Fragen zu Grundstücken und Möglichkeiten

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Annadks

Hallo zusammen,

nächstes Jahr wird in unserem Gebiet neu erschlossen und wir hatten eigentlich vor uns für eines der Grundstücke zu bewerben.

Nun wurde im Zuge Frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit ein bebauungsplan veröffentlicht und wir sind uns unsicher ob unser Hauswunsch überhaupt auf einem der Grundstücke realisiert werden kann.

Aufgrund der Grundstückspreise von 350€/qm und einem Gesamtbudget von 500TEur ohne Nebenkosten, habe ich rein von den Preisen in Frage kommende Grundstücke blau eingekreist. Kettenhaus oder Doppelhaushälfte möchten wir ungern.

Jetzt ist ein inniger Wunsch meines Partners eine großzügige Doppelgarage (6m x 9m), da er Hobbymäßig an Autos schraubt und derzeit auch eine Garage in einem anderen Ort angemietet hat um dem Hobby nachgehen zu können.

Wenn ich den Bebauungsplan richtig deute ist eine Doppelgarage allerdings nur in den zwei rot umrandeten Grundstücken möglich, da die meisten Grundstücke zur Straße hin eher schmal und länglich sind- diese beiden Grundstücke aber eher breit und man von Baufenster von 13m auf der Seite zur Straße hin -3m für die Doppelgarage abzweigen könnte.

Abzüglich der 3m für die Doppelgarage komme ich dann auf ein Baufenster von 11x10m für das Haus, was eine Grundfläche von 110qm ergibt (Habe das auch mal in Excel „aufgemalt“ und angehängt)

Den Angaben im Bebauungsplan entnehme ich das eine Firsthöhe von 17,5m und Dachneigung von 30°-35° zulässig sind (Satteldach). Zu Geschossflächenzahl habe ich keine Angabe im Plan gefunden.

Das würde ein Vollgeschoss mit 2,80m und das OG mit einer Höhe von 2,10 ergeben. Bei einer Raumhöhe ab 2m habe wird die Wohnfläche 100% angerechnet- ergibt also eine Grundfläche EG+OG von 220qm. Bitte korrigieren wenn ich einen Denkfehler habe


Jetzt stellen sich mir folgende Fragen

- Darf überhaupt von dem Baufenster für das Haus ein Anteil für die Garage abgezwackt werden oder ist der Bereich für Garage/Stellplatz der eingezeichnet strikt vorgegeben?

- Wenn ich eine Grundfläche vom gesamten Haus von 220qm habe- was bekomme ich dabei ungefähr als Wohnfläche heraus bei offenem Wohn-/Essbereich, Gäste-WC und Arbeitszimmer im EG, Podesttreppe und 3 SZ(KZ und Bad im OG? Habe beim recherchieren die Angabe 70-75% gefunden. Würde beuteten dass ich bei 75% max. 165qm Wohnfläche bekomme. Kommt das in etwa hin?

- Wie sieht es mit Dachüberständen, Gauben, Erker usw. aus- Muss bspw der Dachüberstand auch im Baufenster liegen oder kann dieser drüber hinaus ragen? Erker geh ich mal von aus kann man vergessen, kann mir nicht vorstellen dass dieser rausragen darf.

- Wäre es möglich die Garage teilweise ins Haus zu integrieren (3m im EG und im OG dann 3m über Garage)? Dann müsste die Garage ja gleich lang sein wie das Haus (11m) -meine gelesen zu haben dass Grenzbebauung auch nur bis zu einer bestimmten Länge zulässig ist. Wie sieht es mit Mehrkosten aus?

Dass der Garten relativ klein ist, damit können wir leben. Haben ohnehin nicht viel Zeit für die Pflege und ich bin in einem Reihenhaus aufgewachsen- da haben wir auch nur den Terrassenteil des Gartens genutzt und es war ausreichend.

Habe aber die Befürchtung dass ein Hausbau nur mit vielen Kompromissen möglich sein wird bzw. wir unsere Wünsche überhaupt nicht umgesetzt bekommen. Dann würde wir nämlich lieber von dem Wunsch ablassen und nach Bestandsimmobilien suchen.


Danke für Eure Rückmeldungen im Voraus!
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wrobel

wrobel

Moin Moin

Bei Grundstücksgrößen bei den die Terrasse des Nachbarn fast zwangsläufig an die eigene Garage grenzt, ist es sicherlich nicht unwahrscheinlich, das eine andere Nutzung als das Abstellen von Fahrzeugen zu Problemen führt.

Bei dem Wunsch nach einer Schraubergarage würde ich nach einer Bestandsimmobilie ausschau halten.



Olli
 
wpic

wpic

Deine Fragen sind zu detailliert, um sie im Rahmen dieses Forums aus der Ferne und ohne das notwendige Hintergrundwissen (Bebauungsplan) zu beantworten.

Im Grunde solltest Du einen Architekten mit einem Vorentwurf, einer Nutzungsstudie beauftragen (Leistungsphase 1+2 nach HOAI), bei der auch die bau- und planungsrechtlichen Besonderheiten des Grundstückes berücksichtigt werden. Zumindest kannst Du Dich von einem Architekten in einem Vorgespräch beraten lassen. Einige Deiner Fragen kannst Du über den Textteil des B-Plans versuchen zu klären, andere kannst Du an die zuständige Bauaufsichtsbehörde (Bürgerservice) richten.

Grundsätzlich lässt sich einen Garage auch (teilweise) in´s Haus integrieren; es sei denn, solche Sonderlösungen sind im Bebauungsplan untersagt. Um Dir, wie gesagt, raten zu können, muß man den Bebauungsplan im Wortlaut kennen. Auch die Frage des Dachüberstandes lässt sich nur mit einem klaren "Jein" beantworten:

Nach der Baunutzungsverordnung (BauBVO) gilt erst mal nach §23 (3): "Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Absatz 2 Satz 3 gilt entsprechend." In einigen Bundesländern wird ein Dachüberstand von 50cm toleriert, in anderen von 80cm-100cm. Auch hier gilt: Solche rechtlichen Vorgaben sind immer an Ort und Stelle mit dem zuständigen Sachbearbeiter zu verhandeln und auszulegen. Dann geht gelegentlich doch einiges.
 
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Annadks

Deine Fragen sind zu detailliert, um sie im Rahmen dieses Forums aus der Ferne und ohne das notwendige Hintergrundwissen (Bebauungsplan) zu beantworten.

Im Grunde solltest Du einen Architekten mit einem Vorentwurf, einer Nutzungsstudie beauftragen (Leistungsphase 1+2 nach HOAI), bei der auch die bau- und planungsrechtlichen Besonderheiten des Grundstückes berücksichtigt werden. Zumindest kannst Du Dich von einem Architekten in einem Vorgespräch beraten lassen. Einige Deiner Fragen kannst Du über den Textteil des B-Plans versuchen zu klären, andere kannst Du an die zuständige Bauaufsichtsbehörde (Bürgerservice) richten.

Grundsätzlich lässt sich einen Garage auch (teilweise) in´s Haus integrieren; es sei denn, solche Sonderlösungen sind im Bebauungsplan untersagt. Um Dir, wie gesagt, raten zu können, muß man den Bebauungsplan im Wortlaut kennen. Auch die Frage des Dachüberstandes lässt sich nur mit einem klaren "Jein" beantworten:

Nach der Baunutzungsverordnung (BauBVO) gilt erst mal nach §23 (3): "Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Absatz 2 Satz 3 gilt entsprechend." In einigen Bundesländern wird ein Dachüberstand von 50cm toleriert, in anderen von 80cm-100cm. Auch hier gilt: Solche rechtlichen Vorgaben sind immer an Ort und Stelle mit dem zuständigen Sachbearbeiter zu verhandeln und auszulegen. Dann geht gelegentlich doch einiges.
Danke für die Rückmeldung, aber beißt sich die Katze da nicht in den Schwanz?

Ich mein, ich kann doch nicht zu einem Architekten gehen, wenn ich noch gar kein Grundstück habe. Andersrum brauch ich mich doch gar nicht erst für ein Grundstück bewerben wenn ich nicht weiß ob unser Vorhaben auf dem Grundstück grob realisierbar ist?

Dass die Frage nach dem Dachüberstand und die Integration der Garage in das Haus zu speziell ist, sehe ich ein.

Wie sieht es aber mit der ungefähren Wohnfläche abhängig von Grundfläche aus?
Kann ich in etwa davon ausgehen dass ~160qm Wohnfläche bei 220qm Grundfläche möglich sind?


Bzgl. der Garage finde ich im Bebauungsplan nur folgende Angabe:

a) Garagen als geschlossene Garagen im Sinne von § 1 (2) GaVO, überdachte oder offene Stellplätze (offene Garagen im Sinne von § 1 (1) GaVO) sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) und jeweils auf den im Lageplan dafür ausgewiesenen Flächen zulässig.


Die zulässige Grundfläche (Grundflächenzahl) darf gemäß § 19 (4) Baunutzungsverordnung durch Grundflächen von
Garagen, Carports und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14


Baunutzungsverordnung und durch bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche bis zu 50 v.H. überschritten werden. Bei der „Abweichenden Bauweise 2“ (A2) darf die höchstzulässige Grundflächenzahl 0,80 betragen (§ 19 (4) 3 Baunutzungsverordnung).




„Nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen“ deute ich so, dass es möglich ist einen Teil vom Baufenster fürs Haus für die Garage zu nutzen. „..in jeweils auf den im Lageplan dafür ausgewiesen Flächen zulässig“ deute ich aber wiederrum, dass eine Garage nur auf dem für die Garage eingezeichnetem Teil möglich ist, was ja bereits ein k.o. Kriterium für uns wäre.

Allein diese beiden Frage beantwortet zu haben würde uns in der Entscheidung helfen ob wir uns weiter mit dem Thema Neubau beschäftigen oder uns auf Bestandsimmobilien fokussieren.
 
S

stegro

Aber ihr könnt euch doch bewerben. Sollte es dann zu einer Zuteilung kommen, kann man das Grundstück doch in der Regel reservieren um die notwendige Finanzierung mit der Bank und die Bebauungsplanung mit dem Architekten durchzugehen. Sollte es dann nicht euren Wünschen entsprechen, kann man vom Kauf immer noch absehen.
 
Y

ypg

Hallo Annadks,

in jeweils auf den im Lageplan dafür ausgewiesen Flächen zulässig“ deute ich aber wiederrum, dass eine Garage nur auf dem für die Garage eingezeichnetem Teil möglich ist, was ja bereits ein k.o. Kriterium für uns wäre.
Die eingezeichneten Flächen sind meist nur Beispiele, wie gebaut werden kann.
Da Garagen Gebäude sind, dürfen sie nur im Baufenster (sofern bestimmt) gebaut werden. Wieviel Meter auf der Grundstücksgrenze liegen dürfen, gibt die Landesbauverordnung vor.
Zu den Dächern: in Nds ist es so, dass die Überstände unter 50 cm nicht zur überbaubaren Fläche gehören, alles darüber ja. Wie es in BW ist, weiss ich nicht.

Kann ich in etwa davon ausgehen dass ~160qm Wohnfläche bei 220qm Grundfläche möglich sind?
Pi mal Daumen kann es hinkommen, ist aber abhängig, wie dick die (außen-)mauern sowie wieviel kleine Kammern Ihr mit Mauern abgrenzen wollt.
Man muss aber auch nicht die volle Grundflächenzahl ausnutzen :)

Grundsätzlich gibt es nicht nur die Möglichkeit, eine Garage an ein Haus seitlich anzupappen, sondern bei einem eher tiefen und schlanken Grundstück die Garage vorzulagern oder auch um 90 Grad zu drehen, sodass ein Vorhof entsteht.
Obwohl ich gerade lese:
und jeweils auf den im Lageplan dafür ausgewiesenen Flächen zulässig.
... und dieses "und" gibt die Lage vor. So lese ich es.

Ihr sollte Euch bewerben und die Zwischenzeit Gedanken darüber machen, warum Ihr ein Haus bauen wollt: wollt Ihr Euren Lebensstandard erhöhen oder das Hobby Deines Mannes einfacher gestalten? So eine Schraubergeschichte wäre eventuell in einem Neubaugebiet eh untersagt, da müsstet Ihr Euch wirklich mal in die Tiefe des B-Plans einlesen :)
Mein Tipp: geht mal zum Bauamt und sprecht mit einem dort Angestellten. Die können Euch die meisten Fragen speziell zu diesem Neubaugebiet bzw. Eurer Gemeinde schnell und unbürokratisch beantworten.

Habe aber die Befürchtung dass ein Hausbau nur mit vielen Kompromissen möglich sein wird bzw. wir unsere Wünsche überhaupt nicht umgesetzt bekommen. Dann würde wir nämlich lieber von dem Wunsch ablassen und nach Bestandsimmobilien suchen.
Bestandimmos sind mit noch viel mehr Kompromissen behaftet. Da geht es nicht nur um das Nebengebäude, sondern um den nicht passenden Grundriss, die fiesen Altfliesen sowie der Sanierungsstau mit entsprechend hohen Betriebskosten.
Aber: das ganze Leben steckt voller Kompromisse - und die meisten leben mit Ihrem Partner recht gut ;)
 
Zuletzt aktualisiert 29.03.2024
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