Gesamtkosten bei Bau mit Architekt

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D

dankosos

Hallo zusammen,

wir überlegen gerade diverse Grundsatzfragen vor dem Hausbau und eine Option dabei ist, auf einem bestehenden Grundstück mit Architekt zu bauen, und hier entweder den Altbestand zu nutzen oder abzureißen und neu zu bauen.

Die Frage ist: gibt es hier grobe Kostenabschätzungen, was so etwas (evtl pro qm Wohnfläche) kostet?

Mir ist klar, dass die Kosten für einen Architekten nach HOAI abgerechnet werden und ein Einfamilienhaus in HOAI Zone 3 oder 4 fällt. Wir würden wohl gerne etwas ins Design investieren und dadurch eher in der 4 landen (oder ist sowas dann typischerweise schon Zone 5? Mein Verständnis hier ist, dass das dann eher öffentliche bzw größere Gebäude sind). Soweit so gut, aber wie ist das mit den Baukosten:

Wir möchten gerne ein freistehendes Haus mit 160-200qm Wohnfläche bauen. Bisher war ich von 2.000-3.000€ pro QM für die Hauskosten ausgegangen. Da wäre man dann bei 200qm bei einem Mittelwert (2500€) bei 500.000€. Davon ab geht 19% MWst -> 405.000€ (Bau erfolgt frühestens nächstes Jahr).

In den HOAI Tabellen finde ich Werte für 300.000 oder 500.000. Wird dann hier ein Mittelwert genommen oder auf/abgerundet?

Nehmen wir an, wir müssen für 500.000 anrechenbare Kosten planen. Darauf würde dann ein Architektenhonorar nach HOAI für die Komplettbeauftragung in Zone 4 von ca 80.000€ + MWst = 95.000€ fällig? Dann wäre das Gesamtvolumen ~600.000€?

Kommt da dann noch irgendetwas dazu? Ich habe z.B. gelesen, dass es Umbauzuschläge gibt, bei denen auch irgendwie der Bestand mit einberechnet wird, minimum 20%. Wenn wir ein Haus, das online geschätzt 250.000€ Wert hat um/ausbauen möchten, dadurch aber nur 300.000 Kosten für den Rest hätten, wären dann die anrechenbaren Kosten 550.000€, und dazu würde noch der Umbauzuschlag kommen (80.000*1,2*1,19=~115.000)? D.h. von Architektenseite wäre ein Umbau deutlich teurer?

Gibt es Abseits der Grundstück/Baunebenkosten sonst noch irgendwelche weiteren Kosten durch das Nutzen eines Architektes, die man jetzt nicht sieht?

Und gibt es irgendeine Sicherung, dass die Kosten nicht aus dem Ruder laufen? Ich weiß, dass der Architekt nur schätzt, aber was passiert, wenn er sich nich um 5%, sondern um 20% verschätzt? Das sind dann schnell 100.000€ - man kann natürlich mit so einem Puffer planen und das Haus kleiner dimensionieren, aber das fände ich eher unschön.

Und in die andere Richtung: Hat die Regel 2.000-3.000€ pro qm bei einem Architekten Anwendung oder spart man sich die Einpreisung desselben durch einen GU und die qm-Preise fallen üblicherweise etwas niedriger aus?

Vielen Dank für euren Input!
 
11ant

11ant

Prinzipiell ist die Anwendung der HOAI nicht zwingend, und bringt man ein Haus auch nicht nur mit "mehr Design" in eine höhere Honorarzone, sondern z.B. auch mit schwierigerem Gelände oder dergleichen. Bei einem Altbestand nutzenden Projekt würde ich vom Bauen ohne Architekt dringend abraten. Und natürlich ist auch Umbau kniffliger als Neubau 08/15.
Grundsätzlich ist ein Architekt eher kostenneutral: schon den Genehmigungsplaner des GU würde man bezahlen müssen, auch wenn man das da nicht separat ausgewiesen bekommt. Der freie Architekt plant nicht nur meist kreativ pfiffiger, sondern bauleitet auch bauherrenorientierter; und beim Thema Vergabe macht er sich sogar ganz klar bezahlt, da tappt der Laie in Fallen gleich im Dutzend billiger.
Wenn es das Grundstück schon gibt, dann erzähle mal mehr darüber, auch über seinen Altbestand. Was ist denn überhaupt die Zielgestalt des Objektes ?
 
D

dankosos

Es gibt für uns zwei Optionen:

1) Kauf einer Bestandsimmobilie (in der Stadt) noch unbekannter Form und auf unbekanntem Grundstück. Da wo wir suchen sind die Grundstücke allerdings in der Regel eben. Hier würden wir umbauen wollen/müssen.

2) 1950qm Grundstück (5km außerhalb der Stadt) mit einem für das Grundstück relativ kleinen Bestandsobjekt:
- Das Grundstück selbst ist 19*50m, an den kurzen Seiten ist einmal die (ruhige) Straße (SW) und einmal eine Reitanlage (bzw ein Feld) (NO). An den langen Seiten nach NW ein Nachbar und nach SO ein Hof (keine Viehhaltung -> Reitschule)
- 110qm Wohnfläche
- teil-unterkellert
- 1 Vollgeschoss + Satteldach
- Dimensionen ca 9x8 Meter
- Garage direkt an der Grundstücksgrenze zum Nachbarn
- Baujahr 1963
- Photovoltaik-Anlage von 2010 auf dem Dach
- Dach 2006 neu eingedeckt
- Ölheizung
- war damals auch ein Architektenhaus


In beiden Fällen suchen wir ein Haus für 4 Personen + häufigen Gastempfang + 3 Tage / Woche Home-Office. Grob überschlagen kommen wir da bei ca 180qm raus.

Bei 1) tue ich mir extrem schwer, da eine vernünftige Herangehensweise zu finden. z.B. kostet momentan Altbestand in einer Größenordnung, die durch Umbau an unser Ziel gebracht werden kann 500-700T€, inkl. Kaufnebenkosten. Unser Budget insgesamt lässt dann 200-400T€ für den Umbau zu. Wenn davon aber z.B. schon 100.000€ Honorar für den Architekten anfallen würden, könnten wir einige Objekte von vornherein ausschließen. Macht es hier ggf Sinn sich den Architekten schon vorher zu suchen, Wünsche zu besprechen und dann zu einer (zweiten) Begehung mitzunehmen?

Bei 2) wäre es natürlich schön, wenn der Bestand weiter genutzt werden könnte, z.B. der Keller, die Photovoltaik-Anlage und evtl die Garage. Ich könnte mir z.B. einen Erweiterungs-Anbau im gleichen Stil vorstellen, aber das würde man natürlich dem Profi überlassen.
 
11ant

11ant

An 2) klingt für mich Vieles nach Außenbereich - also die Frage aufwerfend, was man dort als Nichtbauer (respektive Reiterhof-Weiterbetreiber) tun dürfte bzw. müßte - das wäre ggf. entscheidender als das, was ein Architekt beim Mitbesichtigen wahrnehmen könnte.
 
D

dankosos

Oh sorry, nicht 1950, sondern 950qm Grundstück.
kl.PNG


Ist ein ganz normales Wohngebiet, der Bebauungsplan wurde 2012 aufgehoben und nun gilt Bebauung nach Nachbarschaft.

Die Frage, ob der Architekt mitkommen soll, stellt sich eher bei Variante 1. Bei 2) gehört uns das Grundstück ja schon und wir können es entspannt angehen.
 
Zuletzt aktualisiert 29.03.2024
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