Grundstückspriorisierung und Erfahrungen mit Bietverfahren

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ZukunftHausbau

Hallo zusammen,

nach Wochen als stiller Leser habe ich mich im Forum angemeldet um nach eurer Meinung zu fragen :).

Mein Partner und ich möchten ein freistehendes Einfamilienhaus bauen und suchen dafür nach einem geeigneten Grundstück. In unserem Wunschort (ca. 25km von Leverkusen) werden nun vier Grundstücke gegen Gebot verkauft. Wir dürfen theoretisch ein Gebot für jedes der Grundstücke abgeben und müssen unsere Wahl dann priorisieren. Es wird nur eine Bietrunde geben und soweit wir wissen bekommt das höchste Gebot den Zuschlag.
Die Grundstücke liegen recht zentral (sehr gute Verkehrsanbindung, viele Einkaufsmöglichkeiten, Kitas, Schulen im Ort) und weisen ca. 1 bis 2 Meter Höhenunterschied auf. Die Zufahrt erfolgt über eine Sackgasse (großzügiger Wendehammer vorhanden), was uns sehr gut gefällt. Hinter den Grundstücken, also quasi hinter dem Garten, befindet sich ein tiefer gelegenes Regenrückhaltebecken (dieses wurde für andere Grundstücke gebaut, Niederschlagswasser ist auf dem eigenen Grundstück zu versickern). Die Gärten haben eine schöne Südlage. Links neben Grundstück 4 geht ein Fußgängerweg über eine Treppe hinunter zu einer kleinen Straße mit weiteren Einfamilienhäusern. Von Grundstück 4 aus hat man daher eine schöne Sicht, allerdings ist auch die Zufahrt zu Grundstück 4 durch den Fußgängerweg nicht viel breiter als 2m. Direkt nach der Zufahrt zu Grundstück 4 kommt ein Pöller, sodass man dort nicht mit dem Auto weiterfahren kann.

Die Grundstücke sind natürlich klein, aber durch das Regenrückhaltebecken (keine Bebauung, "weite" Sicht möglich) können wir uns das Projekt Hausbau dort gut vorstellen. Uns ist klar, dass nicht übermäßig viel Garten übrig bleiben wird, aber darin sehen wir (mittlerweile) auch Vorteile (kein grüner Daumen vorhanden). Da ich mir die Grundstücke bebaut nicht richtig vorstellen konnte habe ich mal mit Excel gespielt und eine grobe Übersicht erstellt (auch um die Grundflächenzahl zu checken, als noch nicht klar war, dass die mit der Grundflächenzahl II um 50 % überschritten werden darf). 1 Kästchen stellt dabei 1m dar. Die Außenmaße der fiktiv geplanten Häuser habe ich immer auf den nächsten vollen Meter aufgerundet. Geplant sind ca. 150qm Wohnraum und ein (Nutz)keller. Grundstück 1 habe ich nur angedeutet, weil es uns von der Aussicht, Lage und dem Baufenster am wenigsten gefällt -> das Grundstück könnt ihr gerne außen vor lassen.

Bilder:
Ich habe versucht so zu fotografieren, dass Norden oben ist. In der Exceldatei sind Norden und Süden angegeben.

Bebauungsplan:
Der Bebauungsplan gibt leider streng vor, dass sämtliche bauliche Anlagen (auch Nebenanlagen wie Garagen, Stellplätze und Gartenhäuschen) nur innerhalb der Baugrenze (blaue Linie in den Bildern) zulässig sind. Die Baugrenze darf lediglich von nicht beheizbaren Glasvorbauten (Windfang oder Wintergarten) bis zu einer Tiefe von max. 3m (und max. 30qm) überschritten werden. Garagen sind lediglich in das Wohngebäude integriert oder an das Wohngebäude angebaut zulässig.

Grundflächenzahl 0,4 (darf mit der Grundflächenzahl II um 50 % überschritten werden, das wäre aber quasi nur die Zuwegung, da Garage und Terrasse am Haus anliegen und zur Grundflächenzahl I zählen)
Geschossflächenzahl 0,8
Firsthöhe 9,0m
Traufhöhe 4,0m (eine Befreiung bis 4,5m wurde mündlich in Aussicht gestellt und auch bei Nachbarn genehmigt)
-> Die Traufhöhe ist leider nicht das was wir uns vorstellen, aber die Grundstücke gefallen uns ansonsten sehr gut, sodass wir mit dem niedrigen Kniestock leben würden.
Ich muss auch dazu sagen, dass die Stadt (Verkäufer) die Traufhöhe in ihren Unterlagen nicht aufgeführt hat und ich lt. Aussage einer Mitarbeiterin die Einzige bin, die nachgefragt hat. Als wir die ersten Unterlagen bekamen ging ich auch noch von einer möglichen Stadtvilla aus *seufz* -> andere Bieter gehen vermutlich davon aus hier zwei Vollgeschosse ohne Dachschrägen bauen zu können.
II Vollgeschosse

1. Frage: Hat jemand Erfahrungen mit Bietverfahren?
Der Bodenrichtwert lt. Boris.nrw beträgt 260 €/qm, die Stadt weist als Mindestpreise aus:
Grundstück 4 (551qm): ca. 245 €/qm, also 134.500 €
Grundstück 3 (400qm): ca. 283 €/qm, also 113.000 €
Grundstück 2 (442qm): ca. 281 €/qm, also 124.000 €
Grundstück 1 (454qm): ca. 263 €/qm, also 119.000 €

Wir sind uns unsicher was man bieten muss um eine realistische Chance zu haben. Natürlich ist das alles sehr individuell und eine Prise Glück muss sicher auch dazukommen, aber vielleicht hat ja jemand von euch Erfahrungen mit einem Bietverfahren, ggf. sogar im Umland einer größeren Stadt.
Zur Bestimmung des Finanzierungsrahmens sind wir natürlich mit verschiedenen Banken bzw. Beratern in Kontakt, aber selbst wenn man Geld wie Heu hätte würde man ja nicht zu viel zahlen wollen und ein Haus muss auch noch gebaut werden :D.

2. Frage: Welche Grundstücke wären euch am liebsten und warum? Natürlich haben wir auch schon einige Überlegungen angestellt, aber es würde mich interessieren was ihr denkt, bevor ich unsere Gedanken schreibe.

Ich bedanke mich im Voraus für euren Input.
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Was ist das dargestellte Haus (Grundrisse): ein konkretes Beispiel nach Euren Wünschen ? - warum ist in eines der vier Grundstücke kein konkretes Haus eingezeichnet: ist das Eure "letzte Wahl" ?
Tu´ mal noch Bilder dazu, sodaß man auch das Gelände und seine Höhen sieht. Gibt es die Nachbarbebauung schon ?
Setzt Euch in jedem Fall einen Preis, der im Rahmen bleibt. Schlimmstenfalls muß man auf die nächste Chance warten. Im Sinne eines Preises der Sorte "Wert ist, was ein Narr dafür gibt" sollte man dann einem Anderen den Vortritt lassen, sich zu eben diesem Narren zu machen. Bei einer Gesamtzahl von nur vier Objekten kann das Angebot eigentlich garnicht so schwach überzeichnet sein, daß es nicht prinzipiell schon grenzwertig unanständig ist, überhaupt ein Bieterverfahren zu veranstalten. Mit persönlich wäre das schon potentiell zu überhitzt. Aber gut - als Pferdewett-Zocker wäre ich ohnehin eine Fehlbesetzung.
 
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ZukunftHausbau

Was ist das dargestellte Haus (Grundrisse): ein konkretes Beispiel nach Euren Wünschen ? - warum ist in eines der vier Grundstücke kein konkretes Haus eingezeichnet: ist das Eure "letzte Wahl" ?
Tu´ mal noch Bilder dazu, sodaß man auch das Gelände und seine Höhen sieht. Gibt es die Nachbarbebauung schon ?
Setzt Euch in jedem Fall einen Preis, der im Rahmen bleibt. Schlimmstenfalls muß man auf die nächste Chance warten. Im Sinne eines Preises der Sorte "Wert ist, was ein Narr dafür gibt" sollte man dann einem Anderen den Vortritt lassen, sich zu eben diesem Narren zu machen. Bei einer Gesamtzahl von nur vier Objekten kann das Angebot eigentlich garnicht so schwach überzeichnet sein, daß es nicht prinzipiell schon grenzwertig unanständig ist, überhaupt ein Bieterverfahren zu veranstalten. Mit persönlich wäre das schon potentiell zu überhitzt. Aber gut - als Pferdewett-Zocker wäre ich ohnehin eine Fehlbesetzung.
- Grundstück 1 wäre in der Tat unsere 'letzte Wahl' bzw. überlegen wir, ob wir hierfür überhaupt ein Angebot abgeben.

- Die fiktiv geplanten Häuser sind konkret das Point 154 (Grundstück 4) bzw. das Point 157A (Grundstück 3 & 2) von Danwood. Wir sind noch in der Findungsphase und bei den beiden Häusern gefällt mir die Anordnung im EG im Verhältnis zur Ausrichtung sehr gut. Wenn wir tatsächlich ein Grundstück bekommen sollten würden wir uns weiter wegen Herstellern informieren und vergleichen.

- Nachbarbebauung:
Direkt gegenüber stehen noch keine Häuser (erst quasi in 2. Reihe - von einer anderen Straße erschlossen). Hinter den Grundstücke liegt das Regenrückhaltebecken. Bebaut sind derzeit lediglich die Grundstücke an der Straße links unterhalb von Grundstück 4 und vier Grundstücke, die sich direkt an Grundatück 1 anschließen.

Anbei noch ein paar Bilder, die ich vor Ort gemacht habe.
grundstueckspriorisierung-und-erfahrungen-mit-bietverfahren-481720-1.jpg

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grundstueckspriorisierung-und-erfahrungen-mit-bietverfahren-481720-3.jpg
 
moHouse

moHouse

In unserem Wunschort (ca. 25km von Leverkusen)
Leverkusen als zentralen Orientierungspunkt für Ortsangaben anzugeben, hört man hier in der Gegend aber auch nicht oft :D

Den Fotos nach zu urteilen gehe ich davon aus, dass es im Bergischen liegt. Müsste genau die Gegend sein, in der ich immer Mountainbike fahre :)
Gefällt mir gut.
Ist aber insgesamt noch die günstigste Richtung in unserer Gegend, Nachfrage nicht ganz so verrückt.
In Dormagen erzielten die Grundstücke in nem kleinen Neubaugebiet zuletzt über 800 Euro/qm im Bieterverfahren. Bei nem Bodenrichtwert von 320.
So viel wird es bei euch sicher nicht werden.

Aber mit 400 Euro pro qm würde ich mindestens rechnen. Drunter kann ich mir eine Zuschlag schwer vorstellen. Aber kenne die Preise in der Mikrolage auch nicht.
Wurden denn in letzter Zeit mal Grundstücke auf dem freien Markt angeboten?
 
H

hampshire

Willkommen im Nachbar Landkreis...
Vergiss die Richtwerte. Setze Dir eine Grenze und versuche Dein Glück. Du kannst Kontakt zu Personen aus dem Bauausschuss der Geneinde aufnehmen, die können Dir sicherlich ein paar Infos eben und vielleicht findest Du bei nettem Kontakt auch eine Parzelle, die weniger nervenaufreibend ist.
Nun ist die Frage wie Du die Grenze setzt. Wenn es Dir nicht genau um dieses Grundstück, diese Lage und diesen Ort geht, dann bleibe in einem wirtschaftlich allgemein nachvollziehbarem Bereich. Wenn genau das Deine Traumlage ist und Du Dir ganz sicher bist, setze Deine Grenze ins allgemein schwer Vorstellbare.
Was zu viel ist, bestimmst am Ende nur Du selbst.

Grundstücke bekommt man mit Vernetzung in der ganzen Region recht gut. Kein Angebot ist einmalig.
 
Nida35a

Nida35a

was wäre euch das Grundstück wert, wenn der Bodenrichtwert 100/300/1000€ betragen würde,
klammert euch nicht an die Zahl, ein Schnäppchen wird es eh nicht
 
Zuletzt aktualisiert 29.03.2024
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