70er Jahre Bestandsimmobilie, unsaniert, als Vermietungsobjekt

4,70 Stern(e) 7 Votes
kati1337

kati1337

Hallo zusammen,

vorab: Das ist aktuell eine rein hypothetische Überlegung.

Wir haben ggf kommendes Jahr die Möglichkeit eine Bestandsimmobilie (Übergangshaus in dem wir aktuell wohnen) für recht kleines Geld zu erwerben.
Falls wir das erwägen, dann würden wir das Haus gerne etwas netter herrichten und als 2 einzelne Wohnungen vermieten.
Dafür spricht, dass der Kaufpreis vermutlich sehr gering ausfallen wird - genaues weiß aber noch niemand.
Dagegen spricht, dass das Haus derzeit energetisch eine ziemliche Katastrophe ist, und auch ansonsten ziemlich viel "Pfusch am Bau" ist.
Ich sag' mal, die Überlegung würde nur dann interessant falls der Schätzpreis / Kaufpreis irgendwo im 5stelligen Bereich verbleibt.
Vermieten könnte man in der Region entsprechend ebenfalls nicht teuer. Eine unsanierte Immobilie aus den 70ern liegt im Schnitt zwischen 6-7€ pro m². Interesse wäre vermutlich da, aber hohe Mieten kann man eher nicht verlangen.
Eine Wohnung hätte 82m² , die andere 90m².

Es gibt 2 separate Stromzähler und eine Ölheizung. Die Ölheizung müsste man vermutlich loswerden.
Wir haben vor unserem Einzug schon ein paar kleinere Schönheitsreparaturen gemacht. Ein Bad haben wir etwas "aufgehübscht", haben die WCs in den Bädern getauscht. In den Wohnzimmern beider Wohnungen Laminat verlegt. In einer Wohnung eine Küche eingebaut. Stellenweise tapeziert / gestrichen. That's that.

Was müsste man auf jeden Fall machen:
- Heizungsanlage tauschen - (?) - ist halt aktuell Öl, entsprechend teuer und umweltschädlich. Ich hätte gerne was regeneratives, aber eine WP alleine gibt sich bei dem Dämmstandard hier nicht. Funktionieren tut die Ölheizung soweit erst mal noch.
- Bäder vermutlich erneuern. Wir haben bisher optisch etwas aufgehübscht, aber für was längerfristiges muss man hier sanieren. Die Bäder sind klein (jeweils 7-8m²). Aktuell ist im Bad in der OG-Wohnung die Dusche dichtgemacht, da bei Benutzung offenbar Wasser in die Decke läuft. Da ist also irgendwas undicht. Ob es die Dusche ist, ist nicht 100% klar, aber irgendwo läuft Wasser in die Decke, daher müsste man die Bäder vermutlich komplett erneuern und auch die Rigips-Platten im EG-Bad an der Decke komplett tauschen wegen der Verschmutzung durch die Wasserflecken.
- energetisch sanieren? Beim Dach ist offenbar schon etwas gedämmt. Ich denke die Fenster müsste man vermutlich tauschen. Im Treppenhaus gibt es eine Fläche von 2-3 m² von diesen grässlichen Glasbausteinen, die müssten in jedem Fall weg. Vielleicht müsste man sich das mit einem Energieberater anschauen wo hier die größten "Löcher zu stopfen" sind. Mir ist aufgefallen, dass das Haus schnell auskühlt, wir heizen aktuell auch schon manche Zimmer auf kleiner Stufe. Der Vergleich mit unserem vorherigen KFW55 Haus ist natürlich nicht fair.
- den Eimer loswerden. :D Wie schon erwähnt, das Haus ist zum Teil nicht so geil durchdacht. Scheinbar wollte man Geld sparen und im Heizungskeller keinen Abfluss einbauen. Deswegen läuft das Kondenswasser aus der Heizung über einen Schlauch in ... ja in einen Eimer. :D Den muss man im Sommer 1 mal die Woche leeren, im Winter eher so jeden Tag. Das ist natürlich kein Zustand wenn man die Bude vermieten möchte. Wie man sowas lösen könnte ist noch völlig offen - kann man das überhaupt lösen? Kann man nachträglich irgendwie nen "Abfluss" in ein Kellergeschoss kriegen (was heißt Keller, es ist eigentlich eher EG)?

Das Ganze wäre wirklich nur spannend wenn das Objekt für sehr kleines Geld zu erwerben wäre (erweiterte Familie). Mein Mann ist aktuell komplett dagegen, aus oben ersichtlichen Gründen.

Was kann man denn etwas überschlagen für die Runderneuerung der Bäder (normaler Standard, keine Luxusausstattung), wenn man wirklich runter muss bis auf die Rohrleitungen?
Gibt es finanziell überschaubare Maßnahmen um das Haus etwas dichter zu bekommen, ohne jetzt die ganz großen Geschütze aufzufahren (wie Fassadendämmung und co) ?
 
S

SaniererNRW123

Wir haben ggf kommendes Jahr die Möglichkeit eine Bestandsimmobilie (Übergangshaus in dem wir aktuell wohnen) für recht kleines Geld zu erwerben.
Was müsste man auf jeden Fall machen:
Dann wird aus kleinem Geld aber wieder ein größeres Geld.
Scheinbar wollte man Geld sparen und im Heizungskeller keinen Abfluss einbauen. Deswegen läuft das Kondenswasser aus der Heizung über einen Schlauch in ... ja in einen Eimer.
Wo kommt so viel Kondensat her? Hab selbst noch eine Ölheizung bei ner Mieterin (von 1990 ist die Heizung). Die produziert gar kein Kondensat.

ICH stelle mir die Frage, welche Miete man ohne weitere Sanierung bekommt. Fensterrahmen/-flügel dicht frickeln, streichen und vermieten.
Wenn Du 172qm für 5€ vermietet bekommst im unsanierten Zustand, dann sind das rd. T€ 10 im Jahr. Da ist das Haus in wenigen Jahren
Schätzpreis / Kaufpreis irgendwo im 5stelligen Bereich
bezahlt.

Finde ich ohne nähere Infos zum Haus zu haben, interessant.
 
M

Myrna_Loy

  • Wechseln Ein- oder Zweifamilienhäuser ihre Eigentümer, entstehen daraus häufig Pflichten zur energetischen Sanierung für die neuen Eigentümer.
  • Innerhalb von zwei Jahren muss der Altbau die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen.
  • Das Gebäudeenergiegesetz unterscheidet dabei nicht, ob das Haus geerbt oder gekauft wurde. Eigentümer, die lange in ihrem Haus wohnen, sind aktuell von vielen Pflichten befreit.
  • Bei einem Eigentümerwechsel gilt, dass Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, außer Betrieb genommen werden und Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen gedämmt werden müssen.
  • Zudem resultieren aus dem Gebäudeenergiegesetz Sanierungspflichten der obersten Geschossdecke. Fehlt dort bislang ein Wärmeschutz, muss die Decke nachträglich gedämmt werden, wobei jedoch auch Ausnahmen zugelassen sind.
  • Ist nicht einmal der Mindestwärmeschutz vorhanden, verpflichtet das Gebäudeenergiegesetz zur nachträglichen Dämmung. Und diese muss dann den Mindestwärmeschutz übertreffen.
  • Solange Sie Außenwände, auch ungedämmte, nicht sanieren möchten, haben Sie auch keine Pflicht diese zu dämmen. Wenn Sie allerdings eine Sanierung in gewissem Umfang vornehmen, beispielsweise einen neuen Putz aufbringen, so sind sie verpflichtet, gleichzeitig eine gewisse energetische Qualität zu erreichen.
Also je nachdem kann das schnell eine 100.000 Euro Sanierung werden.
Und die Sanierung müsste natürlich vor einer Vermietung passieren. Ihr hättet also sicher 1 Jahr Leerstand, wenn nicht mehr.
Wenn das machbar ist, dann würde ich es kaufen. Mietwohnungen sind auf dem Land sehr gefragt.
 
kati1337

kati1337

  • Wechseln Ein- oder Zweifamilienhäuser ihre Eigentümer, entstehen daraus häufig Pflichten zur energetischen Sanierung für die neuen Eigentümer.
  • Innerhalb von zwei Jahren muss der Altbau die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen.
  • Das Gebäudeenergiegesetz unterscheidet dabei nicht, ob das Haus geerbt oder gekauft wurde. Eigentümer, die lange in ihrem Haus wohnen, sind aktuell von vielen Pflichten befreit.
  • Bei einem Eigentümerwechsel gilt, dass Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, außer Betrieb genommen werden und Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen gedämmt werden müssen.
  • Zudem resultieren aus dem Gebäudeenergiegesetz Sanierungspflichten der obersten Geschossdecke. Fehlt dort bislang ein Wärmeschutz, muss die Decke nachträglich gedämmt werden, wobei jedoch auch Ausnahmen zugelassen sind.
  • Ist nicht einmal der Mindestwärmeschutz vorhanden, verpflichtet das Gebäudeenergiegesetz zur nachträglichen Dämmung. Und diese muss dann den Mindestwärmeschutz übertreffen.
  • Solange Sie Außenwände, auch ungedämmte, nicht sanieren möchten, haben Sie auch keine Pflicht diese zu dämmen. Wenn Sie allerdings eine Sanierung in gewissem Umfang vornehmen, beispielsweise einen neuen Putz aufbringen, so sind sie verpflichtet, gleichzeitig eine gewisse energetische Qualität zu erreichen.
Also je nachdem kann das schnell eine 100.000 Euro Sanierung werden.
Und die Sanierung müsste natürlich vor einer Vermietung passieren. Ihr hättet also sicher 1 Jahr Leerstand, wenn nicht mehr.
Wenn das machbar ist, dann würde ich es kaufen. Mietwohnungen sind auf dem Land sehr gefragt.
Okay, krass. Das ist gut zu wissen. Ich glaube das legt meine Idee per se zu den Akten. Darüber sollte ich auch die aktuellen Erben informieren. Das spricht glaube ich auch bei denen für einen schnellen Weiterverkauf.
 
i_b_n_a_n

i_b_n_a_n

Dann wird aus kleinem Geld aber wieder ein größeres Geld.

Wo kommt so viel Kondensat her? Hab selbst noch eine Ölheizung bei ner Mieterin (von 1990 ist die Heizung). Die produziert gar kein Kondensat.

ICH stelle mir die Frage, welche Miete man ohne weitere Sanierung bekommt. Fensterrahmen/-flügel dicht frickeln, streichen und vermieten.
Wenn Du 172qm für 5€ vermietet bekommst im unsanierten Zustand, dann sind das rd. T€ 10 im Jahr. Da ist das Haus in wenigen Jahren
bezahlt.

Finde ich ohne nähere Infos zum Haus zu haben, interessant.
Ölbrennwertheizung mit Rohr in Rohr System produziert Kondensat (so bei mir im alten Haus). Das Kondensat darf NICHT einfach so in den Abfluss. Bei mir steht so ne Box mit ?? drin davor in dem das Kondensat "unschädlich" gemacht wird mit Überlauf in den Abfluss.
 
Y

Yosan

Für mich hört es sich ehrlichgesagt so an, als ob da jede Menge böse Überraschungen lauern könnten und man daher garnicht weiß, was einen das ganze am Ende kosten wird.
Irgendwo läuft Wasser in die Decke... Aha... Wo das schon welchen Schaden angerichtet hat, ist vermutlich dann ebenso unbekannt und zeigt sich vllt erst, wenn man beim aufreißen sieht, dass man immer weiter muss, um das Ende des Problems zu finden.
Könntet ihr sowas locker flockig bezahlen? Falls nicht, würde ich es nicht machen
 
Zuletzt aktualisiert 28.03.2024
Im Forum Kaufberatung / Substanzbewertung gibt es 454 Themen mit insgesamt 11056 Beiträgen

Ähnliche Themen
05.02.2021Altbau-Sanierung sinnvoll? Beiträge: 42
10.04.2023Altbau sanieren oder Neubau? Erfahrungen? Beiträge: 35
05.09.2022Benötige Eure Einschätzung zur Sanierung Vermietobjekt Beiträge: 37
16.02.2011Haus Sanieren - Was ratet Ihr mir? Beiträge: 22
28.07.2020Fachwerkhaus sanieren - niedrige Raumhöhen, gibt es Möglichkeiten? Beiträge: 36
07.10.2023Wie bauen nach Gebäudeenergiegesetz oder EH55 oder EH 40 Beiträge: 26
30.03.2022Bauträger-Neubau: Zwei Wohnungen kaufen und danach vereinigen Beiträge: 18
14.08.2021Bauen, Kaufen, sanieren? - Wie sinnvoll bei Wunsch nach modernem Haus? Beiträge: 18
28.03.2021Kostenpauschale bei Haus Sanierung - was ist realistisch? Beiträge: 15
04.07.2018Dopelhaushälfte Bauen und Vermieten als Kapitalanlage sinnvoll? Beiträge: 21
25.07.2022Gebäudeenergiegesetz Berechnung - muss sein? Und wer macht die? Beiträge: 37
24.10.2017Sanierung Altbau - Welche Kosten kommen auf mich zu? Beiträge: 18
13.12.2017Reihenmittelhaus KfW 55 Standard kaufen und später vermieten Beiträge: 27
06.03.2019EWH - verkaufen oder vermieten Beiträge: 13
05.04.2016an Grundstück grenzendes Grünland erwerben? Beiträge: 15
22.08.2017Umbau zweier Bäder,was haltet ihr vom jeztigen Stand der Planung? Beiträge: 45
26.02.2024Energetische Sanierung und Anbau, KFW 261 Beispiel Beiträge: 51
31.12.2021Kondensat/Pfützen an Leitungen - trotz Kontrollierte-Wohnraumlüftung und Entfeuchter Beiträge: 11
03.11.2020Hausbau. ETW verkaufen oder vermieten? Beiträge: 52
19.12.2023Sanierung eines Altbaus von 1969 Beiträge: 17
21.02.2017Kondensat Ablauf Winter Beiträge: 15
17.02.2021Aluminium-Holzfenster 3-fach mit Kondensat Innen trotz Warmerkante Beiträge: 16
28.11.2015Wie ist die Sanierung zu finanzieren? Beiträge: 13
10.02.2023Kombination Bank & KFW-Kredit für Hauskauf und Sanierung Beiträge: 13
24.08.2022Sanieren oder Abreisen und neu bauen ? Beiträge: 12
28.02.2016Eigentumswohnung zur Finanzierung verkaufen oder vermieten? Beiträge: 10
13.11.2018Doppelhaushälfte 1959 Kaufen und Sanieren? Vorschläge/Tipps erwünscht Beiträge: 24
28.05.2021Altes Haus vermieten oder verkaufen und ETw kaufen Beiträge: 14
08.05.2016Sanierung & DG-Ausbau: KfW? Wirtschaftlichkeit vs. Neubau? Beiträge: 18

Alle Bilder dieser Forenkategorie anzeigen
Oben