Konditionen für Kauf einer Immobilie gut?

4,30 Stern(e) 4 Votes
F

Flowerpower

Hallo zusammen,

bin seit einer Weile stiller Mitleser. Jetzt ist die unverhoffte Möglichkeit eingetreten, eine Bestandsimmobilie Nähe Darmstadt zu erwerben.
Da wir uns relativ unsicher sind, ob wir ein sinniges und gutes Finanzierungsangebot vorliegen haben, würde ich einmal um eure Meinung bitten.

Eckdaten:
Er, 31, Netto 3.600€, 13 Gehälter
Sie, 29, netto 2.400€, 13,5 Gehälter
Nicht verheiratet, Kinderplanung in ca. 2 Jahren.

Kaufpreis: 600.000€+50.000 Modernisierung (Vollfinanzierung)
Kaufnebenkosten: 82.000€ (durch Eigenkapital)

Aufgrund der hohen Summe und des Zinsänderungsrisikos ist eine Splittung angedacht:
193.000€ Bausparvertrag 30 Jahre (15 Jahre Sollzins 0.72%, ab dem 16. Jahr 1,25%)
447.000€ Bankdarlehen (15 Jahre sollzins 0,93%, 2,66% Tilgung)
Annuität liegt bei ca. 2.005€

Ist eine sinnvollere Kombination anzuraten? Gibt es möglicherweise bessere Angebote?

Vielen Dank für euren wertvollen Input.

Beste Grüße
Lars
 
DaSch17

DaSch17

15 Jahre bei 100%-Finanzierung für deutlich unter 1,00 % ist m. E. nen super Angebot. Der garantierte Zins für das BS-Darlehen ist m. E. auch in Ordnung. Welche Bank hat Euch das angeboten?

An Eurer Stelle würde ich mich allerdings mit der Annuität i. V. m. Eurem HH-Einkommen nicht wohl fühlen. Was macht Ihr denn, wenn ein Gehalt zeitweise wg. Kindern wegfällt?

Handelt es sich bei dem 13. bzw. 13,5. Gehalt um ein garantiertes zusätzliches Gehalt (über Tarifvertrag oder Arbeitsvertrag leistungsunabhängig garantiert)?
 
Y

ypg

Ich würd mal zur Bank gehen und Eure Grenzen erfragen.
Während Du hier fragst, ist die Immobilie ja schon von jmd anderen gekauft.
Du solltest Eure Grenzen kennen und ggf sofort zugreifen, wenn das Bauchgefühl mitspielt.
 
F

Flowerpower

Vielen Dank für Euer Feedback.

Deutsche Bank und BHW

Bausparvertrag-Zins ist in Ordnung? Bedeutet, da ist noch Optimierungspotenzial.

Ja, 13. und 13,5 sind vertraglich garantiert. Sind aber nicht in unsere Planung bzw. nur als Puffer in unsere Planung einbezogen.

Ich hatte auch Bedenken, dass es eine solide Planung ist. Nach Aufstellung unseres Haushaltsplans inkl. Einbezug der künftig laufenden Kosten, bleibt uns nach Abzug aller Kosten noch 2.000€ über. Wenn mal nur 65% des Gehaltes der Partnerin zur Verfügung steht, würde uns für ein Jahr noch ca. 1.200€ zur Verfügung stehen. Plan ist, dass sie im Anschluss zunächst Teilzeit, dann aber Vollzeit arbeiten geht.

Die Bank hat sieht kein Problem, wobei sie natürlich auch eigene Interessen vertreten.

Wir haben das Haus bereits reserviert und sind seit einigen Tagen mit unterschiedlichen Kreditinstituten in der Verhandlung.
 
DaSch17

DaSch17

Bausparvertrag-Zins ist in Ordnung? Bedeutet, da ist noch Optimierungspotenzial.
In Ordnung bedeutet, dass ich mich besser mit klassischen Kreditkonditionen auskenne und den BS-Darlehenszins für aus meiner Sicht weder für besonders gut, noch besonders schlecht halte. Bedenke, dass Du eine Abschlussgebühr von - bei BHW - 1,6 % auf die Bausparsumme zahlen musst. Das sind rund 3.000 EUR.

Eine Absicherung der ZÄR ist m. E. auch immer abhängig von der langfristigen Einkommensentwicklung. Seid Ihr schon am Ende eurer persönlichen Karriereleiter angekommen und es sind keine Gehaltssteigerungen außerhalb der üblichen (Tarif-)Steigerungen zu erwarten, so würde ich auch eher zur Absicherung des ZÄR tendieren. Ist der Gegenteil der Fall, würde ich eher eine andere risikoreichere Finanzierungsstruktur wählen...

Folgendes Rechenbeispiel zur Verdeutlichung:

650 TEUR, 15 Jahre fest zu 0,93 % p.a. mit einer monatlichen Rate von 2.005 EUR ergibt eine anfängliche Tilgung von 2,77 % p.a. und eine voraussichtliche Gesamtlaufzeit von 31 Jahren.

Nach 15 Jahren habt ihr dann noch eine Restschuld von rund 360 TEUR bei gezahlten Zinsen i. H. v. 71 TEUR.

Der Beleihungsauslauf liegt dann - unterstellt man einen Beleihungswert des Objektes von 520 TEUR (650 TEUR x 80 %) - bei 69 %, was wiederum einer 15 Jahreskondition Stand heute von rund 0,70 % p.a. entspricht.

Gehen wir mal weiter davon aus, dass in 15 Jahren das Zinsniveau 400 BP über dem
aktuellen Zinsniveau liegt, was zu folgenden Eckdaten für die Folgefinanzierung führt:

- Restschuld 360 TEUR
- 16 Jahre fest
- Zinssatz 4,70 % p.a.
- Restlaufzeit 16 Jahre

= Annuität nach Ablauf der ersten Zinsbindung: 2.673 EUR

Berechnung im Übrigen ohne Sondertilgungen...

Ergo erhöht sich eure Annuität um 668 EUR. Diese könnte man jetzt zusätzlich noch mal inflationsbereinigen... Meiner Meinung nach ein vertretbares Risiko. Aber das muss jeder für sich selbst entscheiden.

Ja, 13. und 13,5 sind vertraglich garantiert. Sind aber nicht in unsere Planung bzw. nur als Puffer in unsere Planung einbezogen
Achso, verstehe. Also habt Ihr per se aktuell nicht 6.000 €/p.m., sondern 6.500 €/p.m. Zur Verfügung. Das sieht dann schon wieder deutlich besser aus.

Wir haben das Haus bereits reserviert und sind seit einigen Tagen mit unterschiedlichen Kreditinstituten in der Verhandlung.
Dann sondiert in Ruhe die Angebote...

Legt dem Verkäufer/Makler aber ruhig schon mal eine Finanzierungsbestätigung der DeuBa vor, damit Euch nicht noch anderer Interessent dazwischen funkt... FB bedeutet ja nicht, dass Ihr letztlich auch bei der DeuBa finanziert.
 
F

FloHB123

Also mir wäre das zu knapp. Insbesondere weil noch keine Kinder vorhanden, aber geplant sind.
Das Einkommen einer Person reduziert sich für mehrere Jahre, nicht für eins. Rechnet mal lieber mit 50% vom Einkommen, dass Elterngeld ist nicht geschenkt.
Deine Frau möchte wirklich nach einem Jahr Vollzeit arbeiten gehen? ganz sicher? Das muss man schon unbedingt wollen und die Kinderbetreuung muss entsprechend gewährleistet sein.
Spätestens beim zweiten Kind (sofern geplant) wird es dann schwierig.
Wenn ich es grob überschlage gehen dann ca. 50% eurer Gehälter (inkl. Kindergeld) für das Haus darauf. Und das bei deutlich höheren Kosten (wegen der Kinder)
 
Zuletzt aktualisiert 29.03.2024
Im Forum Liquiditätsplanung / Finanzplanung / Zinsen gibt es 3108 Themen mit insgesamt 67367 Beiträgen

Ähnliche Themen
06.07.2022Wie sicher ist Absicherung der Restschuld über Bausparvertrag? Beiträge: 17
30.04.2019Kauf eines MHR - Finanzierung über endfälliges Darlehen + Bauspar Beiträge: 18
23.02.2019Nur von BHW Finanzierung wie kann das sein??? Beiträge: 35
06.03.2023Bausparvertrag bei hoher Restschuld als Teilabsicherung sinnvoll? Beiträge: 17
20.06.2016Fehler in der Finanzierung? Beiträge: 284
16.05.2014Finanzierung über Dr. Klein - Gut so? Beiträge: 14
25.11.2022Tilgung erhöhen oder Bausparer aufstocken? Beiträge: 20
23.01.2017Bewertung der Finanzierungsangebote für unseren Hausbau Beiträge: 24
22.01.2017Welche Finanzierungsvariante TH oder Bausparvertrag? Beiträge: 23
29.05.2016Konditionen für Riester-Bausparvertrag - Welcher Zinssatz? Beiträge: 16
01.06.2019Finanzierung mit Tilgungsaussetzungsdarlehen + Bausparvertrag Beiträge: 50
10.04.2012Finanzplan mit Bausparvertrag oder mit Risiko ? Beiträge: 12
28.05.2018Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag 300k Darlehen Beiträge: 10
01.05.2020Baufinanzierung mit ETW als Sicherheit für das Darlehen Beiträge: 38
24.09.2020Finanzierung um 400k bei 60-120k Eigenkapital mit Kombination BANK/KfW/Bausparvertrag Beiträge: 22
16.04.2020Bausparvertrag als Zinsabsicherung oder das Geld in Sondertilgung stecken? Beiträge: 10
06.03.2018Bausparvertrag und Wohnriester - Wo ist hier der Haken? Beiträge: 28
11.06.2013Finanzierungsangebot - Was meint ihr? Beiträge: 26
14.07.2020Anfänge einer möglichen Immobilie | Fragen Bausparvertrag Beiträge: 72
22.04.2019Immobilien-Kredit mit hoher Besicherung, aber wenig laufendem Einkommen Beiträge: 35
18.01.2018Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag - Verständnisfragen Beiträge: 47
08.11.2019Bewertung Finanzierungsangebot Beiträge: 15
15.12.2022Anschlussfinanzierung 2030 Jetzt vorsorgen Bausparvertrag/Sondertilgung/Festgeld Beiträge: 64
12.09.2015Tilgung oder Tilgung+Bausparer Beiträge: 10
15.05.2016Eigenheim - Grundstück Planen / Finanzierung mit Einkommen ok? Beiträge: 22
25.03.2015Finanzierung ausschließlich über Bausparvertrag Beiträge: 12
28.11.2015Bausparvertrag mit Vorausdarlehen versus Annuitätendarlehen Beiträge: 13
02.07.2020Annuitätendarlehen oder Zinszahlungsdarlehen in Verbindung mit Bausparvertrag Beiträge: 14
21.11.2018Finanzierung mit Bausparvertrag? Beiträge: 18

Alle Bilder dieser Forenkategorie anzeigen
Oben