Baulandumwandlung Feldgrundstück, Widerspruch, Bauamt, Baugesetze

[Kokko]

Hi Leute,

ich habe vor, ein Feldgrundstück zu kaufen und dann in Bauland umzuformen. Bis jetzt sind die Grundstücke 1-7 als Freizeitgartenflächen gekennzeichnet und es ist eine Scheune draufgebaut. Da dort letztes Jahr eine Straße hingepflastert wurde, wollte ich euch fragen, ob somit die Chancen gestiegen sind, das Land umzuformen, oder ob etwas dagegenspricht? Ich kenne mich leider nicht so wirklich mit den Baugesetzen aus. Bevor ich das kaufe und beim Bauamt Widerspruch einlegen muss, wär es gut zu wissen, ob mit Recht?!
Danke sehr schon im Voraus.
LG

 

[kaho674]

Hallo,
das ist ein denkbar schlechter Ansatz. Du kannst das Land überhaupt nicht zu Bauland "umwandeln". Ob das Land jemals Bauland wird, entscheidet die Stadt / Gemeinde. Auskunft darüber gibt der Flächennutzungsplan. Dieser liegt normalerweise beim Bauamt zur Einsicht bereit.

Wenn Du auf besagtem Feld gerne bauen möchtest, sollte Dein erster Gang zum Leiter des Bauamts sein. Dort erst mal abklopfen, ob es sich lohnen würde, eine Bauvoranfrage zu stellen. Kommt da sofort ein "nein", sieht's düster aus. Falls ein Bauen nicht ausgeschlossen wird, kann man eine Bauvoranfrage stellen. Diese ist im Umfang fast wie ein richtiger Bauantrag und der Aufwand ist nicht ohne. Aber Du kaufst nicht die Katze im Sack. Du solltest das Land erst kaufen, wenn Du eine positive Bauvoranfrage in der Tasche hast.

 

[DG]

Hallo Kokko,

kaho674 hat Recht, die Entscheidung, ob ein Grundstück zu Bauland wird, liegt allein bei der Verwaltung, idR beim Bauausschuss. Um aus einem Ackergrundstück - wenn es denn im Flächennutzungsplan so definiert ist - ein Baugrundstück zu machen, muss streng genommen erst der F-Plan geändert und danach der Bebauungsplan erstellt werden. Faktisch läuft es meist andersrum, aber das ist für Dich nicht von Interesse.

Die Kernfrage ist also, welche Nutzungsmöglichkeit dort vorliegt. Du beschreibst die Flächen als "Gartenland", was eine Bebauung ohne Nutzungsänderung erst mal ausschließen würde. Ganz ausgeschlossen, dass das Stück zu Bauland wird, ist das vermutlich nicht, weil ggü ja schon Bebauung vorliegt, aber Du solltest dringendst vorher beim Bauamt anklopfen, ob das in absehbarer Zeit was werden kann und ob es sich lohnt, eine Bauvoranfrage zu stellen.

Ohne positiv beschiedene Bauvoranfrage ist ein Kauf der Fläche nichts anderes als ein Hochrisiko-Zock, denn Du hast keinerlei rechtliche Möglichkeit, die Änderung des Flächen- oder Bebauungsplan auf dem Klageweg zu erreichen. Du kannst auch nicht darauf klagen, dass überhaupt ein Bebauungsplan aufgestellt wird, denn F- und Bebauungsplan sind verwaltungsinterne Planungsgrundlagen und wenn die Verwaltung nicht will, dass da gebaut wird, dann wird da nicht gebaut. Fertig.

MfG
Dirk Grafe

 

[Wastl]

Verwaltung und Entscheidungsgewalt sind zweierlei. nicht die Verwaltung beschließt ein neues Bsugebiet, sonder der gewählte Gemeinde / Stadtrat. Das sind Menschen aus dem Ort, die durch Wahl dazu berechtigt wurden.
Demnach: frag doch mal bei deinen Volksvertretern an? Aber: Bauerwartungsland ist normalerweise nicht sehr billig.

 

[DG]

Verwaltung und Entscheidungsgewalt sind zweierlei. nicht die Verwaltung beschließt ein neues Bsugebiet, sonder der gewählte Gemeinde / Stadtrat. Das sind Menschen aus dem Ort, die durch Wahl dazu berechtigt wurden. Demnach: frag doch mal bei deinen Volksvertretern an? Aber: Bauerwartungsland ist normalerweise nicht sehr billig.

Gemeinde/Stadtrat sind Teil der Verwaltung, wobei der F-Plan der nächsthöheren Verwaltungsebene (Bezirk oder Land) obliegt. Ohne F-Plan kein Bebauungsplan. Ohne Bebauungsplan kein Bau. (Ausnahmen im §33/34/35er-Gebiet bestätigen die Regel.)

MfG

 

[DG]

Meines Wissens nach gibt es einen Regionalplan (übergeordnete Behörde) und die Flächennutzungspläne, Baugebietspläne der Stadt/Gemeinde. Der Rat kann doch selbstständig die Flächennutzungspläne ändern?!

Nein, kann er nicht. Die Gemeinden können Änderungen im F-Plan der nächsthöheren Verwaltungsebene vorlegen und dort genehmigen lassen. Keine Genehmigung, keine Änderung.

Ich persönlich sehe Differenzen zwischen Rat und Verwaltung. Eine Verwaltung agiert meist nach Regeln und Vorschriften. Sprich im oberen Fall: kein Bauland = kein Baurecht. Der Rat agiert politisch. Ja es ist gewollt ein neues Baugebiet auszuweisen, damit man wächst, USW. Natürlich braucht es vor einer Flächennutzungsänderung die Zustimmung der anderen Behörden (Umweltbehörde, Denkmalschutz, usw.).

Die Aufstellung eines B-Plans setzt (intern, verwaltungs-)rechtlich den F-Plan voraus, die Aufstellung des B-Plans ist ein ... Verwaltungsakt. Die Aufstellung kann der Gemeinderat beschließen, die Verwaltung setzt es um. F- und Bebauungsplan sind und bleiben aber ... verwaltungsinterne ... Planungsinstrumente, wobei die Gemeinde- und Stadträte in D der Exekutive zugeordnet sind, also zur Verwaltung gehören. Städte- und Gemeinderäte können zwar in Aufgabenbereichen, die ihnen von höheren (!) Verwaltungsebenen (Land, Bund, Kreis) übergeben werden, Satzungen und Ordnungen erlassen - im Baurecht gilt das aber nur bedingt (zB für Einfriedungen, Ergänzungen zum Nachbarschaftsrecht). Dass ein Gemeinderat aber über dem Landes-Baugesetzbuch steht und abweichend vom F-Plan ein Baugebiet ausweist, ist - aus guten Gründen - ausgeschlossen. Die Aufstellung eines B-Plans unterliegt darüber hinaus engen Grenzen und zahlreichen Gesetzen, sodass von einer echten Planung kaum die Rede sein kann, vielmehr fasst der Bebauungsplan für Bürger und Planer sichtbar zusammen, was in bestimmten Gebieten zulässig ist, ohne gegen bereits bestehende Gesetze und Normen zu verstoßen. Erst wenn der Bebauungsplan offengelegt wird und nach Fristablauf anerkannt wird, erlangt er Rechtskraft und damit Außenwirkung für die Bürger.

MfG
Dirk Grafe