Hausabbruch und Neubau - Wie 761 m² Grundstück sinnvoll nutzen?

[carstenhh]

Hallo zusammen,

wir haben ein Grundstück mit 761 m² und Altbestand in Hamburg gekauft. Ursprünglich war der Plan, das bestehende Haus zu kernsanieren, aber der Zustand ist leider so schlecht, dass wir uns nun für Abriss und Neubau entschieden haben.

Da es sich um ein Eckgrundstück handelt und kein qualifizierter Bebauungsplan (B-Plan) vorliegt, wird das Vorhaben nach § 34 Baugesetzbuch beurteilt.
In der Umgebung gibt es bereits vergleichbare Bebauungen, daher dürfen wir zwei Objekte errichten.
Die GRZ liegt eigentlich bei 0,20, aber da die Nachbargrundstücke sichtbar dichter bebaut sind, gehen wir realistisch von 0,25 aus.
Zulässig sind ein Vollgeschoss und ein nicht Vollgeschoss.
Wir möchten ohne Keller bauen.

Unser ursprünglicher Traum war ein Einfamilienhaus, das das Grundstück gut nutzt.
Wir haben zwei Kinder und wohnen aktuell sehr beengt, daher wäre ein eigenes Haus für uns ein großer Schritt.
Allerdings wird ein Neubau finanziell schwierig, weshalb wir aktuell überlegen, einen Teil des Grundstücks zu verkaufen und stattdessen ein Doppelhaus zu planen – so, dass wir mehr Fläche behalten und möglichst unabhängig vom Nachbarn bleiben.

Wir wollen so günstig wie möglich bauen, aber es muss kein Fertighaus sein – ich bin offen für Ideen, Anregungen oder alternative Lösungen, wie man das Projekt sinnvoll umsetzen könnte.
Etwa 140 m² Wohnfläche würden uns vollkommen reichen.

Hat jemand von euch Erfahrungen oder Tipps zu:

• Bau nach § 34 Baugesetzbuch (ohne B-Plan)?
• Teilverkauf eines Grundstücks beim Doppelhausbau?
• Günstigen Bauweisen oder Ausbauhäusern (Massiv oder Fertigbau)?
• Gestaltung eines Doppelhauses mit möglichst wenig Kontakt zum Nachbarn (z. B. versetzte Baukörper, getrennte Zufahrten, Schallschutz etc.)?

Ich freue mich über eure Einschätzungen, Erfahrungen oder kreative Ideen, wie man das Projekt clever lösen könnte.

Viele Grüße
Carsten aus Hamburg

 

[carstenhh]

Ich frage mich gerade ob mein Beitrag hier in dem passenden Bereich ist oder ob es doch lieber in Grundrissplanung / Grundstücksplanung geschoben werden soll.

 

[nordanney]

• Bau nach § 34 Baugesetzbuch (ohne B-Plan)?
• Teilverkauf eines Grundstücks beim Doppelhausbau?
• Günstigen Bauweisen oder Ausbauhäusern (Massiv oder Fertigbau)?
• Gestaltung eines Doppelhauses mit möglichst wenig Kontakt zum Nachbarn (z. B. versetzte Baukörper, getrennte Zufahrten, Schallschutz etc.)?

Das ist ja sehr global gefragt.

Zunächst mal würde ich schauen, ob Du mit GRZ 0,2 überhaupt ein DHH hinbekommst. Das wird mehr als knapp - Grundfläche Haus, Garagen, Zufahrt, befestigte Wege & Co. zählen zur GRZ. Könnte sein, dass bei einer Ablehnung von 0,25 gar keine vernünftige Planung möglich ist.

Ansonsten: 34er richtet sich nach der Umgebungsbebauung - Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Bauweise sind die wesentlichen Punkte. Dachformen zählen nicht dazu. Da geht dann schon viel, aber eben keine Sonderlocken.

Teilverkauf ist auch immer eine Option (falls Doppelhaus sinnvoll möglich ist). Wer nimmt welche Gartenseite? Wer sagt, wie die zweite Hälfte sein muss? Da komme ich auf den letzten Punkt von Dir. Was, wenn der Käufer gerade nicht so versetzt bauen möchte? Was für Dich ein Vorteil ist, mag für ihn ein Nachteil sein. Oder er hält sich nicht an Deine Wünsche? Oder Du willst das halbe Grundstück nur mit Planung verkaufen und das will niemand haben?

Günstig kann es aus zwei Richtungen werden. 08/15 von der Stange ohne Sonderwünsche. Oder selbst bauen. Damit meine ich, DIY bzw. Eigenleistung. Kannst Du das? Hast Du dafür Zeit? Haben Freunde dafür Lust und Zeit? Die Bauweise ist dabei Grundstück. total egal. Ein massives Haus kann ein Fertighaus sein und das Fertighaus kann auch teurer als der "Massivbau" werden. Haus ist Haus (Du denkst an Holzrahmenbau als Fertighaus - das hat den Vorteil, dass die Energieeffizienz einfacher erreicht werden kann. Dann hört es auch schon auf.)

Und zuletzt: Du willst bauen, um Deine Ruhe zu haben. Musst jetzt aber ggf. damit leben, dass Du doch wieder direkte Nachbarn bekommst. Baulich kann man schon ein wenig machen. Und es ist auch normal, dass z.B. recht und links von der jeweiligen Hälfte Garage und Zugang sein können (baulich getrennt wird heute sowieso gebaut). Ob es das Grundstück aber hergibt, ist eine andere und so nicht beantwortbare Frage. Keinen Kontakt zu Nachbarn zu haben zielt eigentlich auf ein Haus auf dem Land ab. Du wirst bei Eurem Kleinsiedlungsbereich (ist es doch, oder?) eh immer engen Kontakt zu Nachbarn haben.

 

[carstenhh]

Danke dir für deine ausführliche Antwort. Das hilft mir echt weiter.

Zur GRZ: Laut Unterlagen gilt bei mir eigentlich 0,20, aber da die Nachbarn alle dichter gebaut haben, gehe ich davon aus, dass ich auf 0,25 komme. Das wären dann etwa 190 m² bebaubare Fläche, für ein kleines Doppelhaus reichen würde. Wenn es bei 0,20 bleibt, wird’s wirklich eng – dann wäre wahrscheinlich nur ein kleineres Einfamilienhaus drin.

Zum § 34 Baugesetzbuch: Ich halte mich an die Umgebung. Hier gibt’s mehrere Doppelhäuser und Einfamilienhäuser, also nichts Ausgefallenes geplant. Einfach, passend und bezahlbar.

Beim Teilverkauf plane ich, das als Konzeptverkauf zu lösen. Also: Ich lasse das Doppelhaus komplett planen, mit klarer Aufteilung und zwei getrennten Zufahrten. Danach würde ich eine Hälfte mitsamt Planung und Baugenehmigung verkaufen. So behalte ich die Kontrolle über Architektur und Lage, und der Käufer hat den Vorteil, dass alles schon vorbereitet ist.

Zum Thema Kosten: Ich will kein „Billighaus“, sondern ein schlichtes, effizientes Haus – rechteckig, ohne Keller, Satteldach. Eigenleistung (Maler, Boden, Elektrik evtl. Trockenbau) kann ich mit Familie (habe paar Profis die in der Branche unterwegs sind in der Familie) und Freunden übernehmen.

Und ja, das mit der Ruhe sehe ich inzwischen realistischer. Mir geht’s nicht darum, niemanden zu sehen, sondern einfach um eine klare Trennung. Getrennte Zufahrten, eigene Terrassen. Durch die Ecklage ist hoffentlich machbar.

LG
Carsten

 

[nordanney]

Dann solltest Du ein Erstgespräch mich Architekten suchen, um die möglichen Rahmenbedingungen abzuklären. Eine einfach Bauvoranfrage hilft auch, die GRZ näher zu fixieren.
Auf der Fläche mit GRZ 0,25 lässt sich schon was schönes planen.

Magst Du vielleicht noch etwas zu Deinem Budget sagen bzw. den Grundstückskosten?

 

[11ant]

In einer eingeschossigen Hausform - also mit ausgebautem Schrägdach - bedeutet Versatz eine Komplikation für das Hausprofil an der Kommunseite. Es dürfte schwer werden, eine Finanzierung dafür zu finden, als Laie, Anfänger und Ersttäter Bauträger zu spielen. Das ist auch nicht nötig, um in der Projektierung der Majorpartner zu sein. Am relativ günstigsten baut man einen schlichten Baukörper und mit einem Anbieter der passenden Ausstattungsliga. Ausbauhäuser lohnen für Selbermacher deutlich mehr als für Schlüsselfertig-Einzelvergeber. Ob hölzern oder steinern, sollte man nie vor der Weichenstellung während der Teigruhe entscheiden.

Projektiere zuerst das "Modul A" für das gesamte Doppelhaus, biete dann die abzugebende Hälfte mit gemeinsamer weiterer Planung an, am besten nur bis in den Rohbau - dann kann sich der Mitbauer die Ausbaugewerke auch getrennt marschierend suchen. Die Abmarkung legt Ihr dann abhängig von der Kommunseite fest, wenn die Planung geklärt ist.