Kalkulation Hausbau und die Zeit danach

[Kopp82]

Hallo zusammen.

Das Thema wurde x-fach durchgekaut und ich fühle mich fast ein wenig schlecht noch ein Thema diesbezüglich aufzumachen.
Dennoch ist es natürlich so das sich ein bestimmtes Vorhaben kaum auf ein anderes gleicht und jeder der in der Planungsphase steckt, ist sich unsicher.
Deshalb bitte ich um Verständnis wenn sich dieser Beitrag vielleicht etwas an andere erstellte Themen anlehnt; aber dadurch lebt ja auch so ein Forum, oder nicht?
Vorab, das Projekt ist noch in den Kinderschuhen, bevor es in die detailliertere Planungsphase geht, muss erst mal das Grundkonzept stehen.

Rahmenbedingungen:
- Ich, knapp über 30, männlich, normal sicherer Job
- Sie, knapp unter 30, weiblich, sehr sicherer Job
- Kinderwunsch (nach Fertigstellung & Einzug des Hauses)
- Grundstück vorhanden (bezahlt, ländlich, > 800m², nicht erschlossen)
- gemeinsames Nettoeinkommen: ~3150 EUR Monat netto/fix, kein variabler Anteil - zzgl. Weihnachtsgelder und Urlaubsgelder

Eckdaten Wunschbau:
Ziel-Wohnfläche: 150 m²
Grundstück hat Hanglage (10%)
- Wohnkeller 2,50 Meter (10x9,5) - Garage wird in Keller integriert
- Haus 1,5 Etagen (10x8)

geplante Kosten (teilweise spekulativ, teilweise durch Nachbarn, teilweise durch Angebote):
Baunebenkosten: 33.500 EUR
Rohbau inkl. Heizung: 135.000 EUR (Keller wird selber gemauert)
Innenausbau: 35.000 EUR
Inneneinrichtung: 25.000 EUR
=====================
Zwischensumme: 233.500 EUR
zzgl. Kostenpuffer: 20.000 EUR
Summe: 248.500 EUR

Eigenkapital:
Beim Rohbau und Innenausbau ist berücksichtigt das wir hier Muskelhypothek mit einbringen möchten,
deswegen kommt der Punkt Innenausbau eventuell ein finanziell ein bisschen zu wenig vor.
Insgesamt haben wir hier 1000 Stunden auf der Baustelle eingeplant. Wir können auf handwerklich
erfahrene Hilfe aus Verwandtschaft zurückgreifen. Also:

Muskelhypothek: 35.000 EUR (kann man das so rechnen?)
Barmittel: 45.000 EUR
Grundstück: 17.500 EUR (Kaufpreis - ist mehr wert, welcher Wert wird angesetzt, es geht ja um Quote??)
=====================
Eigenkapital: 97.500 EUR

Finanzierungsbedarf:
Summe Haus 248.500 EUR
abzgl.. Barmittel 45.000 EUR
==================
Finanzierungsbedarf: ~200.000 EUR


Finanzierung:
Insgesamt (Also Baukosten + Eigenkapital) haben wir einen Immobilienwert von
~ 350.000 EUR und einen Finanzierungsbedarf von 200.000 EUR. Das wäre
eine Beleihung von unter 60% -> Top Konditionen? Rechenfehler?

Das FinanzierungsModelll stell ich mir wie folgt vor:
200.000 EUR aufnehmen, 1,5% Tilgung -> 15 Jahre Zinsfestschreibung -> 3% p.a. -> 750,00 EUR Rate
Bleiben nach 15 Jahren 150.000 EUR stehen.

Wir möchten zeitgleich einen 150.000 EUR Bausparer vollmachen über 15 Jahre (420,00 EUR Sparrate) um uns
den günstigen Zins zu sichern. Wir wären dann nach 25 Jahren fertig und würden
für das Haus ziemlich genau ~300.000 EUR zahlen.
Die monatliche Belastung wäre zudem nach 15 Jahren um genau diese 420,00 EUR geringer, hier werden Kapazitäten
für die ersten Reparaturen frei.

Was spricht gegen diese Art der Finanzierung?
Für uns besonders sexy ist, das man die Bausparraten in "schwierigen Zeiten" aussetzen kann (1. Jahr mit Kind, etc.)
wenn es eng werden sollte um die monatliche Belastung runterzufahren. Ob dann am Ende der Laufzeiten ein
10.000 EUR Loch entsteht, weil wir die Pausen nicht mehr aufholen können, ist ein kalkulierbares Risiko.
Zudem können wir hier die VWL des Arbeitgebers sinnvoll mit einfließen lassen.

Nach dem Bau, finanzielle Belastbarkeit:

Wir wir festgestellt haben, hätten wir mit diesem Modell eine monatliche Belastung von ~1150 EUR bzgl. Haus.
Zusätzlich haben wir derzeit 1200 EUR Lebenserhaltungskosten (inkl. Miete 450 EUR)
Miete fällt weg, Grundsteuer, Heizkosten, Müllgebühren, Wasser, besondere Versicherungen, etc kommt hinzu, + Teuerung, bleibt es in etwa gleich.

Vom Puffer müsste dann der ganze Spaß + Sonderausgaben bezahlt werden. (Freizeit, Hobbys, Winterreifen, etc.)

Wenn beide arbeiten, bleibt ein Puffer von ca. 1100 EUR (geplant ist hiervon noch die Hälfte wegzusparen das die Chance besteht das
Darlehen nach 15 Jahren komplett abzulösen bzw. Rücklagen zu haben).

Im Kindesfall sinkt durch höhere Kosten und niedrigere Einnahmen der Puffer 850 EUR.
Frau möchte nach einem Jahr wieder arbeiten gehen auf Teilzeit, der Puffer bleibt dann bei 850 EUR.
Im Falle das einer Arbeitslos wird, sinkt der Puffer während der Arbeitslosengeldzeit auf 500 EUR.
Wenn beide Arbeitslos werden ist das Haus auf Dauer nicht zu halten.
Die Frage ist: Gibt es überhaupt einen Finanzierungsplan der grade den letzten Punkt mit abdeckt?

Meine Meinung: dürfte funktionieren.

Sonst allgemein: Ist das eine vernünftige Planung?
Sind die Kosten realistisch?
Mach ich mir zu viel Sorgen?
Plane ich zu viel?

Fragen über Fragen, ich bitte um jeglichen Input zu diesem Thema. Vielen Dank.

 

[Saruss]

Ersteinmal der Rechenfehler:
"Beim Rohbau und Innenausbau ist berücksichtigt das wir hier Muskelhypothek mit einbringen möchten,"
genau dann darf man auf keinen Fall mehr irgendwelche Summen dafür beim Eigenkapital anrechnen. Du setzt 35k€ für den Innenausbau an und ziehst diese Summe als Eigenkapital wieder ab (Innenausbau umsonst???). Bedenke auf jeden Fall, dass Materialpreise nicht durch Muskeln ersetzt werden können, lediglich Arbeitslohn. Auch Verbrauchsmaterial und Werkzeug muss gekauft werden.
1000 Stunden sind 25 Wochen Vollzeit-Arbeit. Wer macht denn das umsonst oder neben dem Job zusätzlich? Ich denke auch Verwandtschaft möchte dafür irgendwas bekommen, minimalst natürlich Verpflegung etc.
Insgesamt würde ich vermuten, dass der Bau viel teuer wird. Natürlich kenne ich euren "Standard" nicht, aber für Rohbau (also nur an das Gewerk "Maurer") und Heizung zahlen wir vergleichbar viel, aber die übrigen Kosten für Innenausbau, Dach, Fenster, Türen, Erdarbeiten und alles andere kosten bei uns noch mal mehr als dasselbe!
Eher 270k € für das Haus u. Keller + 35k Baunebenkosten + 25k Inneneinrichtung zzg. Puffer 20k € (der mit Sicherheit verbraucht wird...)
=350k € Kosten, 300k € Finanzierungsbedarf ("mindestens").

 

[Kopp82]

Hallo, das war in der Tat ein bisschen missverständlich ausgedrückt,
zu den Rohbau 135.000 EUR und
Innenausbau: 35.000 EUR
kommt natürlich die Muskelhypothek dazu.

Sind wir auch wie oben bei den genannten 248.500 inklusive Puffer. In dem Standard wollen wir auch bauen.

Mein Satz (Muskelhypothek berücksichtigt) war natürlich so gemeint das diese preise natürlich nur erzielt werden, da mit entsprechendem Arbeitseinsatz geplant wird. Die 1000 Stunden werden auch eingebracht, ohne nennenswerte Mehrkosten (quitt pro quo). Das sind mit durchschnittlich 3 Leuten auf der Baustelle insgesamt ~30 Samstage + unseren Jahresurlaub auf der Baustelle, was mir durchaus realistisch erscheint.

 

[Saruss]

Du meinst also, 248k€+35k€ (als "Muskelhypothek") für die Hausbaukosten?
Ich finde insgesamt (siehe oben) sehr knapp kalkuliert, aber vielleicht, wenn man finanziell kompromisslos ist, machbar. Es fehlen natürlich Informationen, welchen Standard genau du anstrebst, aber wenn man bei Energieeinsparverordnung bleibt (kein Kfw 70 oder drunter), und günstige Elemente (eher Gasbrennwert statt Wärmepumpe mit Tiefenbohrung) verbaut könnte das eventuell gehen, auch wenn die "Betriebskosten" leiden könnten...
Wichtig ist dann aber auch eine stramme, langfristige Organisation der Helfer, denn 30 Samstag + ein paar mal schlechtes Wetter sind schon ein sehr langer Zeitraum. Ansonsten fehlt natürlich schnell jegliche Garantie oder Gewährleistung.

 

[ypg]

liest sich irgendwie wie eine Blumenwiese...

1. Du schreibst, dass das Grundstück noch nicht erschlossen ist. Da kommen immense Kosten neben den Anschlusskosten der Versorger auf Dich zu (Beispiel: wir haben in einem Neubaugebiet knappe 30000 für die Erschliessung unseres Grundstückes bezahlt)...
2. Baunebenkosten werden geschätzt bei Hanglage eventuell höher ausfallen als der Richtwert von 35000 (Erdarbeiten)...
3. Muskelhypothek wird meist überschätzt. Du kannst Dir gern 20 € als ungelernte Kraft am Bau in Deine Exceltabelle eintragen, dafür braucht eine ungelernte Kraft für nicht-routinierte Arbeiten weit aus länger als eine Fachkraft. Material kostet meist mehr, als wenn es die Fachkraft mitbringt. Irgendwie wird das Jahr schon rumgehen, da wird Dir die Bank aber zwischendurch öfters auf den Zahn fühlen. Die wollen Bautenstandsberichte, und irgendwann zahlt Ihr doppelt für Miete und Bereitstellungszinsen (0,025% pro Monat)
Der Bau verzögert sich, da auch Absprachen mit den Helfern (die stehen ja nicht nach Eurem Zeitplan auf der Matte, haben auch Privatleben... spätestens nach dem 5. Samstag gibt es Einladungen, Urlaub und dergleichen, die von denen gelebt werden) nicht so funktionieren, wie Ihr Euch das vorstellt. Materialbeschaffung am Samstag dauert meist schon einen halben Tag...

10% EL Max. wird Euch ein korrekter Finanzierer anbieten!
Gewährleistungsansprüche fallen völlig unter den Tisch, das wäre das grösste Übel... nach dem Einzug die Fehler beheben, weil man es nicht besser wusste. Letztendlich wird der Bau teurer als mit Fachkräften.

EL sind am besten aufgehoben in Malern, Tapezieren, Bodenbeläge, Dachausbau und Gartenanlage.

4. Gartenanlage: Pflastern, Terrasse ... jaja... EL... aber dasMaterial kostet auch.

Ich würde an Eurer Stelle wieder auf Start zurückkehren und mal mit neuen Zahlen rechnen

 

[nordanney]

Die Kalkulation für den Rohbau finde ich mehr als auskömmlich! Wir bezahlen für rd. 1.000 cbm umbauten Raum (Stadtvilla ohne Keller) inkl. Teilklinker (2DF Klinker) und Teil-WDVS TEUR 125 ohne Eigenleistungen. Darin enthalten sind auch die Erdarbeiten sowie Kanalarbeiten.