Wohnung über Kredit kaufen und vermieten

[MaxPower90]

Hallo zusammen,

ich habe folgendes grob (!) angedacht (ich habe noch keinen großen Plan) und würde mich über ein paar Anregungen von euch freuen, ob dies realistisch ist.

Ich kaufe eine kleine Wohnung bei mir im Dorf für, incl. aller Gebühren, 40000 €. Ich nehme einen Kredit über die gesamte Summe bei, sagen wir der Sparkasse auf, mit 20 Jahren Laufzeit, 2,5% garantiertem Zins und 3,9% Tilgung.

Ich zahle somit monatlich ca. 210 € ab. Ich gehe von einer Kaltmiete von 250 € aus, davon muss ich natürlich noch die nicht umlagefähigen Nebenkosten abziehen. Sagen wir ich bin danach plus minus Null.

Wenn jetzt die Miete niemals ausfällt besitze ich doch nach 20 Jahren eine Wohnung, für die ich im Idealfall nie einen Cent bezahlt habe, und nehme ab dem 21. Jahr Miete ein.

Haut das so grob hin oder hab ich etwas wichtiges vergessen? Dass Sachen wie Schäden am Haus, Mietausfälle, Außergewöhnliche Reparaturen in der Wohnung auftreten können, ist mir klar.

Ich danke euch vorab für alle Anregungen!

 

[tomtom79]

Du vergisst die Reparaturen, Mieter die nicht zahlen, Messis, Rücklagen.

Dann sind die Einnahmen steuerpflichtig!

Uns aus der Traum.

PS wenn es so einfach wäre würde es jeder machen.

Was es mittlerweile bei uns in der Stadt gibt sind sogenannte Verwalter, die für dich alles übernehmen und sogar mietausfälle.. sie kümmern sich um alles sogar die Abrechnungen.

 

[MaxPower90]

Mieter, die nicht zahlen, das Risiko ist natürlich immer da. Rücklagen sollten ja im Hausgeld enthalten sein.

Zahle ich auf Mieteinnahmen genau die Abgaben, die ich auch auf mein Gehalt zahle? Sprich, wenn ich jetzt 45% meines Bruttos an Abgaben abdrücke, werde ich dann auch 45% der Mieteinnahmen abgeben müssen?

Soweit ich weiß sind immerhin die Zinsen für den Kredit auch absetzbar in der Steuererklärung, genau wie Reparaturen.

 

[nordanney]

1. Nicht umlagefähige NK berücksichtigen + Rücklage.
2. Wenn die Gemeinschaft beschließt, Maßnahmen durchzuführen, dann müssen diese auch von Dir bezahlt werden - selbst wenn Du es nicht möchtest. (Bsp. aus der Praxis: Wert Wohnung ca. T€ 60 im Hochhaus. Es wurde darüber diskutiert, ob Balkone erneuert werden sollen. Hätte eine Sonderumlage von T€ 20 !!! pro Wohnung bedeutet, wurde allerdings knapp abgelehnt).
2. Regelmäßige Renovierungen, Mietausfälle, Vermietungskosten usw. berücksichtigen.
3. Es ist die die Darlehensrate steuerlich abzugsfähig, nur die Zinsen. D.h. bei der hohen Tilgung musst Du im Laufe der Jahre mit steigenden Steuern rechnen.
4. Kannst für die Steuerbelastung mit Deinem Grenzsteuersatz rechnen.

Grds. ist die Bruttorendite bei den von Dir genannten Rahmenbedingungen nicht schlecht, ABER was am Ende netto bleibt, kann Dir aus der Ferne niemand beantworten. Gerade im Dorf kann es ja sein, dass die Bewohner lieber wegziehen - wer Mieter dann die Wohnung. Was ist die Wohnung bei fehlender Nachfrage dann noch wert?

 

[Payday]

die Leute kaufen die teuren mietbutzen für mehrere hundert tausend, weil die nachfrage halt viel wichtiger ist als der günstige Kaufpreis.
ganz platt gesagt: hoher verkaufpreis = hohe nachfrage= weniger risiken durch Leerstand, messis (bei hoher nachfrage kann man sich den Mieter aussuchen und die aberwitzigsten Sicherheiten fordern ...)

 

[Elina]

Wenns blöd kommt, fällst du mit den Mieteinnahmen auch noch eine Steuergrenze rauf. Dann zahlst du auf dein gesamtes Einkommen einen höheren Steuersatz. Mein Schwiegervater vermietet ein Haus und 2 Wohnungen und ärgert sich jedes Jahr über vierstellige Steuernachforderungen. Das würde ich wirklich vorher durchrechnen lassen.