Ablauf Grundstückskauf - Was sind die Pflichten des Verkäufers?

[florlp]

Hallo liebes Forum,

wir interessieren uns sehr ernsthaft für ein (noch unerschlossenes) Grundstück in einem entstehenden Neubaugebiet. Zusammen mit euch würde ich gerne die Schritte auflisten, die vom Kaufinteresse bis zum eigentlichen Kauf notwendig bzw. empfehlenswert sind.
Ich fange mal an:

1. Öffentliche Bekanntmachungen zu neuen Neubaugebieten bzw. Erschließung weiterer Abschnitte in den lokalen Zeitungen finden.
2. Gemeinde kontaktieren. Leider haben wir keine Chance auf eines der wenigen Gemeindegrundstücke, aber man hat uns weitere Grundstückseigentümer vermittelt.
3. Sich für eines der verfügbaren Grundstücke entscheiden und reservieren lassen.
4. Bebauungsplan und ggf. Flächennnutzungsplan von der Verbandsgemeinde / Stadtverwaltung einsehen (teilweise gibt es die online, falls nicht, einfach nachfragen).
5. Bebauungsplan einem Architekten vorlegen und grob abklären, ob auf dem Grundstück das Traumhaus unter Berücksichtigung der Vorgaben realisierbar wäre. (D.h. nicht, dass man schon in die Feinplanung einsteigt oder sich auf einen Anbieter/Architekten festlegt).
   
6. Termin mit seinem Bankberater machen und über die finanziellen Spielräumen und Begrenzungen sprechen.
   
7. ...und jetzt?

Wie sind gerade nach Schritt 6. Wir haben uns in ein Grundstück verliebt, uns schon ausgemalt, wie das zukünftige Haus darauf aussehen könnte und uns schon vorab über Kredite bei der Bank informiert. Wie geht es jetzt weiter?

Grundbucheintrag?
Gerne würde ich den Grundbucheintrag sehen. Ist es das üblich, dass man sich eine Vollmacht des Eigentümers geben lässt, damit man eine Abschrift beim Amt beantragen kann? Oder verlässt man sich auf die Kopie des Eigentümers, die man bei ihm einsehen kann. Bekommt man eventuell beim Notar nochmal den Grundbucheintrag vor der Unterschrift zu sehen?

Einigung mit dem Käufer:
Sofern keine Überraschungen mehr im Grundbucheintrag stehen, stelle ich mir vor, dass man das Gespräch mit dem Verkäufer sucht und einen Termin beim Notar ausmacht. Wie habt ihr dafür gesorgt, dass alle an dem Notartermin können. Habt ihr vor dem Notartermin bereits etwas schriftlich festgehalten?

Notartermin:
Man unterschreibt den Kaufvertrag und hat x Tage Zeit um das Geld zu überweisen. Was gilt als Nachweis, dass man das Geld bezahlt hat? Meldet der Verkäufer den Eingang des Geldes und was muss ich dann tun, um als neuer Eigentümer eingetragen zu werden.

Erschließung:
Die Erschließung wird nächstes Jahr von der Gemeinde durchgeführt. Die Kosten dafür tragen wir dann als die neuen Eigentümer.
Wenn die Erschließung abgeschlossenen ist und wir nochmal verschiedene Anbieter miteinander verglichen haben, können wir mit dem Bau beginnen.

 

[Nordlys]

Ich merke, Du bist da sehr unerfahren. Also, der Verkäufer und Du einigt Euch auf Grundstück xy lastenfrei zum Preis soundso. Das Grundstück hat soundsoviel qm, ist als Flurstück definiert bzw. es muss, da Teil eines grossen Flurstückes, noch abgemarkt und mit neuer Flurstückbenennung versehen werden. In dem Fall einigt Ihr Euch darauf, wer das zahlt, Vorsicht, 2.500,- sind da schnell weg.
Du benennst dann als Käufer den Notar, teilst das dem Verkäufer mit, beauftragst diesen, einen Vertragsentwurf zu erstellen, der enthält, was ihr vereinbart habt. Lastenfrei, Größe, Lage, Preis. Der Entwurf geht Euch beiden per Mail zu, ihr prüft, ob alles so wie vereinbart. Lastenfrei ist wichtig. Der Verkäufer hat nämlich dafür zu sorgen, dass dem so ist. Du musst keine Grundbücher einsehen. Das erledigt Dein Notar.
Der Termin der Unterschrift steht. Ihr unterzeichnet beim Notar. Der wird nun eine Auflassungsvormerkung am Tag der Unterschrift per Web beim Gericht bewirken. Das heisst, im elektronischen Grundbuch steht ein Vermerk, dass Du nun einen Fuss in der Tür hast; das verhindert, dass der Verkäufer das Land nochmal verkauft.
Der Notar wartet nun ab. Sollte zum Beispiel noch eine Bank Rechte auf dem Grundstück haben, muss der Verkäufer die Löschungsbewilligung der Bank beibringen. Sollte noch kein Flurstück gebildet sein, wartet der Notar, bis das geschehen ist, ihr habt euch ja drauf geeinigt, wer das beauftragt und wer es bezahlt.
Ist alles klar, das Grundstück definiert, keine Last mehr drauf, teilt Dir der Notar schriftlich mit, dass Du innerhalb einer Woche zu zahlen hast. Du bestätigst das nach Zahlung schriftlich. Der Verkäufer muss den Geldeingang bei sich auch schriftlich bestätigen. Hier ist kein Spielraum für Mail, für Telefon etc., es muss schriftlich sein per Briefpost.
Nun erwirkt der Notar den Eigentümerwechsel beim Gericht, die sogenannte Auflassung, es wird umgeschrieben. Du zahlst nun Gericht, Notar. Bekommst nach erfolgter Umschreibung die Eintragungsnachricht. Du bist nun Eigentümer. Besitzer bist Du aber schon nach erfolgter Zahlung.
Karsten

 

[florlp]

Vielen Dank für die hilfreiche Antwort.
Ja, ich bin noch unerfahren auf dem Gebiet. Ein Grundstück oder Haus habe ich bisher noch nicht gekauft bzw. gebaut. Daher finde ich es super, dass es hier eine solche Community gibt, die sich gegenseitig hilft und berät.