Finanzierung Gebrauchtimmobilie

[munkel]

Hallo Forum,

als Mitleser habe ich schon viel erfahren und alle möglichen Finanzierungen gelesen, jetzt habe ich selber eine konkrete Frage: bis 47, zwei Kinder, Job im öff. Dienst, Frau Beamtin. Nettoeinkommen beide monatl. 4800.-

Wir überlegen den Kauf einer gebrauchten Doppelhaushälfte; soll 255.000 kosten. Eigenkapital liegt bei 70.000.-
Also incl. NK Kreditsumme von 205.000. Ich habe ein paar Angebote, zu denen ich gerne Meinungen erfahrenerer Leute hören würde:

Bank 1: zwei Kredite: 1) Annuitätenkredit über 155.000, Zinsbindung 10 Jahre, effektiv Zins 2,81%, 3% Tilgung, 5% Sondertilgung p.a. 2) Landesbankkredit 50.000 EUR, Zinsbindung 10 Jahre, effektiv Zins 2,58%. Macht eine monatl. Belastung von ca. 950.- EUR.

Bank 2: drei Kredite: 1) Annuitätenkredit über 105.000, Zinsbindung 15 Jahre, effektiv Zins 3,45%, 3% Tilgung, 5% Sondertilgung p.a.; 2) Annuitätenkredit über 50.000, Zinsbindung 10 Jahre, effektiv Zins 3,02%, 3% Tilgung, 5% Sondertilgung p.a. 3) Landesbankkredit 50.000 EUR, Zinsbindung 10 Jahre, effektiv Zins 2,58%. Macht eine monatl. Belastung von ca. 1000.- EUR.

Die Stückelung scheint ja nicht selten zu sein, aber ich bin mir nicht sicher, ob man nicht die Ratenhöhe auf, sagen wir, 1200.- erhöhen soll - andererseits würde jetzt ggf. mehr Geld für die Sondertilgung überbleiben. Meine Frau arbeitet momentan eh kinderbedingt nur halbtags, das ließe sich ändern, wenn man mehr Geld brauchen sollte.

Schonmal danke im voraus für Eure Meinungen,

 

[Der Da]

Warum nicht ein Annuitätendarlehen über 20 Jahre? 10 Jahre ist in der jetzigen Zinssituation doch eher unklug, wenn man nicht vor hat, nach 10 Jahren den Großteil getilgt zu haben.

 

[HilfeHilfe]

Hallo,

beide Modelle sind nix ! Wenn du einen Teil umschulden willst mit Bankwechsel kriegst du Probleme ! Diese wären nämlich nachrangig einzutragen im Grundbuch !


- Ich rate dir max 2 Bausteine ; Annuität + KFW.
- Sondertilgungsrecht
- Bei dem Zinsniveau mindestens 15 - 20 Jahre Zinsfestschreibung zu wählen


Übrigens hats du ein Baugesetzbuch 389 Recht nach 10,5 Jahre ohne Vorfälligkeitsentschädigung den Vertrag aufzukündigen.

 

[f-pNo]

bin 47, z
wei Kinder,
Job im öff. Dienst,
Frau Beamtin. N
Nettoeinkommen beide monatl. 4800.-


Also incl. NK Kreditsumme von 205.000.

Bank 1: zwei Kredite: 1) Annuitätenkredit über 155.000, Zinsbindung 10 Jahre, effektiv Zins 2,81%, 3% Tilgung, 5% Sondertilgung p.a. 2) Landesbankkredit 50.000 EUR, Zinsbindung 10 Jahre, effektiv Zins 2,58%. Macht eine monatl. Belastung von ca. 950.- EUR.

Bank 2: drei Kredite: 1) Annuitätenkredit über 105.000, Zinsbindung 15 Jahre, effektiv Zins 3,45%, 3% Tilgung, 5% Sondertilgung p.a.; 2) Annuitätenkredit über 50.000, Zinsbindung 10 Jahre, effektiv Zins 3,02%, 3% Tilgung, 5% Sondertilgung p.a. 3) Landesbankkredit 50.000 EUR, Zinsbindung 10 Jahre, effektiv Zins 2,58%. Macht eine monatl. Belastung von ca. 1000.- EUR.

Die Stückelung scheint ja nicht selten zu sein, aber ich bin mir nicht sicher, ob man nicht die Ratenhöhe auf, sagen wir, 1200.- erhöhen soll - andererseits würde jetzt ggf. mehr Geld für die Sondertilgung überbleiben. Meine Frau arbeitet momentan eh kinderbedingt nur halbtags, das ließe sich ändern, wenn man mehr Geld brauchen sollte.

Drei Punkte, die mir auffallen.

1. Hast Du bei dem Landesdarlehen vergessen, die Tilgung aufzuführen? Wenn nicht, hast Du nach 10 Jahren 50.000 abzulösen bzw. mit vermutlich schlechteren Zinssätzen zu verlängern.
2. Wie hier schon erwähnt, solltest Du die Zinsbindungsfrist auf mind. 15 Jahre erhöhen (wenn möglich generell). Somit sicherst Du Dir langfristig den derzeit günstigen Zinssatz und hast höhere Planungssicherheit.
3. Du bist 47 Jahre alt und evtl. z.Zt. (oder generell) der Hauptverdiener. Wann willst Du mit der Abbezahlung fertig sein? Bei Rentenantritt? Dann musst Du die Tilgung erhöhen, denn sonst hast Du mit Renteneintritt noch immer mtl. ein hübsches Sümmchen abzuzahlen (außer, Du hast fest eingeplante Sondertilgungen).
Sollte das Landesdarlehen tatsächlich endfällig sein, würde Dich dies dann richtig treffen. Denn dann müsstest Du mit 57 Jahren anfangen, den 50.000er Packen abzustottern.

Zum Landesdarlehen solltest Du ggf. den KFW 124 (Wohneigentum) als Alternative in Betracht ziehen. Bei 10 Jahren Zinsbindung (Maximum) liegt der Zinssatz bei 2,65 % (20 J. LZ.). Die 35 Jahre LZ und 10 Jahre LZ (ohne Tilgung) habe ich gleich mal ausgeschlossen. Nachteil des Kfw 124 ist aber, dass Du keine Sondertilgungen innerhalb der Zinsbindung vornehmen kannst (außer Gesamttilgung mit Vorfälligkeitsentschädigung).

Zu Deiner Kaufsumme noch etwas - müssen evtl. noch Renovierungs-/Sanierungsarbeiten am Objekt vorgenommen werden. Wenn ja - die kosten auch Geld und sollten ggf. direkt mit eingeplant werden - evtl. auch hier auf KfW-Programme zurückgreifen.

So long erstmal - Mittagspause beendet :(.

 

[backbone23]

... aber ich bin mir nicht sicher, ob man nicht die Ratenhöhe auf, sagen wir, 1200.- erhöhen soll - andererseits würde jetzt ggf. mehr Geld für die Sondertilgung überbleiben.

Hi,

nach einer Faustformel, von der man hier auch öfters liest, sollten (beim aktuellen Zinsniveau) bei einer Finanzierung 500 € pro 100.000 € Darlehenssummen als Rate zur Verfügung stehen. Wären in deinem Fall 1.275 €. ;)

Aber du tilgst ja angemessen, von daher wäre eine Rate von 950 € auch in Ordnung. Restschuld bei beiden Varianten nach 10 Jahren etwas 140.000 €, die ist auch mit 10% Zinsen von euch zu stemmen (die Rate läge dann bei den 1.275 €).

Ob du jetzt höher tilgst (Rate von 1.200 €) oder mit dem gleichen Betrag sondertilgst macht eigentlich keinen Unterschied. Bei der Sondertilgung bist du das Jahr über halt flexibler, dafür ist bei einer höheren Rate die Sicherheit da, dass das Geld auch wirklich für die Finanzierung verwendet wird und nicht für etwas anderes. ;)

Von den beiden Varianten würde ich die Erste wählen, weil die Restschuld etwas geringer ist und insgesamt etwas weniger Zinsen gezahlt werden, außerdem hast du bei der ersten Variante die Sache mit der Umschuldung nicht.

@HilfeHilfe

Ob jetzt KfW oder Landesbank ist doch egal, bei uns handelt es sich bei den Förderkrediten der Landesbank sogar um KfW-Kredite, nur verbilligt.

Zur Zinsfestschreibung: Man sollte das nicht verallgemeinern, sondern immer durch rechnen.

Wenn ich jetzt den großen Kredit aus Variante I mit 15 Jahren Zinsbindung rechne (also Zinssatz 3,45%) hätte man 10T€ mehr Zinsen gezahlt und 10T€ weniger getilgt als mit 10 Jahren Zinsbindung (2,81%). Dann ist die Frage wie sich die Anschlussfinanzierung bei 10 Jahren Zinsbindung gestaltet. Würden sich die Zinsen für 5 Jahren Zinsbindung "nur" verdoppeln (5,62%) würde man immer noch mit der Variante I, also 10 statt 15 Jahren Zinsbindung, besser fahren. ;)

 

[HilfeHilfe]

@backbone

stimmt ! vollkommen recht mit den Landeskrediten.

Bei 10 oder 15 Jahren und der Zinsbelastung bin ich bei dir . Nur sollte man sich da die Frage stellen ob man die höhere Tilgung Leisten kann und das Teil-Darlehen innerhalb 10 Jahren ordentlich runtertilgt. Bei 2 % Tilgung hat man eine Gesamtlaufzeit von 30 Jahren. Da wiegt ein Zinsrisiko beim Anschluss mehr wie von vorne rein 15 Jahre zu wählen.

Grundsätzlich sollte man auch nicht nur die Hausbank anfragen sondern die gängigen Vermittler, Interhyp Dr. Klein etc.
Viele hier haben gute Erfahrungen mit Interhyp gemacht.