Zwischenfinanzierung plus Sanierung, wie am besten?

[miawolla]

Hallo,

Ich hab eine Weile mitgelesen und schwimme aber gerade ein bisschen, deshalb würde ich gerne mein Projekt mal mit euch besprechen. Alles sehr spannend. Also, ich habe noch keine Angebote, würde aber gerne loslegen und würde gerne besser verstehen, was ich alles brauche. Im Prinzip verkaufe ich mein Haus in Bayern und kaufe ein sanierungsbedürftiges Haus in NRW. Während der Sanierung würde ich gerne im alten Haus bleiben und es daher erst verkaufen, wenn das neue Haus einigermaßen bezugsfähig ist. Wie gehe ich am besten vor, und welche Fragen stelle ich der Bank?

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? F, 49 Jahre, keine Kinder, angestellt in Vollzeit

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Rund 4.500 netto
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? Haus, konservativ geschätzt um die 250k wert, unbelastet, 100k in Aktien (weitere 80k bleiben als Reserve)
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? Haus und 100k = 350.000

Meine sonstigen Kosten sind überschaubar, Katzen, ein Auto, normale Ausgaben für Energie etc., keine Kredite, jeden Monat gehen 1.500 Euro und ein variabler Betrag, je nach Lage, in Ansparpläne.

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 850 qm
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Baujahr 1978, unsaniert
• Garagen? Eine
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) 95 qm, exklusive Keller und ausbaufähiges DG, alles Baujahr bis auf die Öl-Niedertemperaturheizung von 1999 (wird ersetzt, klar)
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? nach Sanierung vermutlich 350-400k

Bau- oder Kaufkosten:

• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler) 15.000 - 25.000
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker) 275.000
• Renovierungs- und oder Sanierungskosten schätze ich auf 100.000 bis 150.000
• Finanzierungskosten (z.B. Gebühren oder Bereitstellungszinsen)
• Gesamtkosten etwa 450.000

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten 450.000
• abziehbares Eigenkapital 350.000
• Finanzierungssumme 100.000

Notwendige Kreditangaben:
(bei mehreren Bausteinen für alle Bausteine angeben, bei mehreren Varianten diese bitte deutlich voneinander abgrenzen):

• Kreditbetrag 100.000
• Kreditart (z.B. Annuitätendarlehen, Endfälliges Darlehen etc...) Zwischenfinanzierung, Sanierungskredit
• Laufzeit des Kredits für die Sanierung zehn bis 15 Jahre

Was ist denn eure Erfahrung - ich tendiere zu einer Zwischenfinanzierung für den Kauf und einem Sanierungskredit, eventuell vom gleichen Anbieter in der Hoffnung, bessere Konditionen zu bekommen? Klingt aber total machbar, oder übersehe ich was?

Danke für euren Rat!

Mia

 

[Ysop***]

Hallo Mia, meine fast schon Standardfrage : wie kommst du auf die geschätzten sanierungskosten und was planst du dafür machen zu lassen? Ich vermute wenig Eigenleistung? Das wäre für mich das erste Thema: Klärung des Finanzierungsbedarfs :)

 

[cryptoki]

Falls die Bank das Haus ebenfalls im Preis Segment vom Kaufpreis ansiedelt, warum kaufst Du das nicht einfach über ein Darlehen (80-90% Beleihungswert) und die Sanierung bezahlst Du aus Eigenkapital. Das setzt voraus, dass Du bei der Finanzierung nur die Kaufkosten vom Haus angeben kannst und nicht schon die Sanierungskosten. 250t Euro Darlehen und dann den Rest aus Eigenkapital. In Ruhe Sanieren, Einziehen, altes Haus verkaufen und fertig. Bei dem vorhanden Eigenkapital bist Du doch nach allen Seiten handlungsfähig.

 

[miawolla]

Hallo Mia, meine fast schon Standardfrage : wie kommst du auf die geschätzten sanierungskosten und was planst du dafür machen zu lassen? Ich vermute wenig Eigenleistung? Das wäre für mich das erste Thema: Klärung des Finanzierungsbedarfs :)

Hallo Ysop,

Ja, richtig vermutet, ich hab eher Nischenfähigkeiten. Ich kann richtig gut Laminat und so verlegen, kann Lampen, Gegensprechanlagen und so installieren und mache die IT, aber alles andere geht schon aufgrund der Entfernung nicht wirklich. Ich war am Montag mit einem Gutachter im Haus. Er schickt mir noch eine genaue Aufstellung, meinte aber grob überschlägig:

• Das Dach ist vermutlich nicht Baujahr, die Substanz ist gut, das kann bleiben, muss aber (dann von innen) gedämmt werden, wenn ich es benutzen will. Mein Bruder hat Dachdecker gelernt und hat das schon öfter gemacht, das machen wir selbst, irgendwann. Im DG liegt Strom, Heizkörper sind angeschlossen und es gibt sogar eine winzige Toilette, das dürfte den Ausbau erleichtern, hoffe ich zumindest.
• Heizung: Wird mittelfristig ersetzt, macht aber jetzt keinen Sinn, weil die Tanks noch mindestens halb voll sind, vermutlich so 5.000l. Ich hab in meinem Haus jetzt eine Geisha laufen, da möchte ich wieder hinkommen.
• Feuchtigkeit war nicht zu sehen, für eine Wärmedämmung muss das Haus aber aufgegraben und gedämmt werden. Es ist ein kleiner Quader am Hang ohne Erker oder so (35k)
• Fenster müssen raus, sieben Fenster (14k) und eine Schiebetür (5k)
• Haustür (4k)
• Fußbodenheizung soll rein (20k), aber die bestehende Verrohrung ist vermutlich geeignet
• Elektrik könnte bleiben, will ich aber nicht (10k)
• Trinkwasserinstallation neu (10k)
• Duschbad (5qm) unten komplett (10k)
• Küche (5 qm, 10k)
• Böden (10k)
• Die Treppen sind okay und brauchen ein bisschen Liebe, die Türen Standard und gut erhalten, können bleiben. Der Garten ist toll, die Terrasse ist fast neu. Die Garage ist eine Fertiggarage und muss vermutlich weg.

Mittelfristig soll Photovoltaik auf's Dach, am besten dann zusammen mit der WP - dazu macht es vermutlich Sinn, wenn ich den Verbrauch anschaue, während das restliche Öl durchläuft? Ach ja, und ich würde natürlich gerne KfW-Förderung in Anspruch nehmen, aber die hab ich nicht eingerechnet. Man weiß nie.

Wie gesagt, eine erste grobe Schätzung, was meinst du, ist das zu niedrig?

Mia

 

[miawolla]

Falls die Bank das Haus ebenfalls im Preis Segment vom Kaufpreis ansiedelt, warum kaufst Du das nicht einfach über ein Darlehen (80-90% Beleihungswert) und die Sanierung bezahlst Du aus Eigenkapital. Das setzt voraus, dass Du bei der Finanzierung nur die Kaufkosten vom Haus angeben kannst und nicht schon die Sanierungskosten. 250t Euro Darlehen und dann den Rest aus Eigenkapital. In Ruhe Sanieren, Einziehen, altes Haus verkaufen und fertig. Bei dem vorhanden Eigenkapital bist Du doch nach allen Seiten handlungsfähig.

Tja, siehste, deshalb bin ich hier, denn darauf bin ich einfach nicht gekommen. Danke, das ist ein guter Tipp! Ich hab Angst vor der Rate, aber das ist ja bescheuert, dem steht ja ein Haufen Geld aus dem Verkauf gegenüber. Ich bin nicht gut darin, meine Finanzen nüchtern zu betrachten.

Die Bewertung der Bank ist bei 250k, wenn ich dringend verkaufen muss, da ist sicher Luft nach oben.

 

[cryptoki]

Tja, siehste, deshalb bin ich hier, denn darauf bin ich einfach nicht gekommen. Danke, das ist ein guter Tipp! Ich hab Angst vor der Rate, aber das ist ja bescheuert, dem steht ja ein Haufen Geld aus dem Verkauf gegenüber. Ich bin nicht gut darin, meine Finanzen nüchtern zu betrachten.

Die Bewertung der Bank ist bei 250k, wenn ich dringend verkaufen muss, da ist sicher Luft nach oben.

Ich meine nicht den Wert Deine bestehenden Immobilie, sondern den Beleihungswert der neu zu erwerbenden Immobilie. Wenn du ein Darlehen nur auf den Kauf der Immobilie abschliesst, dann finanzierst Du auch nur den Kaufpreis. Die Sanierungskosten sind davon außen vor. Was Du wissen musst, dass Du quasi für ein Darlehen auf einer Immobilie nur einen wirklich guten Abschluss haben kannst. Übersetzt. Du kannst meinetwegen heute das Haus finanzieren, aber nach 3 Monaten noch mal zur Bank zu gehen und die Sanierungskosten zu finanzieren wird schwerer. Keine Bank mag im Grundbuch auf Rang 2 stehen wollen. Das gibt saftige Abschläge. Deswegen ist man gekniffener wenn man die Sanierung nicht aus dem Eigenkapital zahlen kann. Dann braucht man eine komplette Kalkulation. Du könntest quasi "blind" kaufen und Deine eigene Schätzung ran ziehen. Interessiert die Bank nicht.
Also wenn Du nur kurzfristig finanzieren willst, dann kannst Du heute noch Konditionen zu um die 1.5% auf 10 Jahre bekommen. Beispielsweise 250t Euro auf 10 Jahre mit 1.5% Sollzins und 3% Tilgung macht zirka 937,50 Euro mtl. Rate. Jetzt noch rund 200k aus dem Eigenkapital für den restlichen Kaufpreis, Kaufnebenkosten und die Sanierung. Kostet die Sanierung 50t Euro mehr als Du jetzt erwartest, dann musst du das aus dem Eigenkapital stemmen. Laut Deinen Angaben kannst Du das. Wenn Du umgezogen bist, dann kannst Du frei entscheiden ob Du verkaufen, vermieten oder für Dich als Ferienhaus behalten willst.