Einschätzung Finanzierungsangebot / Nachrangdarlehen / Tilgung

[Arons]

Hallo zusammen,

kurze Einführung: Glücklicherweise steht die zweite Hälfte der Doppelhaushälfte meiner Eltern zum Verkauf, ziemlich altes Baujahr (zw. 1910-1930), aber doch relativ durchgehend in Schuss gehalten. Für 185.000 € können wir das Haus haben, grob planen wir durch einen neuen Dachausbau noch mal mit 55.000€ Kosten für Umbau und Renovierung, wovon allerdings 10.000€ durch Eigenleistung nicht mit aufgenommen werden müssen. Wirklich Eigenkapital ist leider nicht vorhanden, da dieses vor 2-3 Jahren durch einen familiären Notfall erst mal verliehen werden musste. Tut jetzt hier aber nichts zur Sache, wir möchten das Haus sehr gerne haben.

Aktuell zahlen wir 840 € Warmmiete, wir haben mit ca. 1000€ Kreditrate gerechnet. Von der Interhyp haben wir noch folgendes Angebot der DSL-Bank bekommen:

Kaufpreis des Objekts 185.000,00 EUR
Kosten für Umbau und Modernisierung + 55.000,00 EUR
Kosten für Notar und Grundbucheintrag + 3.700,00 EUR
Grunderwerbsteuer + 12.025,00 EUR
Eigenleistung - 10.000 €
Gesamter Finanzierungsbedarf: 245.700,00 EUR

Variante 1:
15 Jahre Zinsbindung, Rate 1054 €:
DSL Bank 165.700,00 EUR Laufzeit: 15 Jahre Sollzins: 1,68 % Effektiver Jahreszins: 1,71 %
DSL Nachrangdarlehen 30.000,00 EUR Laufzeit: 120 Monate Sollzins: 6,78 % Effektiver Jahreszins: 6,99 %
KFW Wohneigentumsprogramm: 124 50.000,00 EUR Laufzeit: 10 Jahre Sollzins: 1,25 % Effektiver Jahreszins: 1,29 %

Variante 2:
20 Jahre Zinsbindung, Rate 1084 €:
DSL Bank 165.700,00 EUR Laufzeit: 15 Jahre Sollzins: 1,9 % Effektiver Jahreszins: 1,93 %
DSL Nachrangdarlehen 30.000,00 EUR Laufzeit: 120 Monate Sollzins: 6,78 % Effektiver Jahreszins: 6,99 %
KfW Wohneigentumsprogramm: 124 50.000,00 EUR Laufzeit: 10 Jahre Sollzins: 1,25 % Effektiver Jahreszins: 1,29 %



Zuerst die generelle Frage: Was haltet ihr von dem Angebot? Gibt es eventuell andere Varianten (Bausparvertrag o.ä), die passender für unsere Situation wären? Meine Frau hat einen Rieservertrag, auf dem aktuell 10.000 € eingezahlt sind. Unsere Finanzierungsberaterin meinte, dass sich es aus steuerlichen Gründen nicht / kaum lohnen würde, diesen Vertrag in Wohnriester umzuwandeln.

Am Dienstag haben wir einen Termin, um das Finanzierungsangebot zu besprechen. Mich interessiert unter anderem noch, ob und was es an Zuschüssen gibt, da wir 2 Kinder haben. Eventuell lohnt sich dort der Wohnriester mehr? Ich habe zwar keinen, würde sich ein Abschluss lohnen?


Vielen Dank schon mal!

 

[toxicmolotof]

Das Angebot gehört in den Schredder. Sorry, wenn ich das so sage.

Holt euch ein Alternativangebot von einer weiteren Bank. Die Sache mit den 30TEUR geht eigentlich gar nicht.

 

[Arons]

Hm, ok. Kannst du deine Einschätzung vielleicht ein wenig erläutern? Wie würde denn deiner Meinung nach eine sinnvollere Variante aussehen? Das würde ich dann nämlich auch mal ansprechen, kann nur schlecht der Beraterin sagen "das gehört in den Schredder" .

Vielleicht ein wenig Erläuterung zu den 30.000€: Eigentlich sind 15.000 € Nachrangdarlehen geplant gewesen, zur Abdeckung der Kaufnebenkosten (ist angeblich bei (fast) jeder Bank so). Bei der DSL-Bank lohne es sich jedoch darüber nachzudenken, das Nachrangdarlehen zu erhöhen, um den Beleihungswert zu verringern, da die DSL-Bank bei einer (glaube) 85% Beleihung erheblich weniger Zinsen verlangt. Aus dem Kopf heraus lag der Unterschied bei 0,7% oder so. Laut Beraterin würde sich das lohnen, ich bekäme aber auf Wunsch auch ein Angebot mit nur 15.000€ Nachrangdarlehen.

 

[Alex85]

Die Konditionen in Variante 1 für den 15J Block sind ja wirklich nicht schlecht, dafür dass es eigentlich eine >100% Finanzierung ist. Dafür ist das "Nachrangdarlehen" eher im Bereich eines Konsumkredits angesiedelt und durch die 30k auch nicht gerade klein, ggf. zu groß. Ob sich das so lohnt, müsste man vergleichen. Das "Nachrangdarlehen" müsste auf jeden Fall zügig getilgt werden und nach 10 Jahren musst du dir was für den Restbetrag des KfW Bausteins überlegen (oder dort Anschlussfinanzieren - geht ja auch).

 

[MarcWen]

Hm, ok. Kannst du deine Einschätzung vielleicht ein wenig erläutern? Wie würde denn deiner Meinung nach eine sinnvollere Variante aussehen? Das würde ich dann nämlich auch mal ansprechen, kann nur schlecht der Beraterin sagen "das gehört in den Schredder" .

Hast du dich mit dem Thema Finanzierung mal beschäftigt? Sorry, zum Hausbau/Kauf gehört eben mehr dazu als Handwerker zu beschäftigen oder selbst Hand anzulegen.

Die Finanzierung ist in meinen Augen mit der wichtigste Baustein. Damit steht und fällt alles und es wird euch fast das halbe Leben lang begleiten.

Ich kann nicht verstehen, wie blauäugig hier manch einer an die Sache geht. Leute das könnt ihr nicht aus der Hand schütteln oder nebenher mal schnell mitmachen!

 

[Arons]

Ja, ich habe mich damit beschäftigt bzw. bin da aktuell dabei. Und zum Thema informieren gehört eben auch, im Forum zu fragen. Ich habe die Sache mit dem hohen Nachrangdarlehen erklärt und kann mit "das ist für den Schredder" herzlichst wenig anfangen. Ein Nachrangdarlehen zur Deckung der Kaufnebenkosten ist meines Eindrucks nach nicht selten. Dass das Darlehen so hoch ist liegt an dem erwähnten Sonderfall der DSL Bank.

Ich bin mir darüber im klaren, dass man als Fragesteller nichts erwarten kann, wenn man in der Richtung fragt "will Haus kaufen, woher Geld nehmen?" meine Frage war aber schon detaillierter und da erhoffe ich mir dann auch eine detailliertere Antwort. Zumindest eine Begründung