Haus/50ern energietechnisch modifizieren; was und wie? lohnt das?

[RS.]

Hallo zusammen,

ich stehe gerade vor einer schweren Entscheidung und bin mir aktuell sehr unsicher was ich machen soll. Vor ein paar Tagen haben wir mitbekommen, dass jemand bei uns in der Stadt ein Haus aus den 50ern verkaufen möchte und haben uns das auch bereits angeschaut. Da wir aber gerade erst angefangen haben uns mit dem Thema "Immobilienkauf" zu beschäftigen, sind wir noch ziemlich grün auf diesem Gebiet.
Das Haus liegt in einer top Lage, das Grundstück ist ein Traum, aber das Haus bietet natürlich keine besondere Wärmeislolierung und der Keller ist etwas feucht. Zwar ist an den Wänden optisch kein Schimmel zu erkennen, aber die Feuchte merkt man einfach. Da das Angebot aktuell noch nicht bekannt ist und der Preis in meinen Augen auch ganz ok ist, würde ich euch gerne um ein paar Tipps bitten, die mir zur Entscheidung für oder gegen die Immobilie beitragen können.

1. Bekomme ich solch einen Keller (von außen sind Sandsteinplatten montiert; ka wie weit die ins Mauerwerk hineinreichen) wieder einigermaßen trocken und anschließend gedämmt oder ist dieser Gedanke eher utopisch? (Einlagerung von Salzen etc.)

2. Die Heizung wurde 2009 auf Gas umgestellt. Meint ihr, dass dort bereits großes Optimierungspotential bestehen könnte?

3. Auf welche Dämmwerte könnte ich kommen ich wenn ich das Haus komplett dämme?

4. Ich gehe von aus, dass Kosten und der daraus resultierende Dämmwert nicht im linearen Zusammenhang zueinander stehen. Wo liegt da ungefähr das Optimum?

5. Mit welchen Kosten kann ich für eine Wärmedämmung ca. rechnen (Dach, Wände, Keller, Fenster...). Leider habe ich die Länge und Breite des Hauses nicht im Kopf, aber die Wohnfläche von 125qm verteilt sich auf zwei Etagen. (Vielleicht reicht das ja als Anhaltswert für eine grobe Abschätzung)

6. Was sollte ich bei einem Haus aus den 50ern noch beachten?

Sorry für die teilweise vielleicht blöde Fragen, aber die Zeit drängt aktuell und ich brauch einfach ein paar Anhaltspunkte, an denen ich aufbauen kann. Würde eigentlich gerne eine Entscheidung treffen bevor die Immobilie ins Netz gestellt wird.

Danke.

Gruß
RS

 

[K.Brodbeck]

Hallo RS,

Prinzipiell ist es nicht möglich eine konkrete Aussage über ein Objekt zu machen, dass man nicht kennt und zu der man praktisch keine Informationen hat.

1. Bekomme ich solch einen Keller (von außen sind Sandsteinplatten montiert; ka wie weit die ins Mauerwerk hineinreichen) wieder einigermaßen trocken und anschließend gedämmt oder ist dieser Gedanke eher utopisch? (Einlagerung von Salzen etc.)

Nachdem Sandsteinplatten Feuchteempfindlich sind, ist zu vermuten, dass sie auf Höhe des Erdreichs aufhören und nur der Optik dienen. Es wäre meines Erachtens zu prüfen, ob der Keller wirklich feucht ist, oder ob er nur hohe Luftfeuchte durch falsches Lüften hat. Prinzipiell ist es möglich die Außenwände des Kellers nachträglich zu dämmen, wofür (sofern von außen) natürlich ein Graben um das Haus herum gemacht werden muss. Bei dieser Gelegenheit dichtet man die Kelleraußenwände auch nochmals ab. Der Kellerboden ist dann aber weder abgedichtet noch gedämmt.

Was soll denn mit dem Keller passieren? Sollen dort Wohnräume entstehen? Wenn nein, dann würde ich nur die Decke über dem Keller dämmen.

2. Die Heizung wurde 2009 auf Gas umgestellt. Meint ihr, dass dort bereits großes Optimierungspotential bestehen könnte?

Meiner Meinung nach würde ich die Heizung erst ersetzen, wenn sie fällig ist und das Geld zuerst mal in die anderen energetischen Maßnahmen investieren. Wenn man wenig Energie verbraucht, spielt die Rolle der Energieerzeugung keine so grosse Rolle mehr!

3. Auf welche Dämmwerte könnte ich kommen ich wenn ich das Haus komplett dämme?

Da wir alle die Aufbauten und Materialstärken des Hauses nicht kennen, kann dir hier niemand einen konkreten Wert angeben. Wenn du von außen Dämmst, und das Geld keine Rolle spielt, kannst du auch ein Passiv-Haus oder Nullenergiehaus draus machen, nur werden die Wände Dick und dein Geldbeutel sehr belastet. Und rentieren wird sich das nichtmehr.


Zu den Kosten kann ich dir keine Auskunft geben.

6. Was sollte ich bei einem Haus aus den 50ern noch beachten?

Ich würde mir (aus energetischer Sicht) folgende punkte anschauen:

- Wandstärken - Sind es dicke oder dünne Wände, Leichtbau oder Massiv?
-> vermutlich etwas dickere Massivwände von 1950. Wenn es dickere Wände sind, würde ich sie eher nicht dämmen. Wenn mir das Haus von der Erscheinung gut gefällt und ich das erhalten möchte, dann ist eh nur innendämmung möglich die sehr viele Wärmebrücken haben wird.
- Dachaufbau - hinterlüftet oder nicht, Deckung, Zustand, Unterdach vorhanden, Höhe der Sparren, allgemeiner Zustand?
-> vermutlich nicht hinterlüftet ohne Unterdach und ohne Dämmung. Meist ist der Dachstuhl in gutem Zustand aber un- oder unzureichend gedämmt. Wenn er nicht zu Wohnzwecken ausgebaut wird, würde ich die Dämmebene in oder auf der Decke über dem obersten Wohngeschoss ausführen, ansonsten in der Dachebene, am besten mit Unterdach und hinterlüfteter Dachdeckung, sowie einer 'schweren' Dämmung, die auch genug Sommerlichen Wärmeschutz bietet.
- Bodenaufbau (unter unterstem Wohnraum) - Zustand und Möglichkeit der Nachdämmung?
-> wo soll und kann gedämmt werden (unter EG Decke oder auf Kellerboden)? Wie hoch ist dann der übriggebliebene Raum?
- Fenster/ Haustür
-> Wie alt sind diese, Erhaltenswert (vor allem Haustür) oder nicht?
- Elektrik
-> Wurde sie erneuert und wann? Ältere Elektroinstallationen würde ich auf jeden Fall komplett erneuern!
- Heizung
-> Gas von 2009 würde ich erst mal belassen und erst später austauschen
- Sanitär
-> wie alt sind die Bäder und die Sanitärinstallationen? Wenn von 1950 (auch wenn es nut die Rohre sind) würde ich mit komplett neuen Sanitär im inneren Rechnen
- Grundriss
-> Gefällt mir der Grundriss oder muss man viel ändern, dass er mir gefällt?
- Außenansichten
-> Gefällt mir das Haus von außen oder muss man sehr viel ändern?

Sorry für die teilweise vielleicht blöde Fragen, aber die Zeit drängt aktuell und ich brauch einfach ein paar Anhaltspunkte, an denen ich aufbauen kann. Würde eigentlich gerne eine Entscheidung treffen bevor die Immobilie ins Netz gestellt wird.

Es gibt (fast) keine blöden Fragen aber ungenaue! ;-)

Ich bin gerade selbst am Hauskauf (Haus von 1920), da werde ich vor allem das Dach, die Fenster und die Decke über UG sanieren.

Wenn man zu viel an einem Haus verändern muss (Haustechnik erneuern, Grundriss anpassen, Aussenerscheinung anpassen) dann muss man auch nachrechnen, ob es nicht billiger wird abzubrechen und neu zu bauen!

lg

K.Brodbeck

 

[RS.]

Hi
wir gehen heute noch einmal in das Haus; werde die einzelnen Punkte bei der Durchsicht beachten. Danke!

Falls jemand noch Ideen, Anregungen, Tipps o.ä. hat, immer her damit. ;)

 

[Bauexperte]

Hallo,

Da wir aber gerade erst angefangen haben uns mit dem Thema "Immobilienkauf" zu beschäftigen, sind wir noch ziemlich grün auf diesem Gebiet [...] Sorry für die teilweise vielleicht blöde Fragen, aber die Zeit drängt aktuell und ich brauch einfach ein paar Anhaltspunkte, an denen ich aufbauen kann. Würde eigentlich gerne eine Entscheidung treffen bevor die Immobilie ins Netz gestellt wird.

Den besten Rat, welchen ich Dir geben kann, ist, nach einem Wertgutachten zur Immobilie zu fragen; ist leider noch nicht verbindlich erforderlich. Liegt kein Gutachten vor, suche Dir unbedingt einen erfahrenen SV in Sachen Bestandsimmobilien und begehe gemeinsam mit ihm das Haus.

Aufgrund seiner Aus- und permanenten Fortbildung kann er Dir ziemlich genau sagen, wie der Zustand der Immobilie ist und mit welchen Kosten Du für die eventuelle erforderliche Sanierung - bspw. des Kellers - zu rechnen hast. Sollte der Verkäufer sich dieser Bitte widersetzen, Lass die Finger vom Objekt! Alles andere halte ich für ein Spiel mit ungewissem Ausgang; Vermögensschaden nicht unwahrscheinlich.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Wegener SV]

Als Anmerkung zu Bauexperte möchte ich noch sagen, wenn Sie ein Sachverständigen beauftragen verlangen Sie kein Wertgutachten sondern eine Hauskaufberatung.
Ein Wertgutachten ist eher für die Erbrechtliche oder ähnliche Auseinandersetzung wichtig, hier wird ein Fachmann gebraucht der die Substanz begutachtet und Schäden aufspürt.
Der spezialisierte Wertgutachter ist meist eher ein Zahlen-Jongleur, hier wird ein Sachverständiger für Schäden an Gebäuden benötigt.

 

[RS.]

Den besten Rat, welchen ich Dir geben kann, ist, nach einem Wertgutachten zur Immobilie zu fragen; ist leider noch nicht verbindlich erforderlich. Liegt kein Gutachten vor, suche Dir unbedingt einen erfahrenen SV in Sachen Bestandsimmobilien und begehe gemeinsam mit ihm das Haus.

Diese Idee hatte ich natürlich bereits auch, aber WIE findet man einen "erfahrenen SV in Sachen Bestandsimmobilien"? Das ist nämlich mein Problem, dass ich einfach nicht weiß an wen ich mich wenden soll, der da wirklich Ahnung hat.