Kostenermittlung Ausbau und Sanierung vor Hauskauf

[Peacebrother]

Hallo zusammen,

wir sind schon lange auf der Suche nach einem Haus und haben nun endlich etwas geeignetes entdeckt.

Die Bausubstanz ist aus Laiensicht (genaue Prüfung durch einen Sachverständigen muss noch durchgeführt werden) gut. Lage und Grundstück sagen uns sehr zu. Jedoch ist das Dachgeschoss nicht ausgebaut und die Wohnfläche daher für uns vier zu gering.

Folgende Arbeiten würden wir durchführen:
- Dachgaube auf der gesamten Südseite des Daches einbauen
- Dachgeschoss ausbauen (3 Schlafzimmer + Bad)
- Erdgeschoss: zwei Wände raus und eine neu erstellen
- Erdgeschoss sanieren

Vor dem Kauf würden wir gerne die noch zu erwartenden Kosten wissen. Ich würde die Planung und Kostenermittlung durch einen Architekten durchführen lassen.

Meine Frage an euch Spezialisten ist, ob dies sinnvoll ist, oder soll ich mir die umbauten lieber von zwei bis drei Fachfirmen anbieten lassen? Oder lieber einen anderen weg gehen?

Danke

Gruß Thomas

 

[ypg]

- Dachgaube auf der gesamten Südseite des Daches einbauen

Ist das nach Bebauungsplan erlaubt? Oft sind die Gauben bis auf 2/3 (oder anders) der Dachfläche beschränkt.

Zu den Kosten kann eventuell der SV etwas grob veranschlagen?!

 

[Bauexperte]

Guten Abend Thomas,

Vor dem Kauf würden wir gerne die noch zu erwartenden Kosten wissen. Ich würde die Planung und Kostenermittlung durch einen Architekten durchführen lassen. Meine Frage an euch Spezialisten ist, ob dies sinnvoll ist, oder soll ich mir die umbauten lieber von zwei bis drei Fachfirmen anbieten lassen? Oder lieber einen anderen weg gehen?

Ich bin zwar nicht gut im bayerischen Baurecht bewandert, aber ich möchte meinen, daß bei derart umfangreichen Umbauarbeiten, welche Dir vorschweben, ohne Ämterbeteiligung nichts laufen wird. Entsprechend benötigst Du Hilfe von Jemandem, der sich damit auskennt und das ist ein Architekt.

Zuvorderst brauchst Du aber sachkundige Unterstützung, Hilfe, welche Dich erst in die Lage versetzt zu entscheiden, ob Du die Immobilie kaufen möchtest/kannst oder willst. Dies ist ein Sachverständiger (SV), erfahren in der Bewertung von Bestandsimmobilien. Dieser SV wird Dir relativ zügig und ungeschminkt mitteilen, mit welchem Sanierungskosten Du zu rechnen hast, wenn Du die Immobilie in einen langfristig bewohnbaren Zustand versetzen möchtest. Im 1. Schritt wird er Dir auch eine überschlägige Kostenschätzung an die Hand geben können, welche die ungefähren Kosten Deiner Umbaumaßnahmen umfasst.

Findest Du so zu einer Zahl - Summe aus Kauf + Kaufnebenkosten + Sanierung + Umbau - mit welcher Du leben kannst, solltest Du mit einem/zwei/drei Banker/Finanzierungsmakler/Versicherer Deines Vertrauens sprechen und - wenn auch dieses Gespräch positiv für Dich verläuft, zunächst den Kauf abwickeln. Im nächsten Schritt dann der Architekten suchen und beauftragen und dann Angebote einholen. Ob dies Handwerksbetriebe für die jeweils anstehenden Gewerke sind oder Firmen, welche sich auf Sanierungen spezialisiert haben, obliegt Deiner Entscheidung, denn beides hat Vor- und Nachteile; wie immer im Leben ;)

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[kivaas]

Dich über Möglichkeiten für (Um-)Baugenehmigungen informieren und bebauungsplan checken kannst du zunächst mal gratis - bei der Stadt. Termin machen und hingehen, nicht bloß anrufen. Im Lauf des Gesprächs werden dir sicher noch mehr Fragen einfallen.

Nicht gratis, aber sehr sinnvoll ist ein Baugutachter. Natürlich kannst du das Haus erstmal allein besichtigen und dann, falls du selbst meinst, es wäre geeignet, bei einer zweiten Besichtigung einen Gutachter mitbringen. Der nimmt oft so 200-300 Euro (wenn du das Haus wirklich kaufst, sind seine Ratschläge und Einschätzungen wertvoll, und wenn er dich davor bewahrt, die Katze im Sack zu kaufen, sparst du ein paar Hunderttausend), das lohnt sich auf jeden Fall.

Je nach Baujahr besteht vielleicht die Gefahr, dass irgendwo im Haus Asbest verbaut sein könnte - und sowas Sanieren bzw. entfernen wird SEHR teuer, da es in Deutschland sehr strenge Gesetze gibt, welche Fachbetriebe das entfernen dürfen (du wirst es nicht glauben, in den Niederlanden darf man sowas selbst machen, muss die Giftplatten nur doppelt eintüten und kann sie dann vom städtischen Mülldienst abholen lassen - kein Schwein kontrolliert, ob man dabei vielleicht die ganze Umgebung verseucht, weil man nicht sauber arbeitet).

Ansonsten ist die allergrößte Gefahr bei Bestandsimmobilien eindringende Feuchtigkeit (kann zu Schimmelbildung führen, die je nach Schimmelart nicht nur das Raumklima vergiftet, sondern sogar die Bausubstanz selbst angreifen kann) - ein Feuchtigkeitsmessgerät würde ein guter Baugutachter sicher mitbringen.