Planungs- und Architektenkosten

[M.Muc]

Hallo Zusammen,

wir wollen uns im Stadtgebiet München eine Immobilie kaufen und sind nun vor der Frage ob wir die Immobilie vom Bauträger kaufen sollen oder als Bauherr selbst anpacken sollen. Wir sind auf der Suche nach einem Reihenhaus mit Gartenanteil. ca. 130-150m² Wohnfläche.

In den meisten Fällen werden bereits geplante Objekte angeboten bei denen ein Planungsbüro, Architekt und Baufirma schon gesetzt sind.

Die Kosten der Baufirmen sind relativ einfach zu vergleichen aber die Kosten für Planungsaufwände und Architektenleistungen sind schwer zu durchschauen.

Die Preise schwanken zwischen 7000€ und 24000€ für Planung, Architektenleistungen und Genehmigungen.

Welche Preise sind realistisch für folgende Leistungen?
-Vor- und Entwurfsplanung
- Baugenehmigungen
- Grundstücksaufteilung, Vermessung und Lageplan
- Fällgenehmigungen und Baumbestandspläne

Welche versteckten Kosten können bei Verträgen mit Planungs und Architektenbüros noch während der Bauphase aufkommen?

Es kommt eigentlich immer die Aussage, man müsse sich um nichts mehr kümmern.

Für euer Feedback wäre ich euch sehr dankbar. Ich werde euch auf dem laufenden halten sobald ich die nächsten Gespräche hatte.
Gruß
M.

 

[Bauexperte]

Hallo,

...Welche Preise sind realistisch für folgende Leistungen?

- von der Grundlagenermittlung bis zur Baugenehmigung 25-30% der anrechenbaren Baukosten
- Grundstücksaufteilung, Vermessung und Lageplan - diese Positionen erledigt ein, durch den Bauherren, zu beauftragendes Vermessungsbüro - € 2.800,00 bis € 3.500,00, je nach Bundesland und Region
- Fällgenehmigungen und Baumbestandspläne - ist kommunal sehr stark unterschiedlich - ab € 150,00 aufwärts

...Welche versteckten Kosten können bei Verträgen mit Planungs und Architektenbüros noch während der Bauphase aufkommen?

ᐅ Bauherrenhilfe vor Vertragsabschluss

Das allerwichtigste was Sie vor Vertragsabschluss wissen müssen. Wer hier falsche Entscheidungen trifft bezahlt diese im schlimmsten Fall sein Leben lang.

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Freundliche Grüße

 

[Hans_Meier]

25-30% sind aber für die Eingabeplanung sehr hoch angesetzt. Nach HOAI kommt man bei einer Doppelhaushälfte meist mit knapp 10.000 EUR hin.

-Kosten für Teilung und Vermessung liegen meiner Erfahrung nach ebenfalls bei ca. 3000.- - 3500.- EUR.

Es gibt da leider Firmen in München, die vermitteln Abbruch-, Teilungs- und Vermessungsaufträge und kassieren dann die doppelte Summe ******.
-Erfahrungswert für Abbruch Einfamilienhaus plus Rodung von 500 qm Grund plus Entsorgung EUR 20.000.-
-Amt für Zweckentfremdung: Max. EUR 500.-
-Baumbestandsplan erstellen kostet ein paar Hundert EUR.
-Fällgenehmigung im Zusammenhang mit Bauantrag kostet nichts, wenn man eine Ausgleichspflanzung vornimmt.

-Projektierung: Hier wird am meisten abgesahnt! Vorsicht!! Es gehört sich da eine gesetzliche Regelung her, dass man da nicht beliebig viel verlangen darf. Habe schon Projektierungen gesehen, für die EUR 25.000.- pro Partei, also EUR 50.000.- gesamt verlangt wurde. Ein krasses Mißverhältnis zum Gegenwert der eigentlichen Projektierungsarbeit, die vielleicht ein Zehntel der Summe wert wäre.

Wer die Chance hat, selber an das Grundstück zu kommen (evtl. über Makler), fährt besser:
-Teilung und Vermessung selber beauftragen
-Baupartner selber suchen
-Abbruch selber beauftragen
-Projektierung braucht man sowieso nicht, dass macht der Architekt im Zusammenhang mit der Eingabeplanung.

So kann man locker 20.000 bis 30.000 EUR einsparen!

Gerade in München ist das ganze doch ein übles Haifischbecken, wo jeder versucht, seine Hand aufzuhalten und die Bauherren abzukassieren. Am Schluss zahlt man den Makler, den Projektierer und einen Vermittler für die Bauvorbereitungsarbeiten (Abbruch, Vermessung, Teilung...) Gebraucht hätte es aber keinen von diesen dreien!

Das Geld kann man anschließend selber gut zum Bauen gebrauchen.

Denn dann kommt der eigentliche Punkt:

Eine gute Baufirma, GU, oder GÜ finden.
Oder einen sehr guten Architekten an der Hand haben, der die Ausschreibungen für einen macht und entsprechend überwacht.

Auch wichtig:
Es muss einem klar sein, was die folgenden Begriffe bedeuten, denn die meinen ganz verschiedene Dinge:

-Baufirma
-Generalunternehmer
-Generalübernehmer
-Bauträger

 

[Bauexperte]

Hallo,

25-30% sind aber für die Eingabeplanung sehr hoch angesetzt. Nach HOAI kommt man bei einer Doppelhaushälfte meist mit knapp 10.000 EUR hin.

Zur Info: zur Eingabeplanung gehört ebenfalls die Grundlagenermittlung, Vorplanung und die Entwurfsplanung – insofern waren meine diesbezüglichen Angaben korrekt. Schaust Du auf die aktuelle Honorartafel, spiegeln sich die genannten Werte – unterteilt nach Honorarzonen I bis V wieder.

Der von Dir genannte Wert kann sich daher nur auf eine isolierte Leistung aus der HOAI sowie ein Standardhaus beziehen, an welchen nicht auch nur eine Wand verschoben werden darf. Dies war nicht die Frage des Vorposters. Ich halte daher Deine Aussage für mehr als grenzwertig, da Architekten zudem hohen Strafen unterliegen, sofern sie die Mindestsätze der HOAI unterschreiten.

-Projektierung: Hier wird am meisten abgesahnt! Vorsicht!! Es gehört sich da eine gesetzliche Regelung her, dass man da nicht beliebig viel verlangen darf. Habe schon Projektierungen gesehen, für die EUR 25.000.- pro Partei, also EUR 50.000.- gesamt verlangt wurde. Ein krasses Mißverhältnis zum Gegenwert der eigentlichen Projektierungsarbeit, die vielleicht ein Zehntel der Summe wert wäre.

Du arbeitest sicherlich für Luft und Liebe?
Wie bereits zuvor erwähnt, kann nicht „beliebig viel“ verlangt werden, da die HOAI sowohl Grenzen nach unten als auch nach oben vorgibt, welche von unseren Gerichten, im Fall des Rechtstreites, auch durchgesetzt und zudem mit harschen Strafen geahndet werden. Merke: Wenn man es nicht besser weiß, einfach mal …. (D. Nuhr)

Gerade in München ist das ganze doch ein übles Haifischbecken, wo jeder versucht, seine Hand aufzuhalten und die Bauherren abzukassieren. Am Schluss zahlt man den Makler, den Projektierer und einen Vermittler für die Bauvorbereitungsarbeiten (Abbruch, Vermessung, Teilung...) Gebraucht hätte es aber keinen von diesen dreien!

Meine Großmutter wusste schon zu berichten, dass ein Jeder nur so schlecht von Anderen denken kann, wie er selbst denkt ….

….oder einen sehr guten Architekten an der Hand haben, der die Ausschreibungen für einen macht und entsprechend überwacht.

…der dann sicherlich auch nach HOAI abrechnet. Die Frage dabei lautet, ob der Architekt die Kosten so exakt kalkulieren kann, dass am Ende ein garantierter Festpreis dabei herauskommt. Wenn nicht, hat es sich ganz schnell mit der von Dir in Aussicht gestellten Ersparnis … und sicher nicht, weil der Architekt die Honorartafel über Gebühr strapaziert hätte.

Freundliche Grüße

 

[Hans_Meier]

Hallo Bauexperte,

gerne schenke ich Dir den Glauben, dass Du sowohl ehrlich, professionell, als auch informativ bist.
Nur leider, Du kennst den Münchener Immobilienmarkt wohl nicht. Es ist wirklich unglaublich, was hier so alles läuft.
Natürlich gibt es ein enormes Ungleichgewicht zwischen einem sehr kleinen Angebot und einer enormen Nachfrage. Da schießen nicht nur die Grundstückspreise in ungeahnte Höhen.
Zusätzlich läuft da auch folgendes, was ich bezeugen kann und schon mehrfach an eigenem Leib erlebt habe:

Ein Grundstück steht zum Verkauf. Sofort stürzt sich ein , ach was heißt ein, eine ganze Schar von Maklern darauf. Keine Chance, das von Privat zu kaufen.
Sobald es mal bei einem Makler ist, stürzen sich mehrere Projektierer darauf und bieten es an und kassieren von etlichen Kunden Reservierungsgebühren, teilweise für Grundstücke, auf die sie gar keinen Zugriff haben.
Anschließend geht man in die geplante Insolvenz, oder überträgt die Einnahmen an den Ehepartner und legt den Offenbarungseid ab.
Etliche Bauherren sind mit dieser Methode in München in diesem Jahr geprellt worden, nur wenige haben ihr Geld zurück bekommen.

Zusätzlich locken etliche Anbieter hier mit unrealistisch niedrigen Bausummen Bauherren in Bauverträge, bzw. Projektierungsverträge. Das hat hier Methode.

Ich im Rahmen einer Projektierung habe sogar schon einen Zahlungsplan vorgelegt bekommen, in dem 10% der Summe bei Vertragsabschluss und 40% bei Beginn der Erdarbeiten zu zahlen gewesen wären! 50% der Bausumme, wenn ich noch nicht einmal ein Loch in der Erde habe!!!
Soll ich Dir den Vertrag zusenden? Ich habe ihn noch hier!

Gut es gibt auch seriöse Anbieter, aber der 50% der Angebote in München sind faul, leider! Es ist wirklich sehr traurig dass es so ist wie es ist.

Ich weiß auch, dass das in vielen anderen Regionen ganz anders aussieht. Aber leider in München, da hat es der Bauherr aufgrund des extrem unausgeglichenen Marktes sehr schwer!

Ich will nur die Augen öffnen und einige vor ihrem persönlichen Unglück warnen.

Aber soll jeder aus diesen Infos machen, was er will.

Auf einen Kampf gegen Windmühlenflügel habe ich auch keine Lust...

 

[Bauexperte]

Hallo Hans,

ich fange ausnahmsweise mal hinten an:

Auf einen Kampf gegen Windmühlenflügel habe ich auch keine Lust...

Das tue ich schon seit Jahren und manches Mal vergeht mir die Lust dran, das kannst Du mir gerne glauben. ABER - jeden Tag steht leider ein neuer naiver Mensch auf ….

…Nur leider, Du kennst den Münchener Immobilienmarkt wohl nicht. Es ist wirklich unglaublich, was hier so alles läuft.

Was den bajuwarischen Markt betrifft, da gebe ich Dir gerne uneingeschränkt Recht. Allerdings – und das scheinst Du in Deinem vmtl. Ärger zu übersehen – Menschen sind überall gleich gut und gleich schlecht.

Was Du im Nachfolgenden Deines Posts beschreibst, findet sich gleich in Berlin, Dresden, Frankfurt oder Köln – kurz in allen Hauptstädten – wieder. Das Übel hier wie dort ist zunächst der Grundstückseigentümer, welcher Quantität mit Qualität verwechselt und so solchen Machenschaften, wie von Dir beschrieben, Tür und Tor öffnet – UND auch der potenzielle Käufer, welcher das Spielchen problemlos mitspielt. Würde sich bspw. nur ein kleiner Teil von ihnen _vor_ der Unterschrift unter eine Reservierungsgebühr, überhöhte Werkverträge etc. professionell beraten lassen, sehe die Welt hier wie dort ein wenig düsterer für „Abzocker“ aus. Aber diese Beratung ist in den seltensten Fällen kostenlos und für den Betrag einer Beratung läßt sich die ein oder andere, vmtl. "bessere" Fliese erwerben ....

Es ist per heute auch nicht mehr so leicht, unterhalb einer EV Kapital beiseite zu schaffen oder gar innerhalb einer Insolvenz. Zum Ende der Wohverhaltensphase bei Insolvenz werden alle Gläubiger erneut befragt – glaub´ mir, sofern nur der Hauch eines Zweifels besteht und die Gläubiger dies auch glaubhaft machen können, hat es sich mit der Restschuldbefreiung. Du darfst Eines nicht vergessen – auch wenn es gelungen ist Kapital beiseite zu schaffen – Alle wollen wieder mitspielen …und vor Allem das Kapital glänzen lassen.

Ich im Rahmen einer Projektierung habe sogar schon einen Zahlungsplan vorgelegt bekommen, in dem 10% der Summe bei Vertragsabschluss und 40% bei Beginn der Erdarbeiten zu zahlen gewesen wären! 50% der Bausumme, wenn ich noch nicht einmal ein Loch in der Erde habe!!! Soll ich Dir den Vertrag zusenden? Ich habe ihn noch hier!

Das glaube ich Dir – solcherlei Verträge kenne ich auch – es handelt sich zumeist um Bauträgergeschäfte, wo der potenzielle Käufer die Zinsen des Projektierers in Unkenntnis trägt. ABER – Du hast nicht unterschrieben. Würden mehrere Menschen vor Kauf die Eurozeichen aus den Augen nehmen, würde sich die Anzahl der „schwarzen Schafe“ spürbar reduzieren!

Gut es gibt auch seriöse Anbieter, aber der 50% der Angebote in München sind faul, leider! Es ist wirklich sehr traurig dass es so ist wie es ist.

Das ist im Rheinland oder anderer Stelle auch nicht anders und glaube mir bitte, eine gute Mehrheit der potenziellen Häuslebauer ist daran nicht unschuldig: ein Geschäft läßt sich nur dann machen, wenn zwei Enden zusammenpassen! Und weil es so ist, wie es ist und ich – Mutter Natur sei Dank auch viele meiner seriös arbeitenden Kollegen aus dem Wettbewerb – gegen diese einseitige Betrachtung unserer Branche ankämpfen, gelingt es uns wiederkehrend, zufriedene Bauherren zu unserem Kundenkreis zählen zu dürfen.

Menschen, welche nur auf das billigste Angebot achten, werde ich nie vor Schaden bewahren können. Ich kann aber – auch mit meiner ehrenamtlichen Mitarbeit hier – versuchen, den ein oder anderen potenziellen Bauherren rechtzeitig zum Umdenken zu bewegen. Keine Frage, nicht jeder Interessent wird dann bei mir den Vertrag unterzeichnen – dazu ist die Angebotspalette der seriösen Wettbewerber zu vielfältig – aber er wird zumindest nicht auf einen Billiganbieter/Abzocker hereinfallen, wenn ich die Chance erhalte, dies verhindern zu können. Nur - auch hier wie oben müssen die Enden zusammenpassen.

Freundliche Grüße