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420.000 € Budget für Haus inkl. Grundstück im nördlichen Brandenburg

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Hallo,

ich stehe kurz davor, mein altes Haus zu verkaufen, um mir ein neues zu bauen, bin aber immer wieder am Schwanken, ob die Kalkulation für das neue Haus tatsächlich realistisch ist oder es besser wäre, im alten Haus zu bleiben.

Kurz zur Gesamtsituation: Für das alte Haus gibt es bereits zwei Kaufangebote. Das alte Haus ist für eine Person eigentlich viel zu groß (340 qm, davon aktuell 170 qm ausgebaut plus 100 qm Keller), dazu kommt ein Grundstück von 2300 qm. Mein Hauptproblem ist aber die lange Fahrtzeit zur Arbeit (ich wohne im nördlichen Brandenburg und fahre jeden Tag zur Arbeit in den Süden von Berlin 3-4 Stunden hin und zurück). Das Haus ist ein ehemaliger Kornspeicher mit ca. 80 cm dicken Feldsteinwänden im EG. Ich habe das alte Haus in den vergangenen zehn Jahren saniert, u.a. aus dem Pappdach ein Ziegeldach mit Aufdachdämmung gemacht, die obere Etage von außen gedämmt, dreifach verglaste Fenster einbauen lassen, sämtliche Wasser- und Abwasserleitungen sowie Heizkörper erneuert, einen Teil der Elektrik erneuert. Außerdem viel rückgebaut, die alten Balkendecken und Wände freigelegt etc. Alles mit einem Statiker und einem Energieberater. Saniert werden muss nun noch der Rest der Elektrik und es braucht irgendwann mal zwei neue hübsche Bäder, außerdem müßte ein Teil der Wände und Decken noch saniert werden. Ich schätze, ich müsste noch 100.000 € plus viel Eigenleistung hineinstecken (mehr geht natürlich immer).

Aufgrund meiner beruflichen Situation werde ich bis zur Rente sehr wahrscheinlich irgendwo in Berlin-Zentrum arbeiten.

Ich denke wegen der langen Fahrtzeiten schon länger darüber nach, das alte Haus zu verkaufen und stattdessen ein kleines neues zu bauen, näher dran an Berlin. Momentan habe ich ein Angebot eines Massivhausanbieters (T&C-Haus ca. 112 qm) sowie eines Grundstückes (600 qm, Kreis Barnim) bei dem ich auf insgesamt 420.000 € inklusive aller Nebenkosten zzgl. Eigenleistungen (Fußbodenbeläge und Wände streichen/Tapezieren sowie Garten etc.) käme. Das Grundstück habe ich schon angeschaut und die Bahnverbindung wäre fußläufig, verbessern würde ich mich bei den Fahrtzeiten im ca. 40-50 Minuten jeden Tag, also nicht berauschend. Ich brauche beim Haus keinen Luxus, sondern Planbarkeit und die Sicherheit, dass dort erst mal alles fertig ist und ich abends nicht noch vom Bahnhof eine halbe Stunde Auto nach Hause fahren muss.

Ich bin aber unsicher, ob die Finanzierung und das ganze Unterfangen so wirklich sinnvoll ist, vor allem, nach dem, was ich hier so zur Finanzierung quer gelesen habe:

Ich würde das Haus allein bauen. Mein Nettogehalt sind 3.500 €, ich bin 45 Jahre alt. Eigenkapital würde ich nur ca. 30.000 € plus Eigenleistungen im Wert von 16.000 € einbringen. Die angebotene Rate liegt bei 1.100 €, 2 % Tilgung, Zins ca. 1.59 %, 20 Jahre Zinsbindung. Nach 20 Jahren, wenn ich in Rente gehe, wären noch ca. 200.000 € offen. Mir ist nicht wichtig, dass das Haus bis zur Rente abbezahlt ist, sondern dass ich das, was ich in Berlin für eine Wohnung investieren müsste (ca. 1.200 € warm schätze ich), in Eigentum investiere. Beim Haus rechne ich mit monatlichen Nebenkosten von ca. 400 € (momentan zahle ich bei dem deutlich größeren Haus ca. 350 €). Wichtig wäre mir, dass ich mit Renteneintritt nicht wegen zu hoher Raten Gefahr laufe, das Haus zu verlieren, sondern eine Rate habe, die ich mit einer Rente (gesetzlich plus Zusatzversorgungen) von - so rechne ich momentan relativ zurückhaltend - ca. 2.500 € dann noch tragen kann. Und ich weiß eben auch nicht, ob ich dann in 20 Jahren wegen des Alters überhaupt noch eine Anschlussfinanzierung bekäme.

Ist die für das Haus inkl. Grundstück angesetzte Summe wirklich realistisch? Die Baunebenkosten sind mit 58.000 € geplant, das Haus mit 210.000 €, Grundstück inkl. Erschließung, Notar, Makler, Bausparteneinführung, Versorgeranschlüsse 154.000 €.
 
Eins verstehe ich nicht ganz. Du verkaufst doch dein altes Haus. Somit kannst du doch ein Teil des neuen abzahlen und Dein Kredit verringert sich. Oder geht der Kaufpreis für die Restschuld bei der Bank darauf?

Gefahr bei 200.000 € Restschuld ist das die Zinsen steigen und somit wahrscheinlich auch die Rate. Zu Zeit gibt es doch 0,95% Zins bei dem KfW-Kredit. Hast Du schon darüber nachgedacht/einkalkuliert?
 
Eins verstehe ich nicht ganz. Du verkaufst doch dein altes Haus. Somit kannst du doch ein Teil des neuen abzahlen und Dein Kredit verringert sich. Oder geht der Kaufpreis für die Restschuld bei der Bank darauf?

Gefahr bei 200.000 € Restschuld ist das die Zinsen steigen und somit wahrscheinlich auch die Rate. Zu Zeit gibt es doch 0,95% Zins bei dem KfW-Kredit. Hast Du schon darüber nachgedacht/einkalkuliert?
ja, ich ziehe aus dem Verkauf nur ca. 30.000 € Eigenkapital, der Rest geht für die Restschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung darauf.

Ich habe den Finanzierungsberater wegen KfW gefragt, aber er meinte, da wären die Anforderungen bzgl. des Hauses und der Dämmung noch höher, so dass ich mehr investieren müsste. Ich bin aber nicht sicher, ob er da einfach, aus welchen Gründen auch immer nich ran wollte (zu aufwendig oder zu geringe Vermittlungsprovision?)
 
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ja, ich ziehe aus dem Verkauf nur ca. 30.000 € Eigenkapital, der Rest geht für die Restschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung darauf.

Ich habe den Finanzierungsberater wegen KfW gefragt, aber er meinte, da wären die Anforderungen bzgl. des Hauses und der Dämmung noch höher, so dass ich mehr investieren müsste. Ich bin aber nicht sicher, ob er da einfach, aus welchen Gründen auch immer nich ran wollte (zu aufwendig oder zu geringe Vermittlungsprovision?)
Wohne übrigens 50 km südlich von Berlin. Also sind wir fast Nachbarn. Wir wollen auch in den nächsten zwei Jahren bauen und bereiten unser Grundstück schon dementsprechend vor.

Aber zurück zu Dir.
1. Mehrere Finanizerungsberater nachfragen.
2. Ja, Du müsstest mehr finanzieren, aber das würde sich a) auf die Nebenkosten und b) bei den Zinsen positiv auswirken. Deswegen wäre die Frage ob es im Endeffekt nicht günstiger wäre
3. Hast Du schon mit der Bank gesprochen ob man nicht was bei der Vorfälligkeitsentschädigung machen könnte, falls Du wieder über die Bank finanzierst? Evtl. geht da was?
4. Wie lange läuft Dein alter Kredit noch bevor Du voll abzahlen kannst? Könnte man nicht für die Zeit z.B. untervermieten oder eine Art Mietkauf abschließen?
 
ja, ich ziehe aus dem Verkauf nur ca. 30.000 € Eigenkapital, der Rest geht für die Restschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung darauf.

Ich habe den Finanzierungsberater wegen KfW gefragt, aber er meinte, da wären die Anforderungen bzgl. des Hauses und der Dämmung noch höher, so dass ich mehr investieren müsste. Ich bin aber nicht sicher, ob er da einfach, aus welchen Gründen auch immer nich ran wollte (zu aufwendig oder zu geringe Vermittlungsprovision?)
ui... das würde mir weh tun so viel Eigenleistung die du reingesteckt hast....

Ich tue mir schwer dir was zu raten. Allerdings stelle ich fest das du von 3-4 Stunden auf 2-3 Stunden Fahrtzeit zurückkommst , aber ein vielfaches mehr an Schulden hast.

Das wäre nichts für mich
 
Wenn Du im Zentrum von Berlin arbeitest, schaue Dir mal die Strecke Richtung Beelitz-Heilstätten an. Ich wohne in Beelitz und fahre von Beelitz-Heilstätten mit der Bahn (fährt 1x die Stunde, soll aber ausgebaut werden und jede 30 min. fahren) ins Berliner Zentrum (Alex, Hauptbahnhof) ca. 40-50 min. (ohne Umsteigen). In Beelitzer Umgebung gibt es recht viele Grundstücke die von T&C angeboten werden inkl. Haus versteht sich :) Sonst ist der Preis fürs Grundstück mit ca. 120 je qm noch ok :)
 

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