschalige Mauerwerk mit Rockwool (wurde in 2002 bereits gemacht)
  
• Holzfenster aus Baujahr 93 (bin mir nicht sicher, ob ich diese gegen 3 Fach austauschen soll?
• Gas Brennwertkessel mit Solarthermie für Brauchwasser (werde ich einbauen)
• Zwischensparrendämmung der Dachschrägen (welche Stärke ist hier Sinnvoll)?
• Dämmung Rollladenkasten
• Heizkörpernischen mit Ytong ausfüllen

Über Eure Einschätzung würde ich mich sehr freuen.

Gruss

Stephan

 

[Legurit]

442 kWh/ m²a im Altbau und dann vielleicht so 80-120 kWh / m²a nach Sanierung (das kann dir aber nur der etwas verlässlicher sagen, der die Sanierung begleitet oder wenn dus selbst machen willst siehst du es dann nach dem Abenteuer, oder du versuchst alle relevanten Infos herauszubekommen (welche Flächen, welche Materialien, wie breit ist die Luftschicht etc. pp.).
Kannst du überhaupt einfach so Zwischensparrendämmen? Oft sind die Sparren da gar nicht so groß Ist der Spitzboden ausgebaut? Dann lieber die Zwischendecke zum Spitzboden und nur in den Dachschrägen das Dach. Wir dämmen im Neubau mit 24 cm.

 

[Alfa1970]

Hallo,

noch mal Danke für die Antwort. Inzwischen habe ich den Energieausweis gesehen und habe auch die vorherigen Mieter, die dort 4 Jahre lang gewohnt hatten, gesprochen. Das Haus hat einen Energiebedarf von 264 kWh/m²a, und die vorherigen Mieter, sprachen von 3.000 Euro Heizkosten bei 130m², die haben bis Anfang 2014 in dem Haus gewohnt, da hat das Heizöl ca. 80 Cent/ Liter gekostet. Das würde einem Verbrauch von 3.750 Liter entsprechen, dass finde ich extrem viel.
Meine Frage ist nun, wo ist noch Potential zum einsparen durch Dämmung, etc?

• Die Fenster sind von 1993, bringt es hier etwas auf neue Fenster zu gehen?
• Ok, die aktuelle Heizung von 1987 wird durch Gas Brennwertkessel ersetzt.
• Die Dachschrägen der 1. Etage müssen auf jeden Fall gemacht werden, ich plane hier Aufdoppelung, die oberste Geschossdecke wird auch gedämmt.
• An der Fassade kann ich nichts machen, das doppelschalige Mauerwerk ist schon in 2002 mit Rockwool ausgeblasen.

Meine Bedenken sind einfach, dass man nicht weit genug mit den Energiekosten runter kommt, aktuell wohnen wir in einer Doppehaushälfte von 2003 mit 134 m² und haben 850€ Heizkosten inkl. Warmwasser Jan 2014-Jan 2015 gehabt.

Wenn man die Differenz sieht, wir einem schon anders.

Gruss

Stephan