Bewertung Einfamilienhaus BJ82 mit zweifelhaftem Grundriss

4,60 Stern(e) 11 Votes
P

pfaubusch

Moin zusammen,
ich spiele mit dem Gedanken ein Einfamilienhaus kaufen, noch nicht besichtigt.
Scout ID 126812574 / Grundriss ist auch ohne Anmeldung über den Link mit der 360°-Ansicht einsehbar. (am besten per Rechtsklick in neuem Fenster öffnen)

BJ82
Lt. Maklerangaben 170m² Wohnfläche einschl. Einliegerwohnung
Gemauert mit 30cm-Steinen, der Keller ist glaube ich aus Beton und ist vorne talseitig zu betreten, im hinteren Teil läuft man ebenerdig aus der Hochparterre (ich nenne es mal EG)
Leider nur eine Holzbalkendecke zwischen EG und Dachgeschoss. Kellerdecke ist Beton.

Die Räume verteilen sich fast alle auf das EG, dazu gibt es ein Dachstudio (sehr hoher Kniestock, wirklich gut nutzbar. Der Rest des OG (also im unteren Teil des Plans) hat noch eine Loggia (Dacheinschnitt verkleidet mit Holzpaneelen) und einen Speicher ohne Stehhöhe mit Solarpanelen auf dem Dach.

Ich hab mir aus dem Grundriss die ungefähren Raumgrößen zusammengerechnet:
EG:
Wohnzimmer 31,5
Arbeitszi 12,8
Großelt. 20,8
Eltern 16,32
Kinderzi 13,75

OG:
Büro 31,5m²
Loggia
Speicher

Keller:
Räume für Ölheizung, Schwimmbad, Garage im Haus
Die Einliegerwohnung (vermietet) kenne ich nur vom Plan vermutlich sind es etwa 30m² Wfl.+Bad und Kochnische,

Außenanlagen:
große Terrasse, Betonwüste
Der Garten beschränkt sich auf Hecken an zwei Seiten, ansonsten weitgehend Rasen und viel Waschbetonplatten in der Zuwegung zum seitlich gelegenen Eingang und zur Einliegerwohnung.
In der Fläche gibt es viel Vorgarten und viel Einfahrt, der hintere Bereich wirkt zwar durch den teilweise freien Blick in die Nachbargärten großzügig, ist aber gemessen am Grundstück nicht groß.

Wie würdet ihr den Preis bewerten? ( 600k€ , offenbar kaum Spielraum). Ich schätze die Sanierungsarbeiten als ziemlich umfassend ein. Im EG sind Wohnzimmer, Küche, Flur und Arbeitszimmer weitgehend unverputzt. Man schaut also auf die weiß gestrichenen Steine.
Gäste WC nicht vorhanden, 2 Bäder aus dem Baujahr.

Die Heizung ist ca. 25 Jahre alt (Viessmann Ölheizung), muss also bald raus.
Die Einliegerwohnung wurde mal renoviert, ist also lt. Makler in gutem Zustand im Vergleich zum Rest.
Es gibt ein Angebot über ca. 200k-250k € für Modernisierungen (Heizung tauschen, Bodenbeläge tauschen, Wände und Decken "spachteln", alle Fenster tauschen, Wanddurchbruch Küche, einschließlich einigen Goodies im Keller wie Wanddurchbruch Öllager, Fliesen erneuern, Putz ausbessern), das ist allerdings in Summe noch leicht über meinem Budget.
Dinge wie Außenanlagen und Dämmung sind auch noch nicht dabei, sind mir aber auch nicht so wichtig.

Ausgeben kann ich etwa 170k€ für die Sanierung (Förderungen noch nicht berücksichtigt).
Eigenleistungen möchte ich auch einbringen, habe keine zwei linken Hände, will ich aber zunächst beim Preis unberücksichtigt lassen.

Mir gefällt an dem Haus vor allem die Lage und die augenscheinlich gute Bausubstanz, der Keller ist aktuell vernachlässigt/etwas heruntergekommen, abgesehen vom Schwimmbad hängen in jedem Raum Heizungs-, Abwasserrohre und anderes unter der Decke oder an der Wand, im Flur steht ein mannshoher Warmwasserspeicher. Aktuell keine Augenweide, aber es hat viel Potential, wenn man irgendwann mal viel Geld reinsteckt.

Was mich abturnt sind die Betonorgien auf der Terrasse und in der Einfahrt sowie der Anteil an Großbuchstaben in der Immoscoutanzeige.
Zusammen mit der geringen Dachneigung wirkt es schon recht brutal, wie ein typischer Bau aus den 70ern.

Ich habe erstmal sehr allgemeine Fragen, konkreteres ergibt sich erst nach einer Besichtigung.
Wie bewertet Ihr den Grundriss für eine Familie mit zwei kleinen Kindern? Ist das gut nutzbar, oder mache ich mir da etwas vor?
Ist der Kaufpreis zu hoch? Lohnt es sich überhaupt, einen Gutachter zu engagieren bei meinem Budget für Renovierungen?
Worauf sollte ich im Speziellen achten bei einer Besichtigung?
 
Tassimat

Tassimat

Wie würdet ihr den Preis bewerten? ( 600k€ , offenbar kaum Spielraum).
Von dem Kaufpreis würde ich mal als erste Einschätzung den Wert des Grundstücks abziehen, dann kann man das Haus besser bewerten.
Wie hoch ist denn dort der Bodenrichtwert?

Lohnt es sich überhaupt, einen Gutachter zu engagieren bei meinem Budget für Renovierungen?
Deine Renovierungsbudget ist nicht klein, aber sollte z.B. das Dach gravierende Mängel haben, dann wird es ungemütlich. Du planst ja auch weniger als eine komplette Kernsanierung denke ich mal. Ich würde einen Gutachter nehmen. Die erste Besichtigung aber erstmal ohne, bis du sicher sagen kannst, dass du das Haus haben willst. Aktuell klingt es so, als schwankt deine Meinung über das Objekt noch.

Wie bewertet Ihr den Grundriss für eine Familie mit zwei kleinen Kindern? Ist das gut nutzbar, oder mache ich mir da etwas vor?
Ich würde sagen der Grundriss passt für eine 4-köpfige Familie.

-edit-
Die Einliegerwohnung konnte ich im Grundriss nicht finden. Wo ist die?
 
11ant

11ant

ich spiele mit dem Gedanken ein Einfamilienhaus kaufen, noch nicht besichtigt.
Scout ID 126812574
Das gefällt mir doch schon erheblich besser als kürzlich das in Hofheim https://www.hausbau-forum.de/threads/abschaetzung-renovierungsbedarf-baujahr-1970.38710/page-2#post-486151 - Idstein ist auch eine tolle Lage. Wiesbaden, Limburg, Frankfurt nahe dran, entsprechend im Taunus und zum Rheingau nicht weit.
Das Bad läßt mich deutlich zweifeln. Die Bodenfliesen hatte ich in meiner vorherigen Wohnung (Bj. 72), und auch 30 cm Außenwände waren 1982 schon selten. Was Du allerdings mit dem "zweifelhaften Grundriss" meinst, verstehe ich nicht: außer der Hintereinandergarage finde ich an diesem Objekt kein Wermutströpfchen. Die eigene Schwimmhalle bräuchte ich nicht, aber derlei ist ein guter Indikator für den Pflegezustand einer "Villa". Das sieht hier insgesamt sehr nach einem weder leerständigen noch irgendwie sonst heruntergekommenen Gutverdienerhaus aus. Auch den Preis finde ich für die Lage nicht verdächtig, sondern im objektangemessenen Rahmen. Die Einliegerwohnung soll wohl das verschwommen eingezeichnete Gebilde unter der Terrasse sein ?
Wenn die Bilder aktuell sind, würde ich sagen: außer dem geschmacklichen Stehengebliebensein ein tadelloses Objekt.
 
P

pfaubusch

Danke fürs Feedback!

Wie hoch ist denn dort der Bodenrichtwert?
817m²*280€ = 288.760€
Angebotspreis minus Bodenwert = 308.240€

sollte z.B. das Dach gravierende Mängel haben, dann wird es ungemütlich.
Auf den 3D-Bildern sind große Wasserflecken (eher Meter als Dezimeter im Durchmesser) auf der Bodenbeplankung im Dachboden zu sehen, vor allem unter den Fenstern, angeblich ist das Dach aber dicht. Finde ich glaubwürdig, da unter der Holzbalkendecke der Schlafbereich liegt. Wenn noch undicht, sollte es ja da ja irgendwann durchtropfen. (Zwangsbelüftung ist vorhanden)
Der Dachboden ist vollständig mit Holz verkleidet, wie kann man den Zustand bewerten?

Du planst ja auch weniger als eine komplette Kernsanierung denke ich mal.
Ja, auf jeden Fall weniger. Weitgehend sind das Verschönerungen + Heizung+Fenster. Aber macht es Sinn, die Wände zu machen, wenn darunter 40Jahre alte Leitungen liegen?

Aktuell klingt es so, als schwankt deine Meinung über das Objekt noch.
ist richtig, deshalb andere Meinungen sind willkommen. Zum einen versuche ich rational zu bewerten, ob Preis und Renovierungsbudget reichen, um es schön zu machen und da will ich möglichst schonungslos zu mir selbst und offen zum Forum sein. ;)
Das andere ist, dass ich einige Aspekte des Gebäudes tatsächlich hässlich finde. Dachneigung, riesiges transparentes Welldach über der Terrasse, Sichtbeton auf der Terrasse in allen Richtungen, Waschbetonplatten und Treppen, riesige (beton)gepflasterte Einfahrt, Stützmauern aus unverputztem Beton...
Mich reizt in erster Linie die gute Lage und die schöne Aussicht.

Die Einliegerwohnung konnte ich im Grundriss nicht finden. Wo ist die?
Im Plan links unten, vermutlich vormals Nebenraum des Schwimmbads.
 
N

nordanney

Das andere ist, dass ich einige Aspekte des Gebäudes tatsächlich hässlich finde. Dachneigung, riesiges transparentes Welldach über der Terrasse, Sichtbeton auf der Terrasse in allen Richtungen, Waschbetonplatten und Treppen, riesige (beton)gepflasterte Einfahrt, Stützmauern aus unverputztem Beton...
Bis auf die Dachneigung sind das Punkte, die mit ganz kleinem Geld behoben werden können. Kämen bei mir erst zuletzt zum Tragen.

M.E. ein auf den ersten Blick vernünftiges Haus zu einem vernünftigen Preis. Wer das Geld hat/hatte, sich einen Pool leisten zu können, hat auch eine vernünftige Bauqualität bezahlt.
Mit 4 Personen sehr gut nutzbar.

P.S. Die "nur" gestrichenen Steine, also unverputzten Wände, waren mal richtig modern und man viel Geld dafür bezahlt. Da kann man was draus machen, ohne direkt alles verputzen zu müssen.
 
P

pfaubusch

Das Bad läßt mich deutlich zweifeln. Die Bodenfliesen hatte ich in meiner vorherigen Wohnung (Bj. 72), und auch 30 cm Außenwände waren 1982 schon selten
Da habe ich auch Zweifel! deshalb schrieb auch eingangs, es wirkt wie aus den 70ern, vor allem der ganze Beton.


Was Du allerdings mit dem "zweifelhaften Grundriss" meinst, verstehe ich nicht: außer der Hintereinandergarage finde ich an diesem Objekt kein Wermutströpfchen.
In Kurzform:
Ich hab nie in einem Bungalow gelebt, habe Zweifel mit dem Leben auf einer Ebene. Ansonstn Diele viel zu groß, Wohnzimmer im Vergleich etwas zu klein, Schlafzimmer mit Fenster zur Terrasse finde ich seltsam, Küche schlecht zu möblieren, da es dort eine Tür in den Garten zur zweiten Terrasse gibt, dann aber zu wenig Platz um dort Schuhe stehen zu lassen, wenn man in den Garten geht. Öffnet man die Wand Küche/Wohnzimmer wird es auch nicht leichter mit den Möbeln.

Zugegeben alles nicht so dramatisch, aber ich mach mir Gedanken.
 
Zuletzt aktualisiert 29.03.2024
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