Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage in überalterter Stadt

[Grym]

Und was ist bei Leerstand?

 

[DG]

Leerstand kann man prozentual einbeziehen, je nach Gegend und Vermietungssituation kann man mit 11-11,5 Monaten Vermietung p.a. rechnen - was letztlich ein theoretischer Wert ist.

Dennoch kommt man hier nicht mit den 300€ hin, sondern der Wert den man zuschießt, liegt bei den dargestellten ca. 7400€ incl. einer realistischen Instandhaltung. Bei 3300€ kommt ein schleichender Wertverlust hinzu durch Reparaturstau.

Wir das Geld aber investiert und man prognostiziert einen gleichbleibenden Ertragswert nach Abzahlung des Kredits, dann erreicht man "stolze" 8500€ Nettorendite bei einem Invest von dann 290T€ plus der 15*7500€, die man jedes Jahr reingebuttert hat und landet dann bei ca. 2,1%. Dieser Wert ist durch Steigerung des Sachpreises und Mieterhöhung noch zu verbessern, allerdings braucht es immer noch ganz schön viel Amaretto, um sich das auf 6% schönzusaufen.

Interessant ist das also nur, wenn man den Kaufpreis massiv drückt, die Immobilie auslutscht und/oder als Steuersparmodell.

q.e.d.
Dirk Grafe

 

[Alex85]

es immer noch ganz schön viel Amaretto, um sich das auf 6% schönzusaufen.

Oder Kredithebel

 

[MaxPower90]

Wir das Geld aber investiert und man prognostiziert einen gleichbleibenden Ertragswert nach Abzahlung des Kredits, dann erreicht man "stolze" 8500€ Nettorendite bei einem Invest von dann 290T€ plus der 15*7500€, die man jedes Jahr reingebuttert hat und landet dann bei ca. 2,1%. Dieser Wert ist durch Steigerung des Sachpreises und Mieterhöhung noch zu verbessern, allerdings braucht es immer noch ganz schön viel Amaretto, um sich das auf 6% schönzusaufen.

Ok Dirk, dass man die Instandhaltungsrücklage vorsichtshalber noch erhöhen kann, sehe ich ein. Aber deine Rechnung, finde ich, müsstest Du korrekterweise anders machen. Wenn ich die Endrendite berechne, beziehe ich die nicht auf den Gesamtpreis von 290000 € plus reingebuttertes Geld, sondern auf mein Eigenkapital plus reingebuttertes Geld, sprich 60000 € + 15*7500€ = 172500 €. Die Differenz zu den 290000 € haben ja meine Mieter über die 15 Jahre bezahlt. Dann komme ich, da ich ja immer noch fleißig Instanhaltungsrücklage sammle, wie Du richtig geschrieben hast ab dem Tag des abbezahlten Darlehens auf 8500 € Nettorendite und damit ca. 5% auf mein insgesamt eingesetztes Kapital.

Und hätte ich die 60000 € 15 Jahre lang angelegt in z.B. einen Indexfonds und jedes Jahr noch die 7500 € als Art Einsparplan dazugezahlt , bräuchte ich Jährlich ca. 6 % Zins, um am Ende auf 290000 € zu kommen, sagt mein Zinseszinsrechner, der auch den Zinseszinseffekt berücksichtig. Die 6% bekommt man zumindest aktuell nur mit mindestens mittlerem Risiko. Und dann hab ich die 290000 € nach 15 Jahren auch nur als Summe und noch Nichtmal inflationsbereinigt. Der Gebäudewert hingegen sollte ja in etwa mit der Inflation steigen, wenn alle anderen Faktoren (Nachfrage, Gebäudezusand...) ungefähr gleich bleiben.

Natürlich kann es sein, dass man in 5 Jahren wieder locker 5 % aufs Tagesgeld bekommt und alle Aktien boomen. Aber so ein Hauskauf ist nunmal etwas, bei dem viele politische Risiken etc. in der Zukunft auftreten können, die einem das Genick brechen, die man aber schwerlich vorhersagen kann.

 

[DG]

Ok Dirk, dass man die Instandhaltungsrücklage vorsichtshalber noch erhöhen kann, sehe ich ein. Aber deine Rechnung, finde ich, müsstest Du korrekterweise anders machen. Wenn ich die Endrendite berechne, beziehe ich die nicht auf den Gesamtpreis von 290000 € plus reingebuttertes Geld, sondern auf mein Eigenkapital plus reingebuttertes Geld, sprich 60000 € + 15*7500€ = 172500 €. Die Differenz zu den 290000 € haben ja meine Mieter über die 15 Jahre bezahlt.

Ja, Du hast natürlich völlig recht. Daher steige ich in das Projekt ein. Du kaufst das Haus und räumst mir ein Vorkaufsrecht ein für den Tag, an dem Deine Mieter den Kredit abbezahlt haben. Ich zahle Dir dann die 60T€ Eigenkapital plus Instandhaltungskosten für 15 Jahre und damit gehört das Haus dann mir. Streng genommen müsste ich Dir noch nicht mal die vollen Instandhaltungskosten zahlen, denn das haben Deine Mieter zum Teil ja auch schon bezahlt, aber ich will mal nicht so sein.

Also - soll ich mich um einen Notartermin kümmern oder machst Du das?

MfG
Dirk Grafe

 

[MaxPower90]

Ich zahle Dir dann die 60T€ Eigenkapital plus Instandhaltungskosten für 15 Jahre und damit gehört das Haus dann mir. Streng genommen müsste ich Dir noch nicht mal die vollen Instandhaltungskosten zahlen, denn das haben Deine Mieter zum Teil ja auch schon bezahlt, aber ich will mal nicht so sein.
Dirk Grafe

Ich bin nicht damit einverstanden, dass Du mir dann die 60000 € plus 15x7500 € überweist, denn Du hast ja dann 15 Jahre mit dem Geld arbeiten können. Wenn überweist Du mir jetzt die 60000 € und jedes Jahr 7500 € und musst mir aber auch für 15 Jahre eine Anlagemöglichkeit aufzeigen, bei der ich mindestens 6 % p.a. bekomme.

Nein im ernst, erkläre mir bitte wo mein Denkfehler liegen sollte. Ich hab das so gut durchdacht wie möglich und glaube, dass meine Rechnung stimmt.