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ErnieE.
Hallo und schönen guten Tag,
wir sind aktuell in der glücklichen und unerwarteten Lage, in einem Neubaugebiet einen Bauplatz ergattert zu haben (von unserer Wunschliste Platz Nr. 2) - soll heißen wir haben die Zusage, gekauft ist er aber noch nicht.
Der Bebauungsplan erlaubt Sattel- und Pultdächer. Ins Auge gefasst haben wir ein 1,5 stöckiges Satteldachhaus mit Keller.
Nun haben wir, parallel zu den Gesprächen mit zwei Fertighaus-Herstellern, ein Bodengutachten beauftragt. Die Resultate sind hinsichtlich Baugrund und Wassersituation in Ordnung, allerdings hat der Ingenieur einige Fragen aufgeworfen, die mich verunsichern und bei denen Ihr mir evtl. helfen könnt.
Konkret geht es um die, ich nenne es mal, Höhenplanung bzw. den Geländeverlauf. Den relevanten Bebauungsplan verlinke ich mal (mit 19,5kB Max. Anhanggröße tue ich mir echt schwer was hinzubekommen, auf dem man etwas erkennt und auf dem alle Infos vorhanden sind), ist ja auch öffentlich verfügbar:
Meine Fragen beziehen sich auf Grundstück Nr. 3 - das mittlere der fünf südlich gelegenen Grundstücke (Nummer steht im angedeuteten Gebäude im linken oberen Eck). Laut Plan wird die Erschließungsstraße auf 548m ü. N.N. verlaufen. Wenn ich die Höhenlinie, welche durch das linke obere Eck (Nord-östliche Eck) des angedeuteten Gebäude Nr.3 verläuft, als Referenz nehme, dann befindet sich später der EG-Boden auf ca. 545,5m ü. N.N. (Aufschüttungen/Abgrabungen im Moment mal außen vor gelassen).
Frage 1: Das würde bedeuten, daß ich von der Erschließungsstraße ca. 2,5m Höhenunterschied bis zur Nordseite des Hauses auf EG-Ebene hätte, die auf einer Distanz von ca. 4m (Straßenrand zu Beginn Baufenster) kompensiert werden müssten, korrekt? Das find ich knackig, an einen zumindest annähernd ebenerdigen (d.h. auf Niveau der Straße) Eingang ist da ja nicht zu denken...
Frage 2: Abwasser: Eine Lage derart unter Straßenniveau führt dann vermutlich zur Notwendigkeit von Hebeanlagen etc., da die Abwasserentsorgung üblicherweise doch durch Kellerwand oder Bodenplatte läuft, d.h. 5-6m unter Straßenniveau, oder?
Frage 3: Lt. Bebauungsplan darf die maximale Gebäudehöhe 554m ü. N.N. nicht überschreiten. Unser aktuell ins Auge gefasstes 1,5 stöckiges Satteldachhaus hat eine Höhe von ca. 8m, damit würden wir bei ca. 553,5m ü. N.N. landen, wenn ich vom Bestandsgelände ausgehe. Aber dann schaue ich aus den nordseitig gelegenen EG-Fenstern auf eine ca. 2,5m hohe "Wand" unterhalb der Erschließungsstraße, oder?!
Frage 4: Nochmal Thema ebenerdiger Eingang: Schnitt A zeigt (zwar für das Nachbargrundstück Nr.1, aber egal in dem Zusammenhang) eine Aufschüttung des Geländes zwischen Straße und Haus bei der Pultdachvariante, eben für den Eingang auf Straßenniveau. Für die Satteldachvariante aber macht das ja kein Sinn, welches 1,5 geschossige Satteldachhaus hat seinen Eingang denn im oberen OG?! Daher verstehe ich auch den in der "Garage" eingetragenen Planungsvorschlag zur Höhenlage des Erdgeschosses nicht mit 548m ü. N.N.
Kann es sein, dass ein 1,5 geschossiges Satteldachhaus in dem Gesamtzusammenhang überhaupt kein Sinn macht? Aber 2 Vollgeschosse bringe ich doch aufgrund der Höhenbegrenzung nicht unter...
Frage 5: Stichwort "Planungsvorschlag". Der Höhenverlauf der Erschließungsstraße ist laut Plan nur ein Vorschlag. Was bedeutet dies in der Realität? Es ist wohl kaum davon auszugehen, dass von dem Vorschlag wesentlich abgewichen wird und die Straße 2m höher oder tiefer verläuft, oder?
Frage 6: Was bedeutet diese Aussage aus dem Textteil des Bebauungsplan im Klartext: "Die maximal zulässigen Wand- und Gebäudehöhen richten sich im Übrigen danach, ob sich die Erschließungsstraße auf dem Niveau des Unter- oder des Obergeschosses befindet. Mit der Festsetzung der Wandhöhe sollen 3-geschossige talseitige Ansichtsflächen verhindert werden ...." ?
Puuh, ich bin echt total verwirrt. Bei der Gemeinde erreiche ich keinen, wahrscheinlich Faschingsurlaub. Das Architekturbüro, welches den Bebauungsplan erstellt hat, wimmelt einen auch ab mit "darf keine Beratung geben" usw.
Ich hoffe Ihr könnt zumindest meine grundlegende Verwirrung etwas lösen.
Beste Grüße
Stephan
wir sind aktuell in der glücklichen und unerwarteten Lage, in einem Neubaugebiet einen Bauplatz ergattert zu haben (von unserer Wunschliste Platz Nr. 2) - soll heißen wir haben die Zusage, gekauft ist er aber noch nicht.
Der Bebauungsplan erlaubt Sattel- und Pultdächer. Ins Auge gefasst haben wir ein 1,5 stöckiges Satteldachhaus mit Keller.
Nun haben wir, parallel zu den Gesprächen mit zwei Fertighaus-Herstellern, ein Bodengutachten beauftragt. Die Resultate sind hinsichtlich Baugrund und Wassersituation in Ordnung, allerdings hat der Ingenieur einige Fragen aufgeworfen, die mich verunsichern und bei denen Ihr mir evtl. helfen könnt.
Konkret geht es um die, ich nenne es mal, Höhenplanung bzw. den Geländeverlauf. Den relevanten Bebauungsplan verlinke ich mal (mit 19,5kB Max. Anhanggröße tue ich mir echt schwer was hinzubekommen, auf dem man etwas erkennt und auf dem alle Infos vorhanden sind), ist ja auch öffentlich verfügbar:
Meine Fragen beziehen sich auf Grundstück Nr. 3 - das mittlere der fünf südlich gelegenen Grundstücke (Nummer steht im angedeuteten Gebäude im linken oberen Eck). Laut Plan wird die Erschließungsstraße auf 548m ü. N.N. verlaufen. Wenn ich die Höhenlinie, welche durch das linke obere Eck (Nord-östliche Eck) des angedeuteten Gebäude Nr.3 verläuft, als Referenz nehme, dann befindet sich später der EG-Boden auf ca. 545,5m ü. N.N. (Aufschüttungen/Abgrabungen im Moment mal außen vor gelassen).
Frage 1: Das würde bedeuten, daß ich von der Erschließungsstraße ca. 2,5m Höhenunterschied bis zur Nordseite des Hauses auf EG-Ebene hätte, die auf einer Distanz von ca. 4m (Straßenrand zu Beginn Baufenster) kompensiert werden müssten, korrekt? Das find ich knackig, an einen zumindest annähernd ebenerdigen (d.h. auf Niveau der Straße) Eingang ist da ja nicht zu denken...
Frage 2: Abwasser: Eine Lage derart unter Straßenniveau führt dann vermutlich zur Notwendigkeit von Hebeanlagen etc., da die Abwasserentsorgung üblicherweise doch durch Kellerwand oder Bodenplatte läuft, d.h. 5-6m unter Straßenniveau, oder?
Frage 3: Lt. Bebauungsplan darf die maximale Gebäudehöhe 554m ü. N.N. nicht überschreiten. Unser aktuell ins Auge gefasstes 1,5 stöckiges Satteldachhaus hat eine Höhe von ca. 8m, damit würden wir bei ca. 553,5m ü. N.N. landen, wenn ich vom Bestandsgelände ausgehe. Aber dann schaue ich aus den nordseitig gelegenen EG-Fenstern auf eine ca. 2,5m hohe "Wand" unterhalb der Erschließungsstraße, oder?!
Frage 4: Nochmal Thema ebenerdiger Eingang: Schnitt A zeigt (zwar für das Nachbargrundstück Nr.1, aber egal in dem Zusammenhang) eine Aufschüttung des Geländes zwischen Straße und Haus bei der Pultdachvariante, eben für den Eingang auf Straßenniveau. Für die Satteldachvariante aber macht das ja kein Sinn, welches 1,5 geschossige Satteldachhaus hat seinen Eingang denn im oberen OG?! Daher verstehe ich auch den in der "Garage" eingetragenen Planungsvorschlag zur Höhenlage des Erdgeschosses nicht mit 548m ü. N.N.
Kann es sein, dass ein 1,5 geschossiges Satteldachhaus in dem Gesamtzusammenhang überhaupt kein Sinn macht? Aber 2 Vollgeschosse bringe ich doch aufgrund der Höhenbegrenzung nicht unter...
Frage 5: Stichwort "Planungsvorschlag". Der Höhenverlauf der Erschließungsstraße ist laut Plan nur ein Vorschlag. Was bedeutet dies in der Realität? Es ist wohl kaum davon auszugehen, dass von dem Vorschlag wesentlich abgewichen wird und die Straße 2m höher oder tiefer verläuft, oder?
Frage 6: Was bedeutet diese Aussage aus dem Textteil des Bebauungsplan im Klartext: "Die maximal zulässigen Wand- und Gebäudehöhen richten sich im Übrigen danach, ob sich die Erschließungsstraße auf dem Niveau des Unter- oder des Obergeschosses befindet. Mit der Festsetzung der Wandhöhe sollen 3-geschossige talseitige Ansichtsflächen verhindert werden ...." ?
Puuh, ich bin echt total verwirrt. Bei der Gemeinde erreiche ich keinen, wahrscheinlich Faschingsurlaub. Das Architekturbüro, welches den Bebauungsplan erstellt hat, wimmelt einen auch ab mit "darf keine Beratung geben" usw.
Ich hoffe Ihr könnt zumindest meine grundlegende Verwirrung etwas lösen.
Beste Grüße
Stephan
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