Frage zur Bestandsimmobilien Finanzierung

[Firef4rt]

Hallo,

Nach etwas stöbern hier im Forum,bin ich zum Entschluss gekommen euch meine Situation direkt zu schildern.

Wir,meine Frau und ich, können das Elternhauses Ihres Vaters kaufen, bzw die Erbengemeinschaft auflösen.

Das Objekt um das es geht, ist Einfamilienhaus 190qm Wohnfläche, BJ 1926, Sanierungsstau. Eine Scheune in noch gutem Zustand in dem die Weinbaugeräte untergebracht sind. Angebaut an diese Scheune eine Wohnung im alten Obstspeicher. BJ 1970 ungefähr, 70qm Wohnfläche,kein akuter Sanierungbedarf.
Das ganze auf 2000qm Grund (20mx100m) wovon 800qm Bauland (170euro/qm) sind,der Rest Gartenland.

Geschätzt wurde die Immobilie vor einigen Jahren auf 210.000 Euro.

Wenn wir Glück haben,können wir alles für 120.000 auslösen.

Der Sanierungsumfang wird bei 120.000 Euro liegen (Heizung,Strom,Wasser,Dach dämmen und ausbau,Fenster gesamt Austausch, möglicherweise Außendämmung, kleine Grundrissänderung) Wobei noch kein Architekt eine solche Berechnung vorgenommen hat. Das steht noch aus nach dem Bankgespräch und dem nächsten Gespräch mit der Erbengemeinschaft. Einige Arbeiten werden aber auch in Eigenleistung erledigt.

Das sind also folgende Posten:
120.000 Euro Haus und Grund
120.000 Euro geplante Sanierung
20.000 bestehender Kredit
15.000 neue Küche

Macht 275.000 Euro Finanzierungsbedarf

Eigenkapital an sich ist nicht vorhanden. Nur die Differenz aus Kaufpreis und Immo-Wert und ein Bausparvertrag 50.000 teilbespart und noch 5 Jahre bis zur Zuteilung.

Dazu kämen Kfw Mittel von 50.000 Euro plus noch mögliche Kredibeteiligung an den Sanierungskosten wenn sie denn die Anforderungen erfüllen.

Mögliche Rückzahlung monatlich 1000 Euro (500 Euro bestehender Kredit + 500 Euro momentane Kaltmiete) Davon wollen wir aber nur 800 Euro einsetzten um 200 Euro Monatlich zusätzliche für Rücklagen haben. Das ganze noch mit Sonderzahlungen garniert,wenn meine Frau wieder arbeitet.

Klingt das nach "Machbar" oder "Luftschloss"

Neubau wäre bei uns noch teurer, deswegen die Entscheidung zur Bestandsimmobilien. Dazu kommt der emotionale Faktor, da dass Anwesen dann nicht verkauft wird oder vergammelt.

Gruß Sven

 

[Häuslebauer40]

275K ohne Eigenkapital bei 800 im Monat klingt für mich jetzt ma,l aus dem Bauch heraus, nach Luftschloß. Aber vielleicht findet sich ja noch ein Finanzierungsexperte hier im Forum, der Gegenteiliges zu sagen vermag.

 

[Firef4rt]

Immowert ohne Sanierung sind ja 210000 wovon wir aber nur 120000 fürs Haus selbst brauchen. Die 120000 sanierungskosten sind ja teilweise auch wieder Wertsteigernd oder Wertwiederherstellend. Deswegen ist nicht ganz ohne Eigenkapital. Oder lieg ich da so falsch?

 

[Musketier]

Ich tippe auch eher auf Luftschloss.

Einige Fragen wären da aber noch:
1.Warum bekommst du das Haus für 120T€ statt für 210T€?
Falls dir schon ein Teil gehört, könnte das Eigenkapital sein, ansonsten glaub ich nicht, dass die Bank das als Eigenkapital ansieht.
2. Sanierungskosten müssen nicht unbedingt wertsteigernd sein. Die Frage ist, was ist das Haus nach Sanierung wert.
3. Was für 500€ monatliche Kreditrate? Ist der Kredit dann weg?
4. Du vergisst die Nebenkosten bei Erwerb (Grunderwerbsteuer und Notarkosten)
5. Die Küche dürfte in deinem Fall nicht mit in die Finanzierung fallen.

 

[Firef4rt]

Also die Immobilie Ist auf 210000 Euro geschätzt worden und gehört einer Erbengemeinschaft bestehend aus meinem Schwiegervater und seinen beiden Brüdern. Wenn das Objekt in der Familie bleibt, wurde eine Summe über 180000 vereinbart,die als Basis genommen wird. Die Brüder müssten mit jeweils 60000 Euro ausbezahlt werden. Sieht folgendermaßen aus: mein Schwiegervater bekommt von uns die 120000 zum ausbezahlen seiner Geschwister. Die dort benötigten Notarkosten trägt er. Dann wir per Schenkung uns das Objekt übertragen. Diese Notarkosten tragen wir, aber grunderwerbsteuer fällt nicht an.

Macht bei dem Objekt 90000 Eigenkapital bzw einen Beleihungsanteil von 57%.

Die 90000 Eigenkapital sind gegen die 100000 bis 120000 Sanierungskosten zu rechnen. Da die Immobilie nach der Sanierung min. 280000 Wert ist wäre sogar voll abgedeckt. Bei den zu erwartenden Sanierungskosten sind aber noch die Eigenleistungen abzüglich. Da aber wie gesagt noch kein Architekt beauftragt wurde und noch keine Angebote der Gewerke vorhanden sind, kann ich über die tatsächliche Höhe der anzusetzenden Eigenleistungen keine endgültigen Zahlen nennen. Man kann aber von 20.000 Euro ausgehen, die wir durch Eigenleistung einsparen werden (dachdämmung und Ausbau,Sanitär Installationen, Fliesenleger und Bodenarbeiten,Elektroleitungen verlegen,Fenster aus und einbauen)

Der laufenden Kredit ist der in der obenstehendes Rechnung angegebene. Diese offene Summe würde ich versuchen mit in die Immobilien-Finanzierung aufzunehmen.

Damit würde die aktuelle Rate von 500 Euro Monatlich wegfallen, die dann aber zu den 500 Euro wegfallenden Mietzahlungen zugerechnet würden. So komme ich auf die 1000 monatlich.

Diese Summe ist allein aus meinen Einnahmen gerechnet. Da meine Frau wegen unseres 2 Monate alten Sohnes nicht arbeiten geht. Das Objekt ist für und auch deswegen interessant, da meine Frau ein Raum zum Friseursalon umbauen kann und so Zuhause arbeiten kann. Die hier entstehenden Einnahmen würden ja als Sondertilgung auch mit einfließen. Aber berechnen und fest rechnen kann ich nunmal nur mit den 1000 Euro monatlich.

 

[Häuslebauer40]

Immowert ohne Sanierung sind ja 210000 wovon wir aber nur 120000 fürs Haus selbst brauchen. Die 120000 sanierungskosten sind ja teilweise auch wieder Wertsteigernd oder Wertwiederherstellend. Deswegen ist nicht ganz ohne Eigenkapital. Oder lieg ich da so falsch?

Wir haben uns falsch verstanden, glaub ich. Du sprachst von 275K Finanzierungsbedarf. Diese Summe halte bei einer möglichen monatliche Rate von 800,- EUR nicht machbar.
Selbst bei einem vorausgesetzten Zinssatz von 2,5% (den Du vermutlich nicht bekommst) und einer Laufzeit von 30 Jahren, kommst Du bei knapp 1100,- im Montag raus, wenn Du restschuldfrei tilgen willst.
Man kann das jetzt freilich noch ein bisschen schönrechnen, mit weniger regelmäßiger Tilgung, evtl. Sondertilgungen, etc. pp.
Aber ich halte nichts von Darlehen, bei denen am Ende der Laufzeit noch ne Riesen-Restschuld stehen bleibt. Im Gegenteil, ich halte sie eher für unverantwortlich...