Abschätzung Renovierungsbedarf Baujahr 1970

[LauBiFFM]

Hallo,

Wir befinden uns noch ganz am Anfang der Haussuche im Rhein-Main-Gebiet (Umland Frankfurt) und haben nach einem ersten Neubau-Angebot, das allerdings gleich wieder weg war, jetzt ein erstes theoretisch passendes Gebrauchthaus (Doppelhaushälfte) gefunden. Wir haben bisher noch nicht besichtigt, haben aber nach Anzeige und Rückfrage beim Makler bisher folgende Anhaltspunkte:

• 200m² Wohn- und 150m² Nutzfläche (eigentlich zu groß, aber wenn der Preis passt sollte das ja nicht weh tun)
• Baujahr 1970
• Massivbauweise
• beheizt mit Nachtspeicheröfen
• laut Energieausweis Klasse C (kann das überhaupt sen, mit oben angegebenem Heizsystem? Ich dachte die seien so teuer...)
• Bäder und Fenster wurden 1998/2003 erneuert
• Dach ist gedämmt (wie genau auch immer...)

Wir sähen somit Renovierungsbedarf zumindest in folgenden Bereichen:

• Heizung: Entweder, wenn als Nachrüstung praktikabel, auf Wärmepumpe und Fußbodenheizung, oder, wenn in der Straße verfügbar, auf Gasheizung mit Heizkörpern
  (leider sind neben EG und 1. OG jeweils Teile vom KG und DG als Wohnfläche deklariert, sodass sich die Heizungsumrüstug wohl auf alle 350m² erstrecken müsste)
• Elektrik und LAN (evtl. gibt es bereits 1 (!) LAN-Dose im OG; hier gehen die Informationen vom Makler und in der Anzeige leider etwas auseinander; aber wenn das alles und der Rest Originalstand 1970 ist, muss da wohl auf jeden Fall einiges gemacht werden)
• evtl. Fassadendämmung, wenn es für ein KfW-Niveau recht und/oder sich aufgrund der Heizkosten rechnet, wobei Klasse C im Emergieausweis garnicht so schlecht klingt...
• Sollte man Wasserrohre nach 50 Jahren auch langsam erneuern?

Könnt ihr uns sagen, was die oben genannten Renovierungs-Schritte größenordnungsmäßig kosten könnten (gerne auch pro Quadratmeter oder ähnliches)? Seht ihr weitere Maßnahmen die vermutlich notwendig sind / haltet ihr obiges bereits für überflüssig?

Falls das Haus nach Ostern noch nicht weg ist, und wir es besichtigen können (ggf. im zweiten Schritt auch mit einem Sachverständigen), auf was sollten wir dann unbedingt achten (neben den üblichen Geschmacksfragen zu Schnitt/Größe/Zimmerzahl) bzw. wonach sollten wir fragen?

Mit fiele bisher ein:
Selbst:

• Anzahl Steckdosen/Sicherungen etc.
• Schallschutz (im Haus und zur anderen Hälfte
• evtl. Trennbarkeit Wohn- und Nutzfläche

Sachverständiger:

• Nachrüstmöglichkeit der Fußbodenheizung
• Schimmel-/Feuchtigkeitsschäden
• Verbaute Schadstoffe (Asbest/Holzschutzmitte etc sollen bei diesem Baujahr wohl ein kritisches Thema sein)

Fallen euch sonst noch sensible Themen ein, auf die man achten sollte?

Viele Grüße
Laura

 

[ypg]

Könnt ihr uns sagen, was die oben genannten Renovierungs-Schritte größenordnungsmäßig kosten könnten (gerne auch pro Quadratmeter oder ähnliches)?

Ich leider nicht. Vielleicht kann @nordanney Dir etwas sagen?!
Ich weiß nur, dass man neuerdings, seit Ende des Jahres zu bestimmten Sanierungen als Käufer verpflichtet ist. Unter Gebäudeenergiegesetz ist das im Internet zu finden. Geraten würde ich 500-1000€/qm WF.

wonach sollten wir fragen?

Mit fiele bisher ein:
Selbst:

• Anzahl Steckdosen/Sicherungen etc.
• Schallschutz (im Haus und zur anderen Hälfte
• evtl. Trennbarkeit Wohn- und Nutzfläche

Für mich wären das Sachen, die ich nicht erfragen würde, sondern da muss man sich selbst von überzeugen.
Grundsätzlich erfragen, was man selbst nicht sehen kann. -> Wasserschäden, Schimmel, Asbest, Holzwurm, Formaldehyd etc. Aber glaub man nicht, dass man erstmal aufrichtige Antworten bekommt, wenn der Eigentümer sein Haus damit schlecht redet. Und auch ein Makler weiß nur das, was er vom Eigentümer erfährt. Ich würde sowas auch später in den Kaufvertrag setzen lassen.

Du kannst anfragen, wann dies und das renoviert/erneuert wurde, das würde ich mir über Rechnungen belegen lassen. Auch die Bäder. Auch im ersten Gespräch. Die Zeit muss sein, um danach zu selektieren. Selbst renovierte Bäder: muss man wissen, ob man da Vertrauen hat. Schiefe Fliesen oder andere Stückelungen könnten anzeigen, wie es auch darunter aussieht.
Schallschutz: Lärm ist subjektiv, und kein Eigentümer wird sagen, dass die Nachbarn laut sind. Davon muss man sich selbst überzeugen. Erwarten darfst Du nicht, dass ein Eigentümer weiß, welcher Stein verbaut ist. Hier im Bauforum kann es Dir fast jeder sagen, aber bei BJ 1970 muss man es nicht (mehr) wissen.
Was meinst Du mit Trennung Wohn/Nutzfläche? Wenn es so schon genannt ist, dann ist mM eine rechtliche Trennung existent.

Verbaute Schadstoffe (Asbest/Holzschutzmitte etc sollen bei diesem Baujahr wohl ein kritisches Thema sein)

So ist es.

Hauskauf ist eine Wissenschaft für sich. Erfahrungsgemäß muss man schon bei der ersten Besichtigung alles abscannen können, für sich beurteilen, ob dies und das möglich ist und wieviel Geld noch reingesteckt werden muss. Die Finanzierung sollte theoretisch schon stehen, schriftlicher Wisch von der Bank ist oftmals hilfreich.
Wenn das Haus länger im Portal steht, dann ist es entweder viel zu teuer oder hat einen Haken.
Als Anfänger geht man auf diesem Markt eher unter. Aber: einmal ist immer das erste Mal. Schaut Euch regelmäßig Häuser an, auch die für Euch uninteressanten. Lernt dazu und werdet zum Voyeur. Man kann mit der Zeit erkennen, wann etwas nur schöner Schein ist und wann unter ranzigem Boden und hinter zugigen Fenstern eine Perle zu finden ist.
Es gibt im www zahlreiche Listen, wonach man ein Haus beurteilen kann.
350qm, Nähe Frankfurt und „wenn der Preis stimmt“ beißt sich für mich. Eigentlich kann man sagen, dass in beliebten Gebieten (Umland Großstadt) kein Qm mehr, als den man braucht, gekauft werden kann, weil eh alles überteuert ist.

Ich persönlich würde auf die Atmosphäre des Hauses achten. Das kann noch so verwohnt und altbacken sein: Raumgefühl muss man im Bauch spüren. Das ist wie Liebe. Andere gehen rationaler damit um.
Ausrichtung des Hauses, vorhandene Zimmer: ist mein vorgestelltes Raumprogramm machbar -> Kinderzimmer-Anzahl, ggf Wanddurchbruch (tragende Wände?), Infrastruktur, Nachbarschaft, Autobahn oder Bahn in der Nähe (Lautstärke, Verkehrsanbindung)
Viel Glück im Land der Bau- und Kaufwilligen!

 

[nordanney]

Unter Gebäudeenergiegesetz ist das im Internet zu finden. Geraten würde ich 500-1000€/qm WF.

Damit kommt man tatsächlich schon sehr weit. Aber wenn Nachtspeicher drin sind, ist eine neue Heizung eigentlich als Fußbodenheizung angeraten. Es muss eh alles aufgemacht werden - egal ob Wände oder Böden.
Nzufläche würde ich - falls sinnvoll machbar - aus der beheizten Hülle nehmen (ist eh ein großes Haus).

Sollte man Wasserrohre nach 50 Jahren auch langsam erneuern?

Ich habe bei meiner Sanierung inzwischen genug Wasserleitungen aufgemacht und/oder angebohrt. Die sind noch ein paar Jahre älter und sehen von innen wie neu aus (Kupferleitungen). Das ist aber nicht pauschal übertragbar.

Sinnvoll ist auf jeden Fall die Elektrik (es wird eh viel aufgerissen) und Dämmung Dach/OG Decke bzw. Kellerdecke. Fenster muss man sich anschauen. Bäder sind Geschmackssache.
Ich würde immer versuchen, ein Effizienzhaus zu erreichen, da dann z.B. auch Entsorgung, Estrich, Fußböden (bei Fußbodenheizung) und noch mehr mit gefördert wird.

Schaut Euch das Haus erst einmal in Ruhe an

 

[LauBiFFM]

Für mich wären das Sachen, die ich nicht erfragen würde, sondern da muss man sich selbst von überzeugen.
Grundsätzlich erfragen, was man selbst nicht sehen kann. -> Wasserschäden, Schimmel, Asbest, Holzwurm, Formaldehyd etc. Aber glaub man nicht, dass man erstmal aufrichtige Antworten bekommt, wenn der Eigentümer sein Haus damit schlecht redet. Und auch ein Makler weiß nur das, was er vom Eigentümer erfährt. Ich würde sowas auch später in den Kaufvertrag setzen lassen.

Genau, die Liste war zum selber schauen.
Und Fragen im Zweifel eher an den Sachverständigen als den Verkäufer Makler. Der will im Zweifel gewisse Dinge vermutlich garicht wissen:confused:

Was meinst Du mit Trennung Wohn/Nutzfläche? Wenn es so schon genannt ist, dann ist mM eine rechtliche Trennung existent.

Nzufläche würde ich - falls sinnvoll machbar - aus der beheizten Hülle nehmen (ist eh ein großes Haus).

Ich habe gehofft, vielleicht nicht auf allen 350m² Fußbodenheizung etc. verlegen zu müssen (kostet ja auch...). Scheint aber schwierig, wenn der halbe Keller und ein Drittel des Dach bdens als Wohnraum genutzt werden.

350qm, Nähe Frankfurt und „wenn der Preis stimmt“ beißt sich für mich. Eigentlich kann man sagen, dass in beliebten Gebieten (Umland Großstadt) kein Qm mehr, als den man braucht, gekauft werden kann, weil eh alles überteuert ist.

Genau das verunsichert mich ziemlich an diesem Haus. Es kann ja eigentlich nicht sein, dass man sich plötzlich fast die doppelte Fläche leisten kannn wie sonst...

 

[LauBiFFM]

Hauskauf ist eine Wissenschaft für sich. Erfahrungsgemäß muss man schon bei der ersten Besichtigung alles abscannen können, für sich beurteilen, ob dies und das möglich ist und wieviel Geld noch reingesteckt werden muss. Die Finanzierung sollte theoretisch schon stehen, schriftlicher Wisch von der Bank ist oftmals hilfreich.
Wenn das Haus länger im Portal steht, dann ist es entweder viel zu teuer oder hat einen Haken.

Wisch von Interhyp haben wir. Aber genau dieses abscannen, ob der Kaufpreis nach Abzug des Renovierungsbudgets noch passt, überfordert uns doch noch etwas.
Man will ja auch nicht zehnmal den Sachverständigen zahlen, wenn man den Fehler leicht selbst hätte erkennen können.

Als Anfänger geht man auf diesem Markt eher unter. Aber: einmal ist immer das erste Mal. Schaut Euch regelmäßig Häuser an, auch die für Euch uninteressanten. Lernt dazu und werdet zum Voyeur. Man kann mit der Zeit erkennen, wann etwas nur schöner Schein ist und wann unter ranzigem Boden und hinter zugigen Fenstern eine Perle zu finden ist.

Ersteres ist auch mein Eindruck.
Beim Anschauen "uninteressanter" Häuser habe ich mit Corona noch etwas Hemmungen, immerhin drücke ich da jamandem "grundlos" meinen Kontakt auf. Aber die muss man vielleicht ablegen...

Ich habe bei meiner Sanierung inzwischen genug Wasserleitungen aufgemacht und/oder angebohrt. Die sind noch ein paar Jahre älter und sehen von innen wie neu aus (Kupferleitungen). Das ist aber nicht pauschal übertragbar.

Das ist doch schonmal gut zu hören, dass auch in der Altersklasse nicht unbedingt alles entsorgen muss:).

Viel Glück im Land der Bau- und Kaufwilligen!

Danke!

 

[ypg]

Ja, Corona ist da nicht sehr hilfreich - ich vergaß ;)
... hab selbst mal gekauft und verkauft, lang vor dieser Zeit. Und mich an diese beim Schreiben erinnert.