Immobilie aus Eigenmittel oder mit Hypothek (Kredit) kaufen ?

[wohnungk]

Hallo,

kurze Frage es geht darum, ob man (aus steuerlicher Sicht) lieber ein Kredit für ein Haus oder Wohnungskauf aufnehmen sollte oder lieber bar bezahlt (wenn man es denn hat).


Annahmen:

Kaufpreis der Wohnung 100.000 €
Auf der Bank hat man 100.000 €
Auf die man angenommen 2 % Zinsen/Dividenden bekommt = 2000 € (mins 26,375% abschlagsteuer (ohne Kirchensteuer)) = 1472,5 € ertrag nach steuern.


Die Immobilie soll vermietet werden. Also könnte man die Kreditzinsen absetzten.


Angenommen:
100.000 € Kredit aufnehmen
Zinssatz z.b. 2,2 % = 2200 € Zinsen im Jahr
(Tilgung und dadurch geringere Zinsen jetzt mal außen vorgenommen)

Wenn man/ich etwas mehr als 50.000 einkommen hat, zahlt man ca. 45% Grenzsteuersatz.
So würde man also bei einem Zinssatz von 2,2% rechnerisch eigentlich nur (2,2% - 45%) 1,21% Zinsen zahlen

Sehe ich das richtig, dass in dem fall dann ein Kredit besser ist, da man für den Kredit faktisch nur 1,21% zahlen muss, aber auf der Bank 1,4725% (beides nach steuern) bekommt – und sozusagen so 0,2625% besser fährt?

Ist das so richtig gerechnet?
Also den Kreditzinssatz minus 45% verglichen mit dem alternativZinssatz mit minus 26,375%.

So wäre es also doch so, dass es im Prinzip in dem fall erst ab ca. 2,7% (Kreditzins) rentabler wäre seine eigenen mittel zu verwenden. Da es bis zu ca. 2,7% immer vorteilhaftiger wäre den Kredit in Anspruch zu nehmen, als seine Eigenmittel zu verwenden.
Rechnung:
2,7% minus 45 % = 1,485% was ungefähr gleich ist den 1,4725 % Rendite aus seinem Depot.

Ist das so richtig? Oder hab ich irgendwo ein Denkfehler?



Außer Betracht gelassen werden soll, dass man durch Eigenmittel natürlich einen besseren Hypothekenzins bekommt. das ist mir klar. Möchte nur wissen, ob ich kein denkefehler mache und ab welchen Prozentsätzen es günstiger ist Eigenmittel zu verwenden und ab wann es günstiger ist einen Kredit aufzunehmen.

Danke für eure Hilfe.

 

[GeorgPuetz]

Außer Betracht gelassen werden soll, dass man durch Eigenmittel natürlich einen besseren Hypothekenzins bekommt. das ist mir klar. Möchte nur wissen, ob ich kein denkefehler mache und ab welchen Prozentsätzen es günstiger ist Eigenmittel zu verwenden und ab wann es günstiger ist einen Kredit aufzunehmen.

Grundsätzlich kann man das so rechnen. Aber eine rein steuerliche Betrachtung ist zu kurz gesprungen. Ohne Berücksichtigung von Eigenkapital, Beleihungsauslauf, sich dadurch veränderte Zinssätze, Nebenkosten einer Finanzierung und auch der Inflation ist die ganze Rechnerei unvollständig. Das Ergebnis wird so nicht richtig sein.

Es stellt sich auch die Frage, ob man als Kapitalanleger oder Investor die Immobilie kauft. Als Kapitalanleger freue ich mich über 3-5% Bruttomietrendite (passives Verhalten). Als Investor überlege ich mir, wie ich die Immobilie weiterentwickeln kann (aktives Verhalten) mit dem Ziel, eine zweistellige Nettorendite zu realisieren. Und dann spielen die vorhin genannten Kriterien mit rein.

 

[wohnungk]

Danke für die Antworten,

wie gesagt von wegen Sicherheit für die Bank usw. sollte erst mal außen vor gelassen werden. es geht mir allein nur um die Rechnung und den steuerlichen Effekt.
Inflation ist eventuell noch ein Gesichtspunkt den man bedenken müsste. aber der sollte sich ja eigentlich aufheben, oder?
auch guter hinweiß mit dem sparefreibetrag. allerdings ist der schon lange ausgefüllt.

Ich wollte nur den steuerlichen Aspekt betrachten. wie geschrieben, ist es mir klar, dass wenn ich Eigenkapital mit einbringe der Zinssatz fällt.
da könnte man jetzt aber noch mal weiter rechnen. angenommen wir bleiben bei den 100.000 € Darlehen. nehmen aber an die Wohnung würde nun 110.000 kosten. und man verwendet 10.000 Eigenkapital. also Darlehen bleibt bei 100.000 aber der Zinssatz würde dadurch von 2,2% auf nur noch 2 % runter gehen. so würde man ja für die kompletten 100.000 € 0,2%-punkte sparen gegenüber der kompletten Finanzierung. nun wirds mit der Rechnung etwas komplizierter.
nun hätte ich ja für die eingesetzten 10.00 € keine 1,4725 % Rendite mehr, dafür aber allerdings würde ich auf die kompletten 100.000 € (nach Abzug/Hinzurechnung der absetzbaren steuern) 0,11% weniger bezahlen.
oh oh... gibts dafür vielleicht irgendwo ein Rechner? das wäre genial

deinen zweiten Absatz versteh ich nicht so ganz. erstens nich tso ganz was du mit aktiv meinst und zum zweiten was hätte das mit der Finanzierung, dem Zins und der steuerlichen Seite der Finanzierung zu tun?


danke für eure Hilfe

 

[GeorgPuetz]

Klar gibt es solche Programme, sind aber nicht ganz billig. Ist Branchensoftware.


Der Kapitalanleger kauft eine Immobilie, vermietet diese und erfreut sich an der Rendite bzgl. des eingesetztes Geldes. Durch eine Finanzierung kann er sein Eigenkapital hebeln, so dass die Rendite bzgl. seines Eigenkapital-Einsatzes steigt.


Ein Investor betrachtet das ganze als Investition. Es gibt umfangreiche Planungen, wie sich die Immobilie zukünftig entwickeln soll. Kurz ausgedrückt: günstiger Kaufpreis, Investitionen tätigen (Modernisierungen,...), steuerliche Vorteile mitnehmen, Mietsteigerungspotential realisieren, nach 10 bis 15 Jahren evtl. Verkauf mit entsprechendem Wertzuwachs (steuerfrei).


Die Immobilie wird wie eine Firma gesehen, die zu leiten und zu managen ist. Das bedeutet einen deutlich größeren Aufwand als der Kapitalanleger, der im Grunde nur sein Geld parken und verzinsen will. Des Investors Lohn ist dann hoffentlich eine Mietrendite weit im zweistelligen Bereich. Bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital mehrere hundert oder tausend Prozent.


Bezogen auf ihren Fall wäre ja auch denkbar, dass Sie Ihr Eigenkapital Fünfteln, sich fünf Immobilien mit je 80% Finanzierung kaufen. Ganz grob pie mal Daumen: Unter der Annahme, das alle Objekte eine positive Rendite abwerfen, wäre Ihr Ertrag im Verhältnis zum Eigenkapital das fünffache.

 

[Musketier]

Bezogen auf ihren Fall wäre ja auch denkbar, dass Sie Ihr Eigenkapital Fünfteln, sich fünf Immobilien mit je 80% Finanzierung kaufen. Ganz grob pie mal Daumen: Unter der Annahme, das alle Objekte eine positive Rendite abwerfen, wäre Ihr Ertrag im Verhältnis zum Eigenkapital das fünffache.

Durch diesen Zinshebel/Leverage Effekt steigt natürlich das Risiko und ist nicht mehr mit Festgeldanlagen von 2% vergleichbar, sondern sollte einiges mehr abwerfen.

 

[wohnungk]

@ GeorgPuetz:

branchensoftwäre für eine Rechenformel? das wird man doch auch mit etwas aufwand und mathematischem Verständnis in Excel bauen können. so was sollte es doch sicher schon geben, oder?

das ist allerdings überhaupt nicht die frage und hat ja nicht wirklich etwas mit der Finanzierung zu tun. ob ich danach modernisiere um besser zu vermieten/verkaufen, ob es Mietsteigerungen gibt oder nicht, wie die Lage ist usw. ist ja eine ganz andere frage. die hier aber nicht zu Diskussion steht.
noch mal. mit geht es darum ob ich von meiner 1 Millionen auf der Bank lieber die Wohnung bar kaufe oder finanziere - und in dem fall mit Berücksichtigung der steuerlichen Sicht.

bei meinen Kapitalerträgen bekommen ich ja die Erträge minus 26,375 % (steuer)
und jetzt ist halt die frage, ob ich das Geld auf der Bank lassen soll oder nicht. bzw, ob ich ein Kredit aufnehmen soll der mich ja den Kreditzins kostet minus ca. 45% (Einkommensteuersatz).

und ob ich das so richtig sehe, oder ein Denkfehler habe.



@ Musketier:
wie gesagt das steht nicht zu Diskussion. ob ich mein Geld lieber in hochspekulative Aktien oder so anlege oder 20 Wohnungen kaufe. es geht rein darum, ob ich das richtig rechne oder ein Denkfehler hab.

dann kann ich mir selber ausrechnen, ob ich mit riskanteren anlagen 10 % erwirtschaften kann minus 26,375 % und das Risiko Abwegen usw. (aber um das gehts nicht)
und meinen Kreditzins einsetzten. und die beiden Größen vergleichen.