Gemeinde möchte Anteile meines Grundstücks erwerben?!

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freefall

Guten Tag zusammen,

ich bin neu angemeldet in diesem Forum (war bisher nur stiller Mitleser) und habe auch gleich mein erstes Anliegen...


Ich habe ein Einfamilienhaus samt drei Garagen und großem Gartengrundstück (Gesamtfläche ca. 2400qm) auf dem Land erworben. Preislich wurde man sich einig, der Kaufvertrag ist unterschrieben, seitens Notar wurde ich bereits im Grundbuch "vorgemerkt", da ich bereits 50% des Kaufpreises angezahlt habe (war so mit dem Eigentümer vereinbart, da ich bereits vor der eigentlichen Übergabe die Garagen als Stellplatz nutzen und mit der Renovierung des Obergeschoßes beginnen darf).

Die Übergabe und vollständige Bezahlung soll Ende Oktober stattfinden, bis dahin ist der Eigentümer umgezogen. Im Zuge dessen werden ich dann auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Die Nebenkosten wie Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren, Notarkosten etc. wurde von mir bereits vollständig bezahlt.

Nun wurde mir gestern einen Brief vom Notar zugestellt, mit der Bitte um Unterschrift auf einer Einverständniserklärung, dass eine Kopie des Kaufvertrags an den betreffenden Landkreis ausgehändigt werden darf.
Auf Nachfrage beim Notar wurde mir mitgeteilt, dass die Gemeinde beabsichtigt, ihr Vorkaufsrecht für einen Teil des Grundstücks auszuüben.
Der Garten endet an einem Bächlein, habe in diesem Teil des Gartens auch eine Baubeschränkung aufgrund möglicher Überschwemmungen - wurde bereits vor über 70 Jahren ins Grundbuch so eingetragen.

Die Gemeinde beabsichtigt nun, nach Artikel 39 des BayNatSchG, das Vorkaufsrecht für ca. 700qm des Gartens auszuüben. Es handelt sich dabei nicht nur um einen kleinen Bereich neben dem Bächlein, sondern um einen erheblichen Teil des Gartens, den ich eigentlich zum Teil in eine Wildwiese, zum anderen in eine Anbaufläche für Gemüse zur Selbstversorgung verwenden wollte.
Laut Aussage der Gemeinde ist dies auch bereits vom Gemeinderat so beschlossen, d.h. ich habe offenbar keinerlei Handhabe dagegen.

Hat jemand Erfahrungen damit?
Für mich wäre dieser "Zwangsverkauf" mit einer erheblichen Minderung des restlichen Grundstücks samt Haus verbunden, man kauft ja nicht um sonst ein Haus mit großem Garten...
Der Verkehrswert des Grundes wird wahrscheinlich sehr gering ausfallen, ist ja schließlich "Überflutungsgebiet" auf dem Land.

Eigentlich hätte ich gute Lust, vom Kauf zurückzutreten, habe aber mit der Renovierung schon begonnen.

Habe ich die Möglichkeit, hier eine Art "Schadenersatz" zu erhalten, vom Verkäufer oder der Gemeinde? Immerhin ist für mich der Nutzwert des Grundstücks nun stark geschmälert.

Wie sieht es mit den bereits entstandenen und noch entstehenden Nebenkosten aus, übernimmt das dann die Gemeinde, oder bleibe ich da selbst darauf sitzen?

Bin für jede Hilfe dankbar!
 
Nordlys

Nordlys

Verkehrswert ist egal. Bei Vorkaufsrecht hat die Gemeinde den Alteigentümer zu bezahlen mit dem Preis, den er von Dir bekäme. D.h., für Dich wird das Geschäft deutlich billiger, Beispiel, 2400 qm incl. Haus kosten Dich 600 tsd. Gemeinde will nun per Vorkaufsrecht 600 qm. Gibt 25%. Oder 150 tsd. weniger für Dich. Berede das bitte mit Notar.
 
F

freefall

Zunächst einmal vielen Dank für die schnellen Antworten.


War denn das Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht um Grundbuch eingetragen?
Nein, wie nordanney bereits richtig angemerkt hat, handelt es sich dabei um ein gesetzlich festgelegtes Vorkaufsrecht, dass unter gewissen Voraussetzungen (in dem Fall Art. 39 BayNatSchG) besteht.


Wenn im Kaufvertrag nichts vermerkt ist, ist das wahrscheinlich pP.
Mit der Abkürzung pP kann ich leider nichts anfangen, außer dass ich irgendwas mit "perge perge" - der Lateinunterricht ist lange her - im Hinterkopf habe.
Könntest du mir das bitte etwas genauer erläutern?

Verkehrswert ist egal. Bei Vorkaufsrecht hat die Gemeinde den Alteigentümer zu bezahlen mit dem Preis, den er von Dir bekäme. D.h., für Dich wird das Geschäft deutlich billiger, Beispiel, 2400 qm incl. Haus kosten Dich 600 tsd. Gemeinde will nun per Vorkaufsrecht 600 qm. Gibt 25%. Oder 150 tsd. weniger für Dich. Berede das bitte mit Notar.
Ist die Rechnung wirklich so einfach? Der Notar wollte sich diesbezüglich erst mal nicht äußern.
Ich bezweifle ehrlichgesagt, dass die Gemeinde bereit ist, 25% des Kaufpreises für das Grundstück zu zahlen.

Wenn ich das richtig verstanden habe, läuft das dann folgendermaßen ab:
Die Gemeinde springt für das gesamte Grundstück inkl. Einfamilienhaus etc. in den Kaufvertrag anstatt mir ein, zahlt den vollen Kaufpreis. Anschließend gibt es einen neuen Kaufvertrag zwischen mir und der Gemeinde für das Grundstück inkl. Einfamilienhaus etc. ohne die 600qm Wiese.
Über den Wert für die Wiese muss ich dann mit der Gemeinde Verhandeln, ist das so korrekt?

Die Frage über die bereits entstanden Nebenkosten stellt sich mir nach wie vor, werden diese dann von der Gemeinde übernommen, ich habe diese ja bereits entrichtet und müsste diese auch im Zuge des neuen Kaufvertrags entrichten.
 
Zuletzt bearbeitet:
Zuletzt aktualisiert 28.03.2024
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